Pralognan-la-Vanoise sous la neige, Vanoise
Les questions tranchées

Quatorze réponses que personne d'autre ne vous donnera.

Sur chacune de ces questions, la réponse courante est fausse ou trop vague pour décider. Le verdict d'abord, puis le chiffre qui le porte.

01Prix× 2,7d'écart entre secteurs aux Allues (Méribel), de 6 421 à 17 575 €/m²

Le prix au m² de la station dit-il ce que vaut l'immeuble que je vise ?

Non. Dans une même commune, le prix passe du simple au double, et parfois au triple, selon le secteur.

Découpées par section cadastrale d'au moins vingt ventes, les ventes d'appartements actées de 2021 à 2025 donnent aux Allues (Méribel) des médianes de 6 421 à 17 575 €/m², et à Courchevel de 7 710 à 18 071 €/m². Sur la seule commune des Belleville, Val Thorens se vend 10 879 €/m² et Les Menuires 6 803 €/m² sur 12 mois. Un rendement se calcule sur le prix du secteur, jamais sur la moyenne communale.

DVF géolocalisé, sections cadastralesPrix au m², station par station →
02Rendement8,1 % brutmédiane des 60 stations, 175 nuits louées par an5,3 % au régime du parc moyen, 113 nuits

Une station de ski, ça rapporte bien 8 à 10 % par an ?

Cela dépend entièrement de qui exploite. Bien tenu, 8,1 % brut en médiane ; laissé au régime du parc, 5,3 %.

Les rendements à deux chiffres qui circulent appliquent un taux d'occupation à 365 jours. Un logement de station tenu comme un actif se loue autour de 175 nuits par an et rend 8,1 % brut en médiane sur les 60 stations couvertes. Le logement médian du parc se loue 113 nuits et rend 5,3 %. Plateforme, gestion, taxes et copropriété déduites, le net d'exploitation médian ressort à 2,3 %.

modèle de rendement Altivestir, prix DVFComment nous calculons les rendements →
03Rendement1,9 % contre 2,3 %rendement net médian, stations sous 4 500 €/m² contre stations au-dessus de 7 000 €/m²quand le brut les classe dans l'ordre inverse

Un rendement brut de 12 % dans une station bon marché vaut-il mieux que 7 % dans une station chère ?

Pas une fois les charges payées. Orcières-Merlette, cinquième du panel en brut, tombe trente-sixième en net.

Les 15 stations du panel vendues moins de 4 500 €/m² affichent 8,8 % de rendement brut médian, les 15 stations au-dessus de 7 000 €/m² 6,9 %. Plateforme, gestion, taxe foncière, copropriété et travaux déduits, l'ordre s'inverse : 1,9 % net contre 2,3 %. Les charges d'un logement pèsent à peu près autant partout ; rapportées à un petit prix, elles écrasent le rendement.

rendements publiés, 59 stationsLe classement des rendements →
04Risque60,8 %des appartements de station classés E, F ou Gcontre 21,8 % en France

L'appartement que je vise pourra-t-il encore se louer en meublé de tourisme ?

Regardez le DPE avant le prix : six appartements de station sur dix sont déjà au seuil ou en dessous.

Sur 55 812 diagnostics d'appartements dans 54 communes de station, 60,8 % sont classés E, F ou G, contre 21,8 % en France. La cause est le chauffage, électrique ou au fioul dans 82 % des cas, plus que l'âge du bâti. Là où la commune contrôle le changement d'usage, un logement F ou G ne peut pas être mis en location touristique, et le seuil passe à D en 2034.

ADEME, 55 812 DPE d'appartementsLe calendrier DPE et la fiscalité du meublé →
05Risque2 660autorisations à Annecy pour environ 3 300 annonces actives aujourd’hui

J'achète un appartement déjà loué en courte durée : son autorisation me suit-elle ?

Non, ni à Annecy ni à Chamonix : l'autorisation est personnelle et temporaire.

À Annecy, l'autorisation de louer en meublé de tourisme vaut quatre ans, ne se transfère pas, et le Grand Annecy n'en délivre que 2 660 pour environ 3 300 annonces actives aujourd’hui, contre 6 400 meublés recensés avant la réforme. À Chamonix et aux Houches, un propriétaire n'en obtient qu'une, sociétés comprises, pour trois ans. L'acheteur repasse par le quota : l'historique locatif d'un bien ne garantit rien de son exploitation future.

règlements du Grand Annecy et de la vallée de ChamonixEnregistrement, quotas et changement d'usage →
06JO 2030+2 à +7 %effet propre des Jeux sur les prix locauxet non les +50 % souvent avancés

Les JO 2030 vont-ils vraiment faire exploser les prix ?

Oui, mais environ dix fois moins que ce qu'on vous promet.

L'effet propre des Jeux olympiques d'hiver sur les prix immobiliers locaux se situe entre +2 et +7 %, une fois neutralisé le cycle immobilier général. Les hausses spectaculaires citées dans la presse mélangent l'effet olympique et un marché qui montait déjà. Cet effet est modeste, mais il n'est pas encore passé pour les Alpes : les épreuves sont en 2030.

Kavetsos 2012, Sustainability 2022, UBC SauderQuarante ans de JO d'hiver, chiffres à l'appui →
07JO 20302025 – début 2028la fenêtre d'achat retenue par Altivestir

Est-il déjà trop tard pour acheter avant les Jeux ?

Non. Le pic d'anticipation s'observe historiquement à deux ans des Jeux, soit 2028.

Les dix sites olympiques du panel ont pris 29,8 % entre 2020 et 2025, contre 39,3 % pour les cinquante autres stations : les hôtes n'ont pas couru en avance. Quatre de ces cinq années précèdent l'attribution de juillet 2024 : l'effet documenté des Jeux reste donc devant. Courchevel recule même de 8,3 % entre 2024 et 2025, signe d'un marché cher qui corrige.

DVF, séries communales 2020-2025Le dossier JO 2030 →
08JO 203035 à 45logements neufs absorbés par an à Saint-Jean-de-Sixt, le repère à opposer au programme

Un village olympique va-t-il saturer le marché de ma commune après les Jeux ?

Pas s'il reste à l'échelle de ce que la commune construit d'ordinaire. Le risque commence au-delà de quatre ans de construction livrés d'un coup.

Un village olympique se juge au rythme auquel sa commune absorbe du neuf. Saint-Jean-de-Sixt autorise 35 à 45 logements par an en temps normal : un programme de 150 à 200 lots livrés d'un coup y représenterait quatre à huit ans de construction. À Briançon, environ 217 logements d'héritage s'ajoutent à une ville entière. Brides-les-Bains a absorbé l'héritage d'Albertville parce que le thermalisme existait avant les Jeux.

permis Sitadel 2013-2025, héritages comparésLe dossier JO 2030 →
09Prix6 sur 21projets de liaison alpins abandonnés ou gelés

Une nouvelle liaison par câble est annoncée : j'achète maintenant ou j'attends ?

Quand le financement est voté, maintenant. Sur une simple annonce, non : près d'un projet sur trois est abandonné.

Sur 21 projets de liaison par câble recensés dans les Alpes françaises, six ont été abandonnés ou gelés. Les neuf communes privées de leur liaison ont pris 17,4 % entre 2021 et 2025, sept points sous la médiane de 98 communes. Aime, dont l'ascenseur valléen est financé pour 2029, a pris 40,6 % sur 105 ventes par an, cinq points de plus que La Plagne, sa station.

DVF 2021-2025, 98 communesCe qu'une liaison fait vraiment aux prix →
10Risque+34 % contre +45 %hausse des prix 2020-2025, villages sous et au-dessus de 1 500 m

Faut-il éviter les stations dont le village est sous 1 500 mètres ?

Elles se paient le même prix au m², mais elles ont pris 11 points de moins en cinq ans.

Les 34 stations du panel dont le village est sous 1 500 mètres se vendent 5 570 €/m² en médiane sur 12 mois, les 25 situées au-dessus 5 588 €/m² : à l'achat, le marché ne paie pas l'altitude. Il la paie dans la durée : les prix ont pris 34 % entre 2020 et 2025 en bas, 45 % en haut. Le rendement brut médian suit : 7,8 % en bas, 8,6 % en haut.

DVF 2020-2025, 59 stationsLe prix, l'altitude et la neige →
11Rendement1,6 pointd'écart de rendement entre grands et petits domainescontre 5,5 points entre deux communes des 3 Vallées

Un grand domaine skiable rapporte-t-il davantage ?

À peine. L'écart à l'intérieur d'un même domaine est plus de trois fois supérieur.

Les domaines de plus de 300 kilomètres de pistes affichent un rendement brut médian de 9,2 %, contre 7,6 % pour les plus petits : un peu plus d'un point. Dans les 3 Vallées, Brides-les-Bains rend 11,9 % à 4 378 €/m² et Val Thorens 6,4 % à 10 879 €/m² : même domaine, même forfait, 5,5 points d'écart. Ce que la taille du domaine détermine, c'est le prix d'entrée.

60 stations, rendements et prix actésCinq idées reçues, corrigées par les actes →
12Risque13 sur 37exploitants dont le parc de remontées est amorti à plus de 50 %

L'exploitant de mon domaine a-t-il les moyens de renouveler ses remontées ?

Sa rentabilité n'est presque jamais le problème. L'âge de son parc l'est souvent.

Sur les comptes de 37 sociétés qui exploitent des domaines skiables alpins, la marge d'EBE médiane atteint 33,8 %, et trois seulement passent sous 20 %. Le point faible est ailleurs : treize exploitants ont amorti plus de la moitié de leur parc de remontées, cinq plus de 60 %. Un parc usé annonce de lourds remplacements à financer, et le domaine en dépend.

comptes de 37 exploitantsLes remontées mécaniques des Alpes →
13Gestion20 % → 25 %commission médiane affichée, puis coût réel de la gestionplus 15 % de plateforme de réservation

Une conciergerie annonce 20 % de commission. Ça me coûte vraiment 20 % ?

Non. Comptez 25 % pour la gestion, puis 15 % pour la plateforme de réservation.

La médiane relevée par Altivestir sur vingt et une offres publiques de gestion complète, à Annecy et dans les Alpes, s'établit à 20 % des revenus locatifs, et une seule inclut le ménage et le linge. Leur coût résiduel porte la gestion réelle à 25 %. La plateforme de réservation prélève encore 15 % du loyer, sauf en réservation directe.

relevés Altivestir, 21 offres publiquesLe comparatif des conciergeries →
14Gestion34 sur 60conciergeries alpines sans aucune note publique vérifiable

Une conciergerie affichée à 4,9/5 sur Google, c'est un bon signe ?

Le plus souvent, ça ne veut rien dire du tout.

Deux pièges reviennent systématiquement : une note calculée sur trois avis, et une moyenne de réseau national présentée comme la note de l'agence locale. Altivestir ne classe une note devant les autres qu'à partir de vingt avis, et distingue toujours la note du réseau de celle de l'activité locale. Sur les 60 conciergeries alpines recensées, 34 ne publient aucune note vérifiable.

relevés Google et Trustpilot datésCe que nous publions sur les conciergeries →

Pourquoi ces quatorze-là

Chaque réponse s'appuie sur une donnée qu'Altivestir produit : séries de prix issues des actes notariés, classement des stations, cartographie des exploitants de remontées, relevés de conciergeries.

D'où viennent nos chiffres →