Les questions tranchées — investir en station de ski

Question 1

Les JO 2030 vont-ils vraiment faire exploser les prix ?

Accepted Answer

Oui, mais environ dix fois moins que ce qu'on vous promet. L'effet propre des Jeux olympiques d'hiver sur les prix immobiliers locaux se situe entre +2 et +7 %, une fois neutralisé le cycle immobilier général. Les hausses spectaculaires citées dans la presse mélangent l'effet olympique et un marché qui montait déjà. Sur douze éditions depuis 1988, aucune n'a produit de choc de prix durable attribuable aux seuls Jeux.

Question 2

L'écart entre le prix affiché en agence et le prix payé chez le notaire, c'est combien ?

Accepted Answer

Assez pour fausser tout votre calcul de rendement si vous partez du mauvais. Le prix affiché en agence est une demande, le prix acté chez le notaire est une transaction. Altivestir ne publie que le second, extrait des mutations DVF, avec le nombre de ventes qui le sous-tend. À Courchevel, la médiane actée 2025 s'établit à 11 814 €/m² sur 122 ventes, sous les niveaux affichés en vitrine. Un rendement calculé sur un prix affiché est structurellement surestimé.

Question 3

Est-il déjà trop tard pour acheter avant les Jeux ?

Accepted Answer

Pour les stations olympiques les plus chères, le train est parti. Les marchés anticipent l'événement, ils ne l'attendent pas. Courchevel, site olympique confirmé, recule de 8,3 % entre 2024 et 2025 dans les actes notariés : le pic d'anticipation y est vraisemblablement passé. La fenêtre reste ouverte sur les communes périphériques, moins couvertes médiatiquement, où l'effet n'a pas encore été intégré aux prix.

Question 4

Qui exploite les remontées mécaniques de ma station — et pourquoi ça devrait m'inquiéter ?

Accepted Answer

Parce qu'une délégation qui arrive à échéance peut geler l'investissement sur le domaine pendant des années. L'exploitant du domaine skiable décide des investissements en remontées et en neige de culture, qui pèsent directement sur l'attractivité d'une station et donc sur la valeur des biens. Altivestir documente l'exploitant des 43 stations couvertes. Le récit d'un désamour général envers la Compagnie des Alpes ne tient pas : deux sorties en vingt ans, contre au moins cinq gains ou prolongations.

Question 5

Une nouvelle télécabine est annoncée : j'achète maintenant ou j'attends l'ouverture ?

Accepted Answer

Maintenant. À l'ouverture, la hausse est déjà dans les prix. Le marché réévalue un village au moment où la liaison devient certaine — financement voté, permis obtenu — et non le jour où la remontée tourne. Acheter après l'inauguration revient à payer la hausse déjà réalisée. La réciproque vaut aussi : un projet annoncé sans financement ferme ne produit aucun re-rating durable, comme l'illustre le cas des Sybelles.

Question 6

Acheter dans une commune qui accueille un village olympique, bonne ou mauvaise idée ?

Accepted Answer

Tout dépend du nombre de logements livrés après les Jeux. Un village olympique laisse derrière lui un stock de logements neufs qui arrive d'un coup sur un marché local étroit. Pragelato, village de Turin 2006, a pris 50 % entre 2002 et 2005 puis reperdu 25 à 35 % après les Jeux, l'offre héritage dépassant la demande du bourg. Briançon, avec environ 217 logements prévus, est dimensionné bien plus prudemment.

Question 7

Une conciergerie annonce 20 % de commission. Ça me coûte vraiment 20 % ?

Accepted Answer

Non. Comptez plutôt un tiers de vos loyers, une fois tout additionné. La commission affichée ne couvre ni le ménage, ni la fourniture du linge, ni les frais de plateforme — Airbnb prélevant 3 à 5 % supplémentaires. Une commission apparente de 22 % atteint couramment 30 % du loyer une fois tous les postes intégrés. Altivestir compare les conciergeries des Alpes sur leurs services réellement inclus, pas sur leur seul taux affiché.

Question 8

Une conciergerie affichée à 4,9/5 sur Google, c'est un bon signe ?

Accepted Answer

Le plus souvent, ça ne veut rien dire du tout. Deux pièges reviennent systématiquement : une note calculée sur trois avis, et une moyenne de réseau national présentée comme la note de l'agence locale. Altivestir n'exploite une note qu'au-delà de dix avis, et distingue toujours la note du réseau de celle de l'activité locale. Sur les 50 conciergeries alpines recensées, 34 ne publient aucune note vérifiable.

Question 9

Combien de temps dois-je garder mon LMNP pour que la réintégration des amortissements ne me coûte rien ?

Accepted Answer

Vingt-deux ans pour l'impôt, trente pour les prélèvements sociaux. Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel se réintègrent dans le calcul de la plus-value de cession. L'exonération d'impôt sur le revenu reste acquise après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Le régime réel reste donc favorable à qui garde longtemps ; pour une revente à cinq ans, le calcul doit être posé avant l'achat.

Question 10

Faut-il renoncer aux stations sous 1 500 mètres ?

Accepted Answer

Pas renoncer — mais ne plus les acheter pour le ski seul. Sous 1 500 mètres, l'enneigement naturel devient trop irrégulier pour fonder à lui seul une rentabilité locative. Les stations de cette tranche qui tiennent sont celles qui ont construit une saison d'été réelle — lac, vélo, randonnée, thermalisme — et non celles qui empilent les canons à neige. Altivestir note les 43 stations couvertes sur leur activité hors-ski autant que sur leur domaine skiable.

Dix réponses que personne d'autre ne vous donnera.