Classement d'investissement
38stations des Alpes classées sur le prix réellement acté chez le notaire, le rendement brut qui en découle et la trajectoire des dix dernières années. Pas sur le charme du village — c'est l'objet du classement expérience.
Il n'existe pas une station à recommander mais un arbitrage à poser, parce que le rendement et la sécurité varient en sens inverse. Sur les 38 stations alpines suivies par Altivestir, le rendement brut médian s'établit autour de 6 % et le prix médian à 6 054 €/m² acté en 2025, pour une amplitude de 3 185 € à 13 846 €.
Le classement ci-dessous trie sur le rendement brut, calculé à partir du prix réellement acté chez le notaire et non d'un prix de vitrine. Les colonnes suivantes servent à juger la solidité de ce rendement : un rendement élevé sur une commune à faible altitude et à trajectoire plate n'a pas la même valeur qu'un rendement moyen sur un marché qui progresse.
Le prix acté fixe le dénominateur du rendement, et c'est le premier endroit où les calculs se faussent. Le rendement brut donne l'ordre de grandeur, mais perd trois à quatre points une fois la gestion et les charges déduites. La trajectoire longue dit si le marché progresse. L'exposition olympique, elle, est déjà largement dans les prix des stations concernées.
Deux critères n'apparaissent pas dans un tableau et pèsent pourtant lourd : l'altitude, en dessous de 1 500 mètres l'enneigement ne suffit plus à porter seul une saison, et la réglementation communale de la location courte durée, devenue un stock contingenté depuis la loi Le Meur. Les deux se vérifient avant l'offre, pas après.
Les deux stratégies ne visent pas les mêmes communes et ne se cumulent presque jamais. Le rendement se trouve sur les stations à prix d'entrée bas, souvent d'altitude modeste, où le loyer rapporté au prix reste élevé. La plus-value s'est faite sur des villages décotés que le marché a réévalués au moment où une liaison ou un catalyseur devenait certain.
Un point compte plus que le choix lui-même : la sortie. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel se réintègrent au calcul de la plus-value. L'exonération d'impôt sur le revenu reste acquise à 22 ans, celle des prélèvements sociaux à 30 ans — une revente à cinq ans se paie donc à la sortie, et cela se pose avant l'achat.
Calculer un rendement à partir d'un prix d'annonce : l'écart avec le prix acté atteint 15 à 25 % sur les marchés tendus, et il suffit à transformer un dossier moyen en dossier apparemment excellent. C'est l'erreur la plus fréquente, et la plus facile à éviter.
Retenir une commission de conciergerie de 20 % : le coût réel avoisine 30 % des loyers une fois le ménage, le linge et les frais de plateforme intégrés. Et acheter pour le seul label olympique : l'effet causal mesuré des Jeux d'hiver sur les prix locaux est de +2 à +7 %, très loin des chiffres avancés dans la presse.
Rendement brut décroissant. Le prix est la médiane réellement actée du dernier millésime disponible ; la mention « acté » signale un échantillon de ventes suffisant, les autres valeurs sont à lire avec prudence.
| Station | Prix au m² acté | Rendement brut | Évolution 5 ans | Altitude | JO 2030 |
|---|---|---|---|---|---|
| La Toussuire | 3 800 €2025 · 91 ventes | 9,0 % | +42 % | 1 750 m | — |
| Bozel | 6 164 €2025 · 18 ventes | 8,4 % | +41 % | 850 m | Site olympique |
| Les Gets | 6 694 €2025 · 104 ventes | 7,1 % | +3 % | 1 172 m | — |
| Aime-la-Tarentaise | 4 478 €2025 · 105 ventes | 6–8 % | +45 % | 690 m | — |
| La Plagne | 5 338 €2025 · 245 ventes | 6–8 % | +41 % | 1 250 m | Site olympique |
| Le Grand-Bornand | 6 108 €2025 · 125 ventes | 6–8 % | +22 % | 1 000 m | Site olympique |
| Morzine | 7 538 €2025 · 256 ventes | 6,8 % | +22 % | 1 000 m | — |
| Les Menuires | 7 738 €2025 · 298 ventes | 5–8 % | +45 % | 1 850 m | — |
| Méribel | 11 017 €2025 · 136 ventes | 6,2 % | +44 % | 1 450 m | — |
| Orelle | 3 194 €2025 · 22 ventes | 6 % | +45 % | 900 m | — |
| Brides-les-Bains | 4 372 €2025 · 50 ventes | 5–7 % | +21 % | 600 m | — |
| Serre-Chevalier | 4 456 €2025 · 209 ventes | 5–7 % | +41 % | 1 200 m | Site olympique |
| Morillon | 4 474 €2025 · 81 ventes | 6 % | +19 % | 700 m | — |
| Flaine | 4 814 €2025 · 184 ventes | 6 % | +25 % | 1 600 m | — |
| Les Arcs | 5 457 €2025 · 264 ventes | 5–7 % | +56 % | 1 600 m | — |
| Valloire | 5 559 €2025 · 74 ventes | 5–7 % | +34 % | 1 430 m | — |
| Val Thorens | 7 738 €2025 · 298 ventes | 5–7 % | +45 % | 2 300 m | — |
| La Clusaz | 8 253 €2025 · 85 ventes | 5–7 % | +15 % | 1 100 m | Site olympique |
| Tignes | 9 815 €2025 · 154 ventes | 5–7 % | +67 % | 2 100 m | — |
| Chamonix | 9 913 €2025 · 263 ventes | 5,8 % | +41 % | 1 035 m | — |
| Briançon | 3 185 €2025 · 250 ventes | 5,5 % | +57 % | 1 326 m | Site olympique |
| Valmorel | 4 871 €2025 · 76 ventes | 5,5 % | +15 % | 1 400 m | — |
| Samoëns | 5 068 €2025 · 126 ventes | 5,5 % | +32 % | 720 m | — |
| Saint-Gervais | 5 217 €2025 · 190 ventes | 5,5 % | +45 % | 850 m | — |
| Vaujany | 5 545 €2025 · estimation | 5,5 % | +9 % | 1 250 m | — |
| Les 2 Alpes | 5 818 €2025 · 211 ventes | 5,5 % | +59 % | 1 650 m | — |
| Peisey-Vallandry | 5 961 €2025 · 26 ventes | 5,5 % | +78 % | 1 600 m | — |
| Champagny-en-Vanoise | 6 054 €2025 · 26 ventes | 5,5 % | +23 % | 1 250 m | — |
| Pralognan-la-Vanoise | 4 918 €2025 · 38 ventes | 4–6 % | +30 % | 1 410 m | — |
| La Rosière | 6 231 €2025 · 38 ventes | 5 % | +49 % | 1 850 m | — |
| Sainte-Foy-Tarentaise | 6 281 €2025 · 11 ventes | 4–6 % | +75 % | 1 550 m | — |
| Alpe d'Huez | 7 625 €2025 · 179 ventes | 5 % | +61 % | 1 860 m | — |
| Saint-Martin-de-Belleville | 7 738 €2025 · 298 ventes | 4–6 % | +45 % | 1 450 m | — |
| Courchevel | 11 814 €2025 · 122 ventes | 4–6 % | +25 % | 1 100 m | Site olympique |
| Annecy | 5 119 €2025 · 1615 ventes | 3,5–5,5 % | +19 % | 447 m | — |
| Les Saisies | 7 018 €2025 · 60 ventes | 4,5 % | +24 % | 1 650 m | — |
| Megève | 9 603 €2025 · 192 ventes | 4,5 % | +34 % | 1 113 m | — |
| Val d'Isère | 13 846 €2025 · 109 ventes | 4,2 % | +28 % | 1 850 m | Site olympique |
Cinq objectifs, cinq listes différentes. Aucune station n'apparaît dans les cinq — c'est bien le signe qu'il n'existe pas de meilleure station, seulement un arbitrage.
Rendement brut maximal, quitte à accepter une altitude modeste et un domaine plus petit.
La Toussuire · 3 800 €/m²Bozel · 6 164 €/m²Les Gets · 6 694 €/m²Aime-la-Tarentaise · 4 478 €/m²La Plagne · 5 338 €/m²
Vérifier la saison d'été avant de conclure : sous 1 500 m, elle porte une part croissante du revenu.
Prix d'entrée au m² le plus bas du panel, pour un ticket d'acquisition contenu.
Briançon · 3 185 €/m²Orelle · 3 194 €/m²La Toussuire · 3 800 €/m²Brides-les-Bains · 4 372 €/m²Serre-Chevalier · 4 456 €/m²
Un prix bas n'est une opportunité que si la liaison au domaine ou l'accès s'améliore.
Trajectoire de prix la plus forte sur la profondeur disponible dans les actes.
Peisey-Vallandry · 5 961 €/m²Sainte-Foy-Tarentaise · 6 281 €/m²Tignes · 9 815 €/m²Alpe d'Huez · 7 625 €/m²Les 2 Alpes · 5 818 €/m²
Une progression passée ne se prolonge pas d'elle-même : regarder ce qui l'a causée, et si ça se répète.
Altitude de village supérieure à 1 800 m, classées par rendement.
Les Menuires · 7 738 €/m²Val Thorens · 7 738 €/m²Tignes · 9 815 €/m²Alpe d'Huez · 7 625 €/m²La Rosière · 6 231 €/m²
L'altitude sécurise la saison d'hiver, elle se paie au prix d'entrée et pèse sur le rendement.
Communes présentes sur la carte olympique validée par le CIO, du prix le plus bas au plus haut.
Briançon · 3 185 €/m²Serre-Chevalier · 4 456 €/m²La Plagne · 5 338 €/m²Le Grand-Bornand · 6 108 €/m²Bozel · 6 164 €/m²
L'anticipation est déjà dans les prix des sites les plus chers — la fenêtre est en périphérie.
Cinq réponses calculées sur les séries de prix actées, pas sur des ordres de grandeur repris ailleurs.
La Toussuire affiche le rendement brut le plus élevé des 38 stations suivies par Altivestir, à 9,0 %, sur un prix acté de 3 800 €/m² en 2025. Un rendement brut élevé signale presque toujours un prix d'entrée bas, donc une altitude modeste ou un domaine plus petit : le chiffre se lit avec la colonne altitude.
Source : calcul Altivestir sur prix actésLe classement complet →
Briançon présente le prix au m² acté le plus bas du panel Altivestir, à 3 185 €/m² en 2025, contre 5 362 €/m² pour la médiane des Alpes du Nord. Un prix d'entrée bas n'est pas une bonne affaire en soi : il faut vérifier l'altitude, la fréquentation d'été et la liaison au domaine avant de conclure.
Source : DVF/EtalabLes prix actés par station →
Un studio ou un petit deux-pièces dans les stations les plus accessibles des Alpes démarre autour de 79 625 € pour 25 m², frais d'acquisition en sus. Sur les stations premium, le même bien dépasse largement 346 150 €. Le ticket ne fait pas la qualité du dossier : le rapport loyer sur prix est souvent meilleur en bas de fourchette.
Source : DVF, séries communales AltivestirChiffrer votre budget →
Le rendement brut médian des stations alpines suivies tourne autour de 6 %, soit 2 à 4,5 % net une fois la conciergerie, les charges et la fiscalité déduites. C'est comparable à du locatif urbain de qualité, avec une saisonnalité plus marquée et un actif dont la valeur dépend d'un domaine skiable exploité par un tiers.
Source : calculs Altivestir sur prix actésChiffrer votre propre cas →
Dix sites alpins figurent sur la carte validée par le CIO en juin 2026, et leurs prix ont déjà largement intégré l'événement. L'effet causal mesuré des Jeux d'hiver sur les prix locaux reste de +2 à +7 %. Le label olympique n'est donc pas un critère d'achat en soi : ce qui compte est le chantier d'accès qui restera après 2030.
Source : carte CIO 06/2026, Kavetsos 2012Le dossier JO 2030 →