Risoul 1850 a été bâtie à partir de 1974 dans les mélèzes au-dessus de Guillestre, reliée à Vars skis aux pieds. La commune compte 664 habitants pour environ 18 600 lits touristiques, et sa clientèle du Benelux revient depuis des décennies.
Tous portent sur un T2 de 45 m², le bien médian vendu en station, et sur le prix réellement acté. Le troisième chiffre ne dépend d'aucune hypothèse d'occupation : quand il s'approche du premier, l'exploitation touristique cesse de payer le travail qu'elle demande.
Skis aux pieds avec Vars.
Marché majoritairement de résidences secondaires : forte demande de lits touristiques, vie à l'année réduite.
Télésiège débrayable 6 places de l'Homme de Pierre (12 M€, hiver 2024-25), en remplacement d'un téléski et du télésiège du Césier, financé à 81 % par Labellemontagne et 19 % sur fonds publics (dont 2 M€ de la Région Provence-Alpes-Côte d'Azur) ; extension du réseau de neige de culture sur le même secteur (0,8 M€ de la Région).
La carte des exploitants alpins · Âge et capacité des remontées, station par station
12 M€ recensés sur Risoul et son domaine, répartis sur 1 projet identifié.
Un télésiège débrayable 6 places remplace un téléski et le télésiège fixe du Césier : la montée tombe de 25 à 6 min, et le débit passe de 1 000 à 2 500 skieurs/heure. L'exploitant Labellemontagne finance 81 %, la Région Sud 19 % (dont 2 M€ pour la remontée et 0,8 M€ pour la neige de culture).
Note investissement
Ce que l'actif rapporte, et ce qu'il risque.
Note station
Ce qu'on vit sur place.
Pour quiConstruite dès 1974 sur d'anciens alpages, Risoul accueille l'investisseur qui veut louer skis aux pieds sur la Forêt Blanche. L'été, son bike park fait face au lac de Serre-Ponçon, et un logement bien tenu loue 162 nuits par an.
PourquoiSur le même domaine que Vars, Risoul se vend plus cher, 4 159 €/m², après +42 % entre 2020 et 2025. Cette hausse la place un peu au-dessus du rythme des Alpes du Sud.
Le point de vigilanceL'exploitant privé tient le domaine sous contrat jusqu'en 2036, une échéance proche à l'échelle d'une détention. Frais déduits, le net d'exploitation retombe à 1,9 %, dans une commune où 91,7 % des logements sont secondaires.
Rendement, cashflow, comparatif fiscal LMNP / SCI et plus-value à la revente, avec leprix et les loyers de Risoul déjà pré-remplis.
Prix et rendement à VarsPrix et rendement à Serre-ChevalierPrix et rendement aux Orres
Le classement des stations par rendementToutes les séries de prix actées
Chaque réponse s'appuie sur les chiffres publiés plus haut sur cette page : prix actés, rendement, catalyseurs. Aucune n'est généraliste.
Un appartement à Risoul s'est acté 4 159 €/m² en médiane sur les 12 mois à fin juin 2026, soit 22 % au-dessus de la médiane des Alpes du Sud (3 404 €/m²). Ce point est issu des actes notariés : pas des prix affichés en vitrine, qui sont une demande et non une transaction.
Source : DVF/Etalab, mutations juil. 2025 → juin 2026 · 113 ventesLes séries de prix complètes →
Entre 2014 et 2025, le m² acté à Risoul a progressé de 47 %, de 2 796 € à 4 119 €. Sur cinq ans, la fiche retient +42 %. Une trajectoire longue dit ce qu'un millésime isolé ne dit pas : un recul d'une année ne suffit pas à conclure au retournement.
Source : DVF, série communale longueComparer avec une autre station →
Le rendement brut retenu à Risoul est de 7,7 %, calculé sur le prix acté et non sur un prix affiché. Le logement médian du parc de la commune, lui, rend 5,0 % : même bien, même tarif, seul le nombre de nuits louées change. C'est un brut : la conciergerie, les charges de copropriété, la taxe foncière et la vacance d'intersaison en retirent une part importante, comptez 25 % des loyers pour la gestion déléguée et 15 % de plus si vous passez par une plateforme de réservation.
Source : calcul Altivestir sur prix actésChiffrer votre propre cas →
Risoul n'accueille aucune épreuve des Jeux olympiques d'hiver 2030 : la carte validée par le CIO en juin 2026 retient dix sites, et Risoul n'en fait pas partie. L'effet éventuel y serait indirect (fréquentation de massif, infrastructures de vallée) et n'a jamais été mesuré séparément du cycle immobilier général.
Source : carte CIO du 29/06/2026Les dix sites retenus →
12 M€ d'investissements sont engagés ou votés sur Risoul, répartis sur 2 projets suivis un par un. Le marché réévalue un village au moment où un projet devient certain (financement voté, permis obtenu) et non le jour de la mise en service. Un projet annoncé sans financement ferme ne produit rien.
Source : délibérations municipales, organisateurs des Jeux 2030, presse localeTous les catalyseurs alpins →