60 stations des Alpes classées sur le prix réellement acté chez le notaire, le rendement brut qui en découle et la trajectoire des dix dernières années. Le charme du village, lui, a sa propre note station.
Rendement brut décroissant, sur la médiane réellement actée chez le notaire. Le chiffre décrit un logement suivi toute la saison (calendrier tenu, tarif ajusté, remise en état entre deux séjours), avant charges, taxes et fiscalité. Il sert à comparer les 60 stations entre elles et ne décrit pas un revenu.
| Station | Prix m² | Brut | Évol. 5 ans | Altitude |
|---|---|---|---|---|
| 1 La Toussuire | 3 800 €2025 · 91 ventes | 13,7 % | +42 % | 1 750 m |
| 2 Orelle | 3 194 €2025 · 22 ventes | 13,4 % | +69 % | 900 m |
| 3 Brides-les-Bains sans domaine | 4 372 €2025 · 50 ventes | 12,0 % | +21 % | 600 m |
| 4 Orcières-Merlette | 2 613 €2025 · 88 ventes | 11,9 % | +49 % | 1 850 m |
| 5 Val Cenis | 3 886 €2025 · 63 ventes | 11,4 % | +36 % | 1 400 m |
| 6 Montchavin-Les Coches | 4 459 €2025 · estimation | 11,2 % | +41 % | 1 250 m |
| 7 La Rosière | 6 231 €2025 · 38 ventes | 11,0 % | +76 % | 1 850 m |
| 8 Montgenèvre | 4 732 €2025 · 62 ventes | 10,8 % | +36 % | 1 860 m |
| 9 Morzine | 6 875 €2025 · 107 ventes | 10,7 % | +22 % | 1 000 m |
| 10 Les Arcs | 5 457 €2025 · 264 ventes | 10,6 % | +56 % | 1 600 m |
| 11 Vaujany | 5 545 €2025 · estimation | 9,1–12,1 % | +26 % | 1 250 m |
| 12 Les Menuires | 6 702 €2025 · 158 ventes | 10,4 % | +45 % | 1 850 m |
| 13 Méribel | 11 017 €2025 · 136 ventes | 10,4 % | +44 % | 1 450 m |
| 14 Aime-la-Tarentaise sans domaine | 4 478 €2025 · 105 ventes | 10,1 % | +45 % | 690 m |
| 15 Les Carroz | 4 751 €2025 · 127 ventes | 9,5 % | +25 % | 1 140 m |
| 16 Pra-Loup | 2 667 €2025 · 119 ventes | 9,4 % | +28 % | 1 600 m |
| 17 Annecy hors ski | 5 119 €2025 · 1615 ventes | 9,3 % | +19 % | 447 m |
| 18 Valmorel | 4 871 €2025 · 76 ventes | 9,2 % | +39 % | 1 400 m |
| 19 La Plagne | 5 437 €2025 · 130 ventes | 9,2 % | +41 % | 1 250 m |
| 20 Pralognan-la-Vanoise | 4 918 €2025 · 38 ventes | 9,1 % | +30 % | 1 410 m |
| 21 Courchevel | 11 814 €2025 · 122 ventes | 9,1 % | +25 % | 1 100 m |
| 22 Les Orres | 3 404 €2025 · 95 ventes | 9,0 % | +40 % | 1 650 m |
| 23 Châtel | 5 529 €2025 · 112 ventes | 9,0 % | +22 % | 1 200 m |
| 24 Flaine | 5 080 €2025 · 50 ventes | 8,9 % | +25 % | 1 600 m |
| 25 Avoriaz | 8 250 €2025 · 141 ventes | 8,9 % | +22 % | 1 800 m |
| 26 Les Gets | 6 694 €2025 · 104 ventes | 8,8 % | +3 % | 1 172 m |
| 27 Briançon sans domaine | 3 185 €2025 · 250 ventes | 8,7 % | +57 % | 1 326 m |
| 28 Vars | 3 914 €2025 · 130 ventes | 8,7 % | +25 % | 1 850 m |
| 29 Isola 2000 | 5 080 €2025 · 97 ventes | 8,7 % | +54 % | 1 800 m |
| 30 Champagny-en-Vanoise | 6 054 €2025 · 26 ventes | 8,5 % | +23 % | 1 250 m |
| 31 Sainte-Foy-Tarentaise | 6 281 €2025 · 11 ventes | 7,0–10,0 % | +58 % | 1 550 m |
| 32 Chamrousse | 3 043 €2025 · 77 ventes | 8,3 % | +49 % | 1 650 m |
| 33 Morillon | 4 474 €2025 · 81 ventes | 8,1 % | +27 % | 700 m |
| 34 Saint-Martin-de-Belleville | 8 624 €2025 · estimation | 8,1 % | +45 % | 1 450 m |
| 35 SuperDévoluy | 2 492 €2025 · 152 ventes | 8,0 % | +31 % | 1 500 m |
| 36 Risoul | 4 119 €2025 · 120 ventes | 7,8 % | +42 % | 1 850 m |
| 37 Alpe d'Huez | 7 625 €2025 · 179 ventes | 7,8 % | +61 % | 1 860 m |
| 38 Serre-Chevalier | 4 456 €2025 · 209 ventes | 7,7 % | +35 % | 1 200 m |
| 39 Puy-Saint-Vincent | 2 813 €2025 · 91 ventes | 7,6 % | +50 % | 1 600 m |
| 40 Peisey-Vallandry | 5 961 €2025 · 26 ventes | 7,5 % | +78 % | 1 600 m |
| 41 Les 2 Alpes | 5 818 €2025 · 211 ventes | 7,2 % | +59 % | 1 650 m |
| 42 Villard-de-Lans | 3 509 €2025 · 177 ventes | 7,1 % | +27 % | 1 050 m |
| 43 Tignes | 9 815 €2025 · 154 ventes | 7,0 % | +67 % | 2 100 m |
| 44 Samoëns | 5 068 €2025 · 126 ventes | 6,9 % | +32 % | 720 m |
| 45 Saint-Gervais | 5 217 €2025 · 190 ventes | 6,8 % | +45 % | 850 m |
| 46 Le Grand-Bornand | 6 108 €2025 · 125 ventes | 6,7 % | +22 % | 1 000 m |
| 47 Les Saisies | 7 018 €2025 · 60 ventes | 6,7 % | +23 % | 1 650 m |
| 48 Megève | 9 603 €2025 · 192 ventes | 6,7 % | +34 % | 1 113 m |
| 49 Chamonix | 9 913 €2025 · 263 ventes | 6,6 % | +41 % | 1 035 m |
| 50 Val Thorens | 10 528 €2025 · 117 ventes | 6,6 % | +45 % | 2 300 m |
| 51 Combloux | 5 466 €2025 · 76 ventes | 6,5 % | +38 % | 980 m |
| 52 Valloire | 5 559 €2025 · 74 ventes | 6,5 % | +34 % | 1 430 m |
| 53 Val d'Isère | 13 846 €2025 · 109 ventes | 6,5 % | +28 % | 1 850 m |
| 54 Saint-Jean-de-Sixt sans domaine | 4 733 €2025 · 34 ventes | 6,3 % | +5 % | 960 m |
| 55 La Clusaz | 8 253 €2025 · 85 ventes | 6,3 % | +15 % | 1 100 m |
| 56 Auron | 5 844 €2025 · 104 ventes | 6,2 % | +48 % | 1 600 m |
| 57 Bozel sans domaine | 6 164 €2025 · 18 ventes | 4,7–7,7 % | +37 % | 850 m |
| 58 Manigod | 5 167 €2025 · 47 ventes | 5,7 % | +27 % | 950 m |
| 59 Les Contamines-Montjoie | 5 362 €2025 · 51 ventes | 5,7 % | +39 % | 1 200 m |
| 60 Les Houches | 7 735 €2025 · 88 ventes | 5,2 % | +50 % | 1 008 m |
Cinq objectifs, cinq listes différentes : la station qui convient dépend de ce qu'on attend du bien.
Rendement brut maximal, quitte à accepter une altitude modeste et un domaine plus petit.
La Toussuire · 3 800 €/m²Orelle · 3 194 €/m²Brides-les-Bains · 4 372 €/m²Orcières-Merlette · 2 613 €/m²Val Cenis · 3 886 €/m²
Vérifier la saison d'été avant de conclure : sous 1 500 m, elle porte une part croissante du revenu.
Prix d'entrée au m² le plus bas du panel, pour un ticket d'acquisition contenu.
SuperDévoluy · 2 492 €/m²Orcières-Merlette · 2 613 €/m²Pra-Loup · 2 667 €/m²Puy-Saint-Vincent · 2 813 €/m²Chamrousse · 3 043 €/m²
Un prix bas n'est une opportunité que si la liaison au domaine ou l'accès s'améliore.
Trajectoire de prix la plus forte sur la profondeur disponible dans les actes.
Peisey-Vallandry · 5 961 €/m²La Rosière · 6 231 €/m²Orelle · 3 194 €/m²Tignes · 9 815 €/m²Alpe d'Huez · 7 625 €/m²
Une progression passée ne se prolonge pas d'elle-même : regarder ce qui l'a causée, et si ça se répète.
Altitude de village supérieure à 1 800 m, classées par rendement.
Orcières-Merlette · 2 613 €/m²La Rosière · 6 231 €/m²Montgenèvre · 4 732 €/m²Les Menuires · 6 702 €/m²Avoriaz · 8 250 €/m²
L'altitude sécurise la saison d'hiver, elle se paie au prix d'entrée et pèse sur le rendement.
Communes présentes sur la carte olympique validée par le CIO, du prix le plus bas au plus haut.
Briançon · 3 185 €/m²Serre-Chevalier · 4 456 €/m²Montgenèvre · 4 732 €/m²Saint-Jean-de-Sixt · 4 733 €/m²La Plagne · 5 437 €/m²
Les Jeux ne sont pas encore dans les prix : le pic d'anticipation s'observe historiquement à deux ans de l'événement. Les meilleurs ratios restent en périphérie.
Le rendement et la sécurité varient en sens inverse : la réponse tient dans un arbitrage, station par station. Sur les 60 stations alpines suivies par Altivestir, le rendement brut médian s'établit autour de 8,5 % pour un logement bien tenu ; le logement médian du parc en rend un tiers de moins. Le prix médian s'établit à 5 437 €/m² acté en 2025, pour une amplitude de 2 492 € à 13 846 €.
Le prix acté fixe le dénominateur du rendement, et c'est là que les calculs se faussent. Le rendement brut donne l'ordre de grandeur. Il n'en reste pas le tiers une fois la plateforme de réservation, la gestion locative et les charges du bien déduites : 8,5 % de médiane au brut contre 2,4 % au net. La trajectoire longue dit si le marché progresse. L'exposition olympique, elle, se lit comme une marge qui reste à jouer : le pic d'anticipation s'observe historiquement deux ans avant l'événement.
Les deux stratégies ne visent pas les mêmes communes. Le rendement se trouve sur les stations à prix d'entrée bas, souvent d'altitude modeste, où le loyer rapporté au prix reste élevé. La plus-value s'est faite sur des villages décotés que le marché a réévalués au moment où une liaison ou un catalyseur devenait certain.
Calculer un rendement sur un prix d'annonce : l'écart avec le prix acté atteint 15 à 25 % sur les marchés tendus. Retenir 20 % de commission de conciergerie quand le prélèvement réel atteint 40 % des loyers : 25 % de gestion locative, ménage et linge compris, plus 15 % pour la plateforme de réservation. Et acheter pour le seul label olympique : l'effet causal mesuré des Jeux d'hiver sur les prix locaux est de +2 à +7 %.
Cinq réponses calculées sur les séries de prix actées.
La Toussuire affiche le rendement brut le plus élevé des 60 stations suivies par Altivestir, à 13,7 % et 8,4 % au régime du logement médian du parc, sur un prix acté de 3 800 €/m² en 2025. Un rendement brut élevé signale presque toujours un prix d'entrée bas, donc une altitude modeste ou un domaine plus petit : le chiffre se lit avec la colonne altitude.
Source : calcul Altivestir sur prix actésLe classement complet →
SuperDévoluy présente le prix au m² acté le plus bas du panel Altivestir, à 2 492 €/m² en 2025, contre 3 404 €/m² pour la médiane des Alpes du Sud. Un prix d'entrée bas n'est pas une bonne affaire en soi : il faut vérifier l'altitude, la fréquentation d'été et la liaison au domaine avant de conclure.
Source : DVF/EtalabLes prix actés par station →
Un studio ou un petit deux-pièces dans les stations les plus accessibles des Alpes démarre autour de 62 300 € pour 25 m², frais d'acquisition en sus. Sur les stations premium, le même bien dépasse largement 346 150 €. Le ticket ne fait pas la qualité du dossier : le rapport loyer sur prix est souvent meilleur en bas de fourchette.
Source : DVF, séries communales AltivestirChiffrer votre budget →
Cela dépend d'abord de qui exploite le bien. Pour un logement suivi toute la saison (calendrier tenu, tarif ajusté, remise en état entre deux séjours), le rendement brut médian des stations alpines suivies tourne autour de 8,5 %. Il n'en reste pas le tiers en net une fois la plateforme de réservation, la gestion locative, les charges du bien et la fiscalité déduites. Le logement médian du parc, propriétaires occasionnels compris, se loue nettement moins de nuits et rend environ un tiers de moins, à bien, tarif et prix identiques. C'est comparable à du locatif urbain de qualité, avec une saisonnalité plus marquée et un actif dont la valeur dépend d'un domaine skiable exploité par un tiers.
Source : calculs Altivestir sur prix actésChiffrer votre propre cas →
Dix sites alpins figurent sur la carte validée par le CIO en juin 2026. L'effet causal mesuré des Jeux d'hiver sur les prix locaux reste de +2 à +7 %, et le pic d'anticipation s'observe historiquement deux ans avant l'événement. Le label olympique seul ne justifie donc pas un achat. Le critère qui tient est le chantier d'accès qui restera après 2030.
Source : carte CIO 06/2026, Kavetsos 2012Le dossier JO 2030 →