Massif alpin enneigé sous une lumière rasante de fin de journée
Classement d'investissement

Où investir en station de ski dans les Alpes

Orelle sort en tête des 60 stations, à 12,1–15,1 % brut sur 3 310 €/m² acté. 8,3 points la séparent de la 60e, Les Houches: le prix d'entrée décide plus que la neige. Le charme du village a sa propre note station.

Le classement des 60 stations par rendement locatif

Un logement suivi toute la saison, avant charges et fiscalité, sur le prix réellement acté. Le chiffre compare les 60 stations entre elles, il ne décrit pas un revenu.

  1. 01Orelle12,1–15,1 %3 310 €/m² prix acté 12 mois+69 % 5 ans900 m altitude
  2. 02La Toussuire13,5 %3 872 €/m² prix acté 12 mois+42 % 5 ans1 750 m altitude
  3. 03Brides-les-Bainssans domaine11,9 %4 378 €/m² prix acté 12 mois+21 % 5 ans600 m altitude
Massif
Prix acté

60 stations · classées par rendement brut

  1. 01OrelleBrut 12,1–15,1 %Prix m² 3 310 €19 ventes · 12 mois5 ans +69 %Altitude 900 m
  2. 02La ToussuireBrut 13,5 %Prix m² 3 872 €88 ventes · 12 mois5 ans +42 %Altitude 1 750 m
  3. 03Brides-les-Bainssans domaineBrut 11,9 %Prix m² 4 378 €46 ventes · 12 mois5 ans +21 %Altitude 600 m
  4. 04Val CenisBrut 11,8 %Prix m² 3 714 €67 ventes · 12 mois5 ans +35 %Altitude 1 400 m
  5. 05Orcières-MerletteBrut 11,0 %Prix m² 2 820 €99 ventes · 12 mois5 ans +49 %Altitude 1 850 m
  6. 06MontgenèvreBrut 10,5 %Prix m² 4 898 €46 ventes · 12 mois5 ans +36 %Altitude 1 860 m
  7. 07MorzineBrut 10,5 %Prix m² 7 019 €97 ventes · 12 mois5 ans +21 %Altitude 1 000 m
  8. 08Les ArcsBrut 10,4 %Prix m² 5 588 €272 ventes · 12 mois5 ans +52 %Altitude 1 600 m
  9. 09La RosièreBrut 10,4 %Prix m² 6 597 €42 ventes · 12 mois5 ans +78 %Altitude 1 850 m
  10. 10Les MenuiresBrut 10,2 %Prix m² 6 803 €160 ventes · 12 mois5 ans +45 %Altitude 1 850 m
  11. 11Aime-la-Tarentaisesans domaineBrut 10,0 %Prix m² 4 516 €94 ventes · 12 mois5 ans +46 %Altitude 690 m
  12. 12Pralognan-la-VanoiseBrut 10,0 %Prix m² 4 648 €41 ventes · 12 mois5 ans +31 %Altitude 1 410 m
  13. 13Montchavin-Les CochesBrut 10,0 %Prix m² 5 000 €37 ventes · 12 mois5 ans +41 %Altitude 1 250 m
  14. 14Les CarrozBrut 9,9 %Prix m² 4 583 €115 ventes · 12 mois5 ans +26 %Altitude 1 140 m
  15. 15MéribelBrut 9,9 %Prix m² 11 410 €123 ventes · 12 mois5 ans +44 %Altitude 1 450 m
  16. 16Pra-LoupBrut 9,3 %Prix m² 2 711 €92 ventes · 12 mois5 ans +28 %Altitude 1 600 m
  17. 17Annecyhors skiBrut 9,3 %Prix m² 5 148 €1 542 ventes · 12 mois5 ans +19 %Altitude 447 m
  18. 18ValmorelBrut 9,2 %Prix m² 4 843 €80 ventes · 12 mois5 ans +39 %Altitude 1 400 m
  19. 19AvoriazBrut 9,2 %Prix m² 7 963 €137 ventes · 12 mois5 ans +21 %Altitude 1 800 m
  20. 20CourchevelBrut 9,2 %Prix m² 11 772 €122 ventes · 12 mois5 ans +25 %Altitude 1 100 m
  21. 21Sainte-Foy-TarentaiseBrut 7,6–10,6 %Prix m² 6 299 €16 ventes · 12 mois5 ans +55 %Altitude 1 550 m
  22. 22Les OrresBrut 8,9 %Prix m² 3 438 €113 ventes · 12 mois5 ans +40 %Altitude 1 650 m
  23. 23ChâtelBrut 8,9 %Prix m² 5 575 €122 ventes · 12 mois5 ans +22 %Altitude 1 200 m
  24. 24VarsBrut 8,8 %Prix m² 3 874 €144 ventes · 12 mois5 ans +25 %Altitude 1 850 m
  25. 25Isola 2000Brut 8,8 %Prix m² 5 001 €102 ventes · 12 mois5 ans +54 %Altitude 1 800 m
  26. 26La PlagneBrut 8,8 %Prix m² 5 660 €127 ventes · 12 mois5 ans +41 %Altitude 1 250 m
  27. 27Briançonsans domaineBrut 8,6 %Prix m² 3 250 €237 ventes · 12 mois5 ans +56 %Altitude 1 326 m
  28. 28FlaineBrut 8,6 %Prix m² 5 254 €49 ventes · 12 mois5 ans +26 %Altitude 1 600 m
  29. 29VaujanyBrut 7,1–10,1 %Prix m² 6 404 €estimation · 12 mois5 ans +26 %Altitude 1 250 m
  30. 30ChamrousseBrut 8,3 %Prix m² 3 076 €88 ventes · 12 mois5 ans +47 %Altitude 1 650 m
  31. 31Les GetsBrut 8,2 %Prix m² 7 214 €103 ventes · 12 mois5 ans +3 %Altitude 1 172 m
  32. 32MorillonBrut 8,1 %Prix m² 4 433 €82 ventes · 12 mois5 ans +27 %Altitude 700 m
  33. 33SuperDévoluyBrut 7,9 %Prix m² 2 536 €173 ventes · 12 mois5 ans +32 %Altitude 1 500 m
  34. 34Champagny-en-VanoiseBrut 7,8 %Prix m² 6 595 €20 ventes · 12 mois5 ans +23 %Altitude 1 250 m
  35. 35Villard-de-LansBrut 7,7 %Prix m² 3 203 €199 ventes · 12 mois5 ans +24 %Altitude 1 050 m
  36. 36RisoulBrut 7,7 %Prix m² 4 159 €113 ventes · 12 mois5 ans +42 %Altitude 1 850 m
  37. 37Puy-Saint-VincentBrut 7,6 %Prix m² 2 834 €85 ventes · 12 mois5 ans +50 %Altitude 1 600 m
  38. 38Serre-ChevalierBrut 7,5 %Prix m² 4 598 €212 ventes · 12 mois5 ans +35 %Altitude 1 200 m
  39. 39Peisey-VallandryBrut 7,5 %Prix m² 6 043 €21 ventes · 12 mois5 ans +76 %Altitude 1 600 m
  40. 40Alpe d'HuezBrut 7,4 %Prix m² 8 000 €181 ventes · 12 mois5 ans +64 %Altitude 1 860 m
  41. 41Saint-Martin-de-BellevilleBrut 7,3 %Prix m² 9 500 €21 ventes · 12 mois5 ans +45 %Altitude 1 450 m
  42. 42Les 2 AlpesBrut 7,1 %Prix m² 5 984 €234 ventes · 12 mois5 ans +59 %Altitude 1 650 m
  43. 43MegèveBrut 6,9 %Prix m² 9 336 €193 ventes · 12 mois5 ans +34 %Altitude 1 113 m
  44. 44TignesBrut 6,9 %Prix m² 9 983 €149 ventes · 12 mois5 ans +67 %Altitude 2 100 m
  45. 45SamoënsBrut 6,6 %Prix m² 5 285 €132 ventes · 12 mois5 ans +32 %Altitude 720 m
  46. 46Saint-GervaisBrut 6,6 %Prix m² 5 353 €199 ventes · 12 mois5 ans +45 %Altitude 850 m
  47. 47Le Grand-BornandBrut 6,6 %Prix m² 6 113 €104 ventes · 12 mois5 ans +22 %Altitude 1 000 m
  48. 48Les SaisiesBrut 6,6 %Prix m² 7 111 €67 ventes · 12 mois5 ans +24 %Altitude 1 650 m
  49. 49La ClusazBrut 6,6 %Prix m² 7 849 €77 ventes · 12 mois5 ans +15 %Altitude 1 100 m
  50. 50ValloireBrut 6,4 %Prix m² 5 566 €78 ventes · 12 mois5 ans +34 %Altitude 1 430 m
  51. 51ChamonixBrut 6,4 %Prix m² 10 153 €260 ventes · 12 mois5 ans +40 %Altitude 1 035 m
  52. 52Val ThorensBrut 6,4 %Prix m² 10 879 €110 ventes · 12 mois5 ans +45 %Altitude 2 300 m
  53. 53Val d'IsèreBrut 6,1 %Prix m² 14 591 €103 ventes · 12 mois5 ans +28 %Altitude 1 850 m
  54. 54ComblouxBrut 6,0 %Prix m² 5 888 €73 ventes · 12 mois5 ans +40 %Altitude 980 m
  55. 55Bozelsans domaineBrut 6,0 %Prix m² 6 083 €25 ventes · 12 mois5 ans +34 %Altitude 850 m
  56. 56AuronBrut 5,8 %Prix m² 6 190 €111 ventes · 12 mois5 ans +48 %Altitude 1 600 m
  57. 57ManigodBrut 5,7 %Prix m² 5 119 €38 ventes · 12 mois5 ans +26 %Altitude 950 m
  58. 58Les Contamines-MontjoieBrut 5,7 %Prix m² 5 362 €75 ventes · 12 mois5 ans +33 %Altitude 1 200 m
  59. 59Saint-Jean-de-Sixtsans domaineBrut 5,4 %Prix m² 5 570 €35 ventes · 12 mois5 ans +6 %Altitude 960 m
  60. 60Les HouchesBrut 5,3 %Prix m² 7 646 €91 ventes · 12 mois5 ans +50 %Altitude 1 008 m

Où investir selon votre objectif

Cinq objectifs, cinq réponses : la station qui convient dépend de ce qu'on attend du bien, et le même panel ne classe pas les mêmes communes en tête.

Vous cherchez du cashflow

Orelle rend 12,1–15,1 % brut sur 3 310 €/m² acté. Les cinq meilleurs bruts du panel tiennent entre 11,0 % et 12,1–15,1 %, tous sous 4 378 €/m².

Un brut élevé signale un prix d'entrée bas, donc une altitude modeste ou un domaine plus petit. Sous 1 500 m, l'été porte une part croissante du revenu.

Le net d'exploitation, station par station
  1. 01Orelle3 310 €/m²12,1–15,1 %
  2. 02La Toussuire3 872 €/m²13,5 %
  3. 03Brides-les-Bains4 378 €/m²11,9 %
  4. 04Val Cenis3 714 €/m²11,8 %
  5. 05Orcières-Merlette2 820 €/m²11,0 %

Vous avez un budget serré

SuperDévoluy ouvre le panel à 2 536 €/m², soit 63 400 € pour 25 m². Les cinq tickets les plus bas ne dépassent pas 3 076 €/m², et 4 des cinq sont dans les Alpes du Sud.

Un prix bas n'est une opportunité que si la liaison au domaine ou l'accès s'améliore.

Les stations les moins chères
  1. 01SuperDévoluy7,9 % brut2 536 €/m²
  2. 02Pra-Loup9,3 % brut2 711 €/m²
  3. 03Orcières-Merlette11,0 % brut2 820 €/m²
  4. 04Puy-Saint-Vincent7,6 % brut2 834 €/m²
  5. 05Chamrousse8,3 % brut3 076 €/m²

Vous visez la plus-value

La Rosière a pris +78 % en cinq ans. Les cinq plus fortes hausses du panel dépassent toutes +64 %, contre +36 % pour la station médiane.

Une progression passée ne se prolonge pas d'elle-même : regarder ce qui l'a causée, et si ça se répète.

Les plus fortes hausses sur cinq ans
  1. 01La Rosière6 597 €/m²+78 %
  2. 02Peisey-Vallandry6 043 €/m²+76 %
  3. 03Orelle3 310 €/m²+69 %
  4. 04Tignes9 983 €/m²+67 %
  5. 05Alpe d'Huez8 000 €/m²+64 %

Vous jouez les JO 2030

10 communes du panel figurent sur la carte olympique. Briançon est la moins chère, à 3 250 €/m², Val d'Isère la plus chère, à 14 591 €/m² : un rapport de 4,5 entre les deux.

Les Jeux ne sont pas encore dans les prix : le pic d'anticipation s'observe à deux ans de l'événement. Les meilleurs ratios restent en périphérie.

Le dossier JO 2030
  1. 01Briançon8,6 % brut3 250 €/m²
  2. 02Serre-Chevalier7,5 % brut4 598 €/m²
  3. 03Montgenèvre10,5 % brut4 898 €/m²
  4. 04Saint-Jean-de-Sixt5,4 % brut5 570 €/m²
  5. 05La Plagne8,8 % brut5 660 €/m²

Comment lire ce classement

Trois lectures du même bien, un 45 m² acheté au prix acté, frais d'acquisition compris. Le brut décrit un logement suivi toute la saison : 8,1 % de médiane sur les 60 stations. Le net en retire ce qui sort vraiment, plateforme, gestion, taxes, copropriété : 2,3 % de médiane, moins du tiers. La location nue à l'année est publiée sur 17 communes.

Chaque lecture ignore quelque chose. Le brut ignore les charges, qui suivent la surface et non le prix. Le net ignore la fiscalité et le financement, propres à chaque dossier. La location nue ignore la saison : pas de pic de Noël, pas de semaine vide en mai. Le classement change de tête selon l'onglet, et c'est l'information.

Un arbitrage plutôt qu'une station

Le rendement et la sécurité varient en sens inverse. Sur les 60 stations alpines suivies par Altivestir, le prix acté va de 2 536 € à 14 591 €/m² sur les 12 mois à fin juin 2026, un rapport de 5,8 entre les deux bornes, et le brut de 5,3 % à 12,1–15,1 % : 8,3 points d'écart entre la première et la dernière.

Balcons d'une résidence de station face aux sommets enneigés, au lever du jour
Le bien qui se loue en station est rarement le chalet des brochures : c'est un appartement de résidence, et c'est lui que mesurent les prix du classement.

Les quatre critères qui décident vraiment

Le prix acté fixe le dénominateur du rendement : la médiane du panel est à 5 570 €/m², et 21 stations sur 60 passent sous 5 000 €. Le rendement brut donne l'ordre de grandeur, 8,1 % de médiane ; il n'en reste que 2,3 % au net. La trajectoire dit si le marché progresse : +36 % pour la station médiane en cinq ans. L'exposition olympique, 10 communes, se lit comme une marge qui reste à jouer.

Rendement et plus-value ne se cumulent presque jamais

Une seule station du top 5 des rendements figure aussi dans le top 5 des hausses. Le rendement se trouve sur les prix d'entrée bas : Orelle, 3 310 €/m² pour 12,1–15,1 % brut. La plus-value s'est faite ailleurs : La Rosière, +78 % en cinq ans, sur 6 597 €/m².

Les trois erreurs qui reviennent le plus souvent

Calculer un rendement sur un prix d'annonce : l'écart avec le prix acté atteint 15 à 25 % sur les marchés tendus. Retenir 20 % de commission de conciergerie quand le prélèvement réel atteint 40 % des loyers : 25 % de gestion locative, ménage et linge compris, plus 15 % pour la plateforme de réservation. Et acheter pour le seul label olympique : l'effet causal mesuré des Jeux d'hiver sur les prix locaux est de +2 à +7 %.

Investir en station : les questions qui reviennent

Cinq réponses calculées sur les prix actés du panel.

Quelle station de ski offre le meilleur rendement locatif ?

Orelle affiche le rendement brut le plus élevé des 60 stations suivies par Altivestir, à 12,1–15,1 %, sur un prix acté de 3 310 €/m² sur les 12 mois à fin juin 2026, à 900 m d'altitude. Au net d'exploitation, La Toussuire mène à 4,8 %. Un brut élevé signale presque toujours un prix d'entrée bas : le chiffre se lit avec la colonne altitude.

Le classement complet →

Quelle est la station de ski la moins chère des Alpes ?

SuperDévoluy présente le prix au m² acté le plus bas du panel Altivestir, à 2 536 €/m² sur les 12 mois à fin juin 2026, contre 3 404 €/m² pour la médiane des Alpes du Sud. Elle rend 7,9 % brut. Un prix d'entrée bas n'est pas une bonne affaire en soi : vérifier l'altitude, la saison d'été et la liaison au domaine avant de conclure.

Les prix actés par station →

Quel budget faut-il pour investir en station de ski ?

Un studio ou un petit deux-pièces de 25 m² démarre à 63 400 € dans la station la moins chère du panel, frais d'acquisition en sus, et dépasse 364 775 € dans la plus chère. Au prix médian, 5 570 €/m², le même bien vaut 139 250 €. Le ticket ne fait pas la qualité du dossier : le rapport loyer sur prix est souvent meilleur en bas de fourchette.

Chiffrer votre budget →

Un investissement en station de ski est-il rentable ?

Pour un logement suivi toute la saison, 175 nuits louées dans l'année pour la station médiane, le rendement brut médian des 60 stations alpines suivies est de 8,1 %. Il en reste 2,3 % au net une fois la plateforme, la gestion locative, les taxes et la copropriété déduites, avant fiscalité. Le logement médian du parc se loue nettement moins et rend environ un tiers de moins à bien et prix identiques. C'est comparable à du locatif urbain de qualité, avec une saisonnalité plus marquée.

Chiffrer votre propre cas →

Faut-il privilégier une station olympique des JO 2030 ?

10 communes du panel figurent sur la carte olympique validée en juin 2026, de Briançon à 3 250 €/m² à Val d'Isère à 14 591 €/m². L'effet causal mesuré des Jeux d'hiver sur les prix locaux reste de +2 à +7 %, et le pic d'anticipation s'observe deux ans avant l'événement. Le label seul ne justifie pas un achat. Le critère qui tient est le chantier d'accès qui restera après 2030.

Le dossier JO 2030 →