Quatrième grande ville la plus chère de France, un marché plat depuis 2022, 2 660 meublés de tourisme autorisés contre 6 400 avant 2025, et des chantiers qui redessinent la rive ouest. Tout ce qu'il faut savoir avant d'y acheter, en onze chapitres.
Les douze mesures qui résument le marché annécien, chacune avec son repère. Le reste du dossier les développe une par une.
La médiane des appartements vendus à Annecy est passée de 3 381 €/m² en 2015 à 5 118 €/m² en 2025. La hausse s'est faite entre 2019 et 2022, à +25 % en trois ans. Depuis, le marché consolide : 2025 est à -1 % du pic de 2023.
Les notaires de Savoie et Haute-Savoie relèvent 5 130 €/m² pour les appartements anciens vendus entre juillet 2025 et juin 2026, en hausse de 0,2 % sur un an : la même valeur que notre médiane, à 18 € près. Le neuf se vend 6 550 €/m², 28 % au-dessus de l'ancien. Les portails d'estimation affichent autour de 5 900 €/m²: ce sont des moyennes d'estimations, tirées par les biens de prestige, pas des prix de vente.
Mesurée de 2020 à 2025, la hausse est de +19 %. Mesurée de 2021 à 2025, elle tombe à +9 %, et les baromètres qui glissent leur fenêtre à septembre 2026 donnent +6 à +11 %. Rien ne se contredit : la seule année 2020-2021 a coûté +9 %, et tout dépend de quel côté on la met. Un chiffre d'évolution se lit toujours avec sa fenêtre.
1 797 ventes actées en 2025, appartements et maisons, soit +13 % sur 2024, après deux années de creux. Le marché reste 18 % sous le pic de 2021 en volume. Les maisons anciennes se négocient 655 400 € en médiane, en recul de 1,7 % sur un an. Comparer la courbe d'Annecy aux stations
Une station remplit cinq mois. Annecy en remplit douze. C'est ce qui place une ville à 9,3 %brut au-dessus de la médiane des stations de ski, et c'est aussi ce qui rend le résultat dépendant d'une autorisation.
Rang : 16ᵉ sur 60 destinations suivies, contre 8,4 % de moyenne. Occupation et nuitées : AirROI, 3 177 annonces, août 2025-juillet 2026. Tarif : GuestFavorites, médiane sur un bien proche du T2.
À Annecy, le prix est porté par des acheteurs qui n'ont aucun besoin de louer : résidences secondaires, actifs frontaliers de Genève à 45 minutes, report parisien depuis 2020. Le loyer résidentiel, lui, reste tenu par les salaires du bassin. Les deux courbes ont divergé pendant dix ans, et le rendement nu n'est que leur quotient : 4,4 %.
Le meublé touristique ne se heurte pas à ce plafond. Sur les 3 177annonces annéciennes relevées par AirROI, l'occupation médiane atteint 46 %sur l'année, et le mois le plus creux, janvier, reste à 32 %. Aucune station du panel n'a de plancher aussi haut. Un logement bien tenu loue 248 nuits ; au tarif prudent de 95 €, le plus bas des relevés disponibles pour un bien proche du T2, il encaisse 23 560 € et rend 9,3 % brut. La gestion en prend 22 %, la copropriété, la taxe foncière, l'assurance, la CFE et la provision de travaux 6 229 € de plus : il reste 2,8 %net d'exploitation, avant crédit et avant impôt. C'est ce chiffre qui se compare à un placement financier.
La valorisation ne compense pas. Les prix actés progressent de +19 % sur cinq ans, mieux que la France à +6,8 %, mais l'une des plus faibles progressions de notre référentiel alpin, où la médiane tourne autour de +30 %. Annecy a fait sa hausse avant 2022 : elle consolide depuis.
Et rien de ce qui précède ne se réalise sans une autorisation de changement d'usage. Le rendement ci-dessus décrit ce que fait un meublé annécien qui tourne, une fois l'autorisation obtenue. Le chapitre suivant dit comment on l'obtient, et pourquoi c'est devenu la vraie question.
Séjours de moyenne durée (bail mobilité, étudiants, missions), gérés par un mandataire : la réponse au contingentement de la courte durée. Toutes les hypothèses sont visibles et modifiables.
Rendements calculés sur le coût total, avant crédit et avant impôt. Point mort à 23 semaines sur 40 : il faut louer plus de la moitié du calendrier pour seulement couvrir les charges. Le même bien loué nu à l'année, au loyer ANIL de 20,67 €/m² par mois, donne 930 € par mois, soit 3,8 % brut et 1,8 % net.
Ouvrir ce scénario dans le simulateur →Face à Annecy, les cinq rendements les plus élevés de notre référentiel. Un rendement élevé va souvent avec un ticket d'entrée bas et une revente plus lente.
Le classement rendement des 60 destinations · Méthode de calcul
Le Grand Annecy a adopté le 13 février 2025, sur 27 communes, un règlement de changement d'usage qui plafonne le parc de meublés de tourisme. Sur la ville d'Annecy, le parc autorisé passe d'environ 6 400 à 2 660, une coupe de 58 %. Aucun rendement de courte durée ne tient sans cette autorisation.
C'est la règle qui pèse le plus. Une SCI propriétaire de trois appartements à Annecy n'en exploite qu'un seul en meublé de tourisme. Monter une structure par bien se heurte au coût de chacune et à la substance qu'on exige d'elle.
L'autorisation ne se revend pas avec le bien et ne se renouvelle pas de droit : à l'échéance, la demande est réexaminée au regard du quota disponible. Les premières autorisations arrivent à échéance en 2029.
Les relevés à date de décembre 2025 à août 2026 comptent entre 2 150 et 2 300 annonces actives sur la ville, sous le plafond de 2 660. Entrer aujourd'hui suppose qu'une place existe dans la zone visée, et la zone A en a 460.
Règlement adopté le 13 février 2025 par le Grand Annecy sur 27 communes, sur la base de la loi Le Meur. Les trois référés déposés contre lui ont été rejetés par le tribunal administratif de Grenoble le 27 mai 2025.
Le secteur qui concentre l'essentiel du parc en meublé de tourisme, pour le plus petit quota des trois. Le rationnement y mord le plus fort, et les prix y sont les plus élevés.
Prime de vue lac de 30 à 50 %. Les biens s'y revendent facilement, pour le rendement locatif structurellement le plus bas de la commune.
Seynod, Cran-Gevrier, Pringy, Meythet. Le seul secteur où le rendement en longue durée redevient défendable, et le quota le moins tendu. Les deux lignes de bus à haut niveau de service y passent.
2 660 autorisations sur la ville, la barre lit la part de chaque zone.
Le tribunal administratif de Grenoble suspend le règlement de changement d'usage du Grand Annecy, sur deux doutes sérieux : son application aux personnes morales et l'exigence de produire le règlement de copropriété.
Les quotas de meublés de tourisme et leur application aux sociétés entrent dans la loi. Les collectivités peuvent contingenter par zone et plafonner le nombre d'autorisations par titulaire.
27 communes, trois zones sur la ville d'Annecy, 2 660 autorisations contre environ 6 400 meublés recensés avant la réforme. Une autorisation par personne physique ou morale, quatre ans, non transférable.
Le tribunal administratif de Grenoble rejette les trois référés-suspension déposés contre le règlement, dont celui du syndicat des conciergeries. Le dispositif s'applique.
Toute location de courte durée d'un logement qui n'est pas la résidence principale du loueur suppose une autorisation de changement d'usage, dans la limite du quota de sa zone.
Les relevés à date comptent entre 2 150 et 2 300 annonces actives sur la ville selon les sources, contre plus de 3 000 un an plus tôt. Aucun bilan officiel des autorisations accordées n'a été publié.
Les autorisations accordées en 2025 arrivent au terme de leurs quatre ans. Leur renouvellement n'est pas de droit : il se réexamine au regard du quota disponible.
Hors quota, Annecy est en zone tendue : l'évolution du loyer entre deux locataires y est encadrée, sans plafond au mètre carré. La ville ne fait pas partie de l'expérimentation d'encadrement du niveau des loyers. Régimes fiscaux et réglementation
Le zonage du règlement de changement d'usage recoupe presque exactement la géographie des prix. Ce n'est pas un hasard : les deux suivent la rareté.
Le cœur historique, le plus recherché et le plus contraint : site patrimonial remarquable, avis conforme de l'architecte des Bâtiments de France sur toute façade ou ouverture, quatre mois d'instruction. C'est aussi la zone où le quota de meublés est le plus petit.
La vue directe sur le lac vaut 30 à 50 % de prime. Les maisons y passent 8 500 €/m². Revente la plus facile de la commune, rendement locatif le plus bas : c'est le secteur patrimonial, pas celui du rendement.
L'ancienne commune résidentielle, entre le plateau et le lac. Les rues qui descendent vers Albigny sont en zone B du règlement, le reste en zone C. Profil achat-conservation sur vingt ans plus que rendement.
Les immeubles haussmanniens et des années 1930 entre la gare et le lac. Le secteur de référence du scénario chiffré plus haut, acheté au troisième quartile des actes.
Vingt-cinq pour cent sous le centre. L'ancienne ville ouvrière se renouvelle depuis la fusion de 2017, et la ligne de bus à haut niveau de service Rive Ouest la traverse. Le secteur où le rendement en location nue redevient défendable.
Trente pour cent sous le centre, l'entrée la moins chère de la commune. Étudiants et jeunes actifs, accès direct à l'A41. C'est l'axe où le tramway devait passer, et ne passera pas.
Au nord, côté Genève : le quartier des frontaliers qui veulent une maison et l'autoroute à cinq minutes. Le plus exposé à la demande suisse, le moins au tourisme.
Prix d'annonce par quartier relevés en 2026 (RealAdvisor, PAP) : des observations d'annonces, à ne pas confondre avec la médiane actée en haut de page. Zones et quotas : règlement de changement d'usage du Grand Annecy, 13 février 2025.
Un chantier public change un quartier avant de changer son prix. Les grands projets annéciens depuis 2015, avec leur budget et leur état réel au 9 octobre 2026, y compris ceux que la ville a abandonnés : un acheteur qui a entendu parler du tramway doit savoir qu'il n'existera pas.
359 M€ de projets livrés, en chantier ou à l'étude recensés sur la commune, hors abandons.
Vingt et un hectares au nord de la ville, 920 logements dont un tiers de logements sociaux, écoles et commerces. La deuxième phase se livre fin 2026. C'est le plus grand programme neuf de la commune, dans le quartier le plus exposé à la demande frontalière.
Ministère du Logement, label ÉcoQuartier · Icade, 20 juin 2025
La première ligne du réseau en site propre, de la rive ouest aux Glaisins, retenue en bus et non en tramway. Enquête publique attendue en 2027, travaux de 2028 à 2030. Le réseau complet de trois axes est chiffré de 550 à 730 M€ par le dossier de la Commission nationale du débat public.
Grand Annecy · CNDP, rapport du garant, 9 février 2026 · groupe-ecomedia
Le second projet, après l'abandon du premier en 2024 : un bassin extérieur de 50 m utilisable toute l'année, porté par un groupement mené par Spie batignolles. Permis signé le 1ᵉʳ octobre 2026, travaux à partir de la fin 2026. La majorité élue en mars 2026 a maintenu le projet.
fpa.fr, 26 février 2026 · ODS Radio, 2 octobre 2026
L'hôtel de ville brûlé en novembre 2019 est reconstruit sur le projet de Pierre-Louis Faloci. Chantier ouvert le 3 mars 2025, reconstruction proprement dite depuis la mi-avril 2026, après des retards dus au plomb, à l'amiante et à l'effondrement d'un plancher.
France 3 Auvergne-Rhône-Alpes, 4 avril 2026 · ICI, 2026
L'ancien site industriel NTN derrière la gare devient un quartier de plus de 650 logements autour d'un square de 7 000 m², par Cogedim. Le dernier grand foncier mutable du centre.
Cogedim, 9 novembre 2023 · Annecy Bouge, 16 juillet 2026
L'ancien haras national, racheté par la Ville en 2013, est devenu le pôle du cinéma d'animation : un parc public ouvert en novembre 2025, un musée, des espaces pour le festival. La Cité a ouvert le 19 juin 2026, à la veille de l'édition 2026 du festival.
Ville d'Annecy, juin 2026 · CNC · Le Faucigny, 27 août 2026
Une halle gourmande de 1 100 m², 19 stands et 550 places assises, exploitée par Biltoki dans le cadre d'une concession de vingt ans. C'est le seul projet de halles de la ville : il n'existe pas de halle du centre distincte.
Annecy Bouge, 29 mars 2026 · ODS Radio, 7 mai 2026
Pelouse hybride, piste d'athlétisme homologuée et éclairage refaits. Les travaux ont commencé le 19 mai 2025 et le stade a été inauguré le 25 octobre 2025.
Ville d'Annecy · ICI Pays de Savoie, 2025
L'ancien site hospitalier, démoli en 2015 et transformé en un quartier de 480 logements en accession et 152 logements sociaux, avec l'hôtel Le Pelican. Premiers îlots livrés en 2021. Le premier grand morceau de ville neuf à cent mètres du lac depuis des décennies.
Ville d'Annecy · programme L'Avant-Scène, 2015-2024
Antoine Armand, élu maire en mars 2026 puis président du Grand Annecy, a fait campagne contre le tramway, jugé « illusoire socialement et économiquement », et l'a exclu de son programme au profit du bus à haut niveau de service. Aucune délibération n'a formellement acté l'abandon au 9 octobre 2026.
ODS Radio, 23 janvier 2026 · résultats des municipales, 22 mars 2026
Le projet issu du concours de 2018 a été abandonné par la municipalité précédente, jugé techniquement infaisable et trop énergivore. Le second projet, à 33,1 M€, l'a remplacé.
ICI Pays de Savoie, mai 2025
Le contournement routier par un tunnel sous le Semnoz a été abandonné en novembre 2020. Le trafic de la rive ouest reste sur la voirie existante, et c'est le bus en site propre qui doit l'absorber.
annecy-ville.fr, janvier 2025
Un centre des congrès sur les bords du lac, abandonné en 2019 après une dizaine d'années de recours. Les congrès restent à l'Impérial Palace.
annecy-ville.fr, janvier 2025
Montants tels que publiés par leur maître d'ouvrage ou la presse locale, à la date indiquée ; un projet sans montant sourcé est affiché sans montant. Relevé du 9 octobre 2026 : Ville d'Annecy, Grand Annecy, CNDP, ICI Pays de Savoie, France 3, ODS Radio, Annecy Bouge, groupe-ecomedia.
Le pôle nordique des Jeux est dans les Aravis, à 30 km : le biathlon au Grand-Bornand, le ski de fond à La Clusaz, le village des athlètes à Saint-Jean-de-Sixt. Annecy n'a ni épreuve, ni chantier olympique, ni la facture qui va avec. Elle a l'hébergement de report, la notoriété, et quarante minutes de route.
Carte olympique validée par la commission exécutive du CIO le 26 juin 2026, dévoilée le 29 · SOLIDEO, conseil d'administration du 1ᵉʳ octobre 2026 · dossiers de concertation du Grand-Bornand et de La Clusaz, septembre-octobre 2026 · Kavetsos 2012, Sustainability 2022.
Le budget des Jeux se lit en deux enveloppes qu'il ne faut jamais additionner. L'organisation, portée par le comité d'organisation, reste à 2,13 Md€, financée aux trois quarts par des recettes privées. Les ouvrages, portés par la société de livraison, viennent d'être ramenés de 1,4 Md€ à 961 M€ au conseil d'administration du 1ᵉʳ octobre 2026, dont 665 M€ de concours publics contre 869 M€ en janvier. La baisse vient du transfert du pôle glace de Nice vers Lyon et de villages redimensionnés, pas des Aravis.
Dans les Aravis, les dossiers de concertation chiffrent le site de biathlon du Grand-Bornand à 16,6 M€, les Confins de La Clusaz à 13,5 M€, et le village de Saint-Jean-de-Sixt, porté par un promoteur, à 50 M€ pour un millier de lits qui deviendront 75 logements après les Jeux. Ce sont des travaux dans les stations, pas à Annecy. L'effet propre des Jeux d'hiver mesuré dans la littérature est de +2 à +7 % sur les communes hôtes, et il ne déborde pas sur leurs voisines. Le dossier JO 2030 complet
Ce qui remplit un logement à Annecy n'est ni un forfait de ski ni un enneigement, mais un bassin de 320 000 habitants qui travaille toute l'année, et un voisin suisse qui paie deux fois mieux.
INSEE — recensement 2023, taux de chômage localisés T1 2026, FiLoSoFi (revenus 2021) · OFS, statistique des frontaliers T4 2025 · relevé 08/2026
Genève emploie 116 200 frontaliers fin 2025, dont 74 % résident en Haute-Savoie. Leur niveau de vie médian est 2,1 fois celui d'un actif qui vit et travaille du côté français. À cela s'ajoutent la résidence secondaire et le report parisien engagé en 2020. Aucun de ces trois acheteurs n'a besoin d'un loyer pour tenir son financement, et c'est eux qui fixent le prix de marché.
Le revenu disponible médian de la ville est de 26 250 € par unité de consommation, soit 1 870 € de moins que la médiane de son propre département. La Haute-Savoie est riche des communes frontalières, pas de sa ville-centre. Le locataire annécien paie sur ce revenu-là, pas sur un salaire genevois.
Un T2 de 45 m² au prix acté médian représente 8,8 années de revenu médian annécien. C'est ce décrochage — et lui seul — qui comprime le rendement, pas un défaut du marché locatif, qui reste l'un des plus tendus de France.
Annecy fait 61 % de sa fréquentation en été et 32 % en hiver. Une station de ski fait exactement l'inverse. Détenir les deux, c'est détenir deux calendriers qui ne se recouvrent pas : l'argument patrimonial le plus solide de ce dossier, et le seul qui ne dépende d'aucune autorisation.
Office de tourisme du Lac d'Annecy · Département de la Haute-Savoie, écocompteurs SILA (2025) · CITIA, étude d'impact du festival 2025 · relevé 08/2026
Profil d'année reconstitué à partir de la répartition mesurée été/hiver, du calendrier des grands rendez-vous et des relevés de fréquentation de la voie verte. Il donne la forme de la courbe, pas un volume de nuitées.
Le mois de juin vaut une saison : le festival international du film d'animation a réuni plus de 160 000 personnes en 2025, dont 18 200 professionnels de 118 pays, pour 32,6 M€d'impact économique. Le lac travaille d'avril à octobre : 1,5 million de passages sur la voie verte, jusqu'à 10 000 par jour en pointe.
Et l'hiver ne s'arrête pas, il change de client : 147 000 congressistes et 400 500 nuitées d'affaires par an, soit 31 % des nuitées hôtelières du bassin, concentrées sur l'automne et le début du printemps. Le marché de Noël prend le relais du 22 novembre au 10 janvier. C'est ce calendrier qui tient l'occupation annécienne à 32 % même en janvier.
Le taux de foncier est resté immobile vingt ans, puis a bougé deux fois en quatorze mois. C'est ce mouvement qui informe, pas le niveau atteint.
La majoration maximale que la loi autorise, appliquée depuis 2023 sur environ 11 400 logements. C'est la ligne qui pèse le plus lourd sur une résidence secondaire annécienne, et elle ne peut plus monter.
28,29 % pendant une vingtaine d'années, porté à 29,79 % au 1ᵉʳ janvier 2023, puis relevé de 14 % par le vote du 25 mars 2024. La majorité élue en mars 2026 annonce zéro hausse pour l'exercice 2026.
Du coût hors taxes par nuit et par personne, plafonné à 4,90 €. Les hébergements classés relèvent d'un tarif fixe par étoile, du plancher de 0,70 € au plafond national.
Antoine Armand a été élu maire le 22 mars 2026 puis président du Grand Annecy le 23 avril. La majorité précédente ne s'est pas représentée à sa tête. Le nouvel exécutif défend le bus à haut niveau de service contre le tramway. Annecy reste en zone tendue, où l'évolution du loyer entre deux locataires est encadrée, sans plafond au mètre carré : la ville ne fait pas partie de l'expérimentation d'encadrement du niveau des loyers.
Huit réponses courtes, chacune autonome, sur les questions qui reviennent avant un achat à Annecy.
Oui, sur autorisation contingentée. Depuis le 1ᵉʳ juin 2025, le Grand Annecy plafonne le parc à 2 660 meublés de tourisme sur la ville d'Annecy (460 en vieille ville, 1 000 sur les bords du lac, 1 200 sur le reste), contre environ 6 400 avant la réforme. Chaque personne physique ou morale n'obtient qu'une autorisation, valable quatre ans et non transférable.
Source : Règlement du Grand Annecy, 13 février 2025
Non. Le plafond d'une autorisation vaut par personne physique ou morale : une SCI est comptée comme un titulaire unique, quel que soit le nombre de logements qu'elle détient à Annecy. Les sociétés sont soumises au changement d'usage au même titre que les particuliers, et la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a confirmé cette application.
Source : Loi Le Meur, règlement du Grand Annecy
La médiane des ventes d'appartements actées sur les 12 mois à fin juin 2026 sur la commune est de 5 148 €/m², sur 1 542 transactions. Les notaires relèvent 5 130 €/m² sur juillet 2025-juin 2026, en hausse de 0,2 % sur un an. Les portails d'estimation affichent autour de 5 900 €/m² : ce sont des moyennes d'estimations, pas des prix de vente.
Source : DVF, notaires de Savoie et Haute-Savoie
Plus depuis 2022. La médiane actée des appartements à Annecy a progressé de +51 % entre 2015 et 2025, dont l'essentiel entre 2019 et 2022. Depuis, le marché est plat : 5 170 €/m² au pic de 2023, 5 118 €/m² en 2025. Le volume de ventes, lui, repart : 1 797 transactions en 2025, 13 % de plus qu'en 2024.
Source : DVF 2014-2025
En meublé touristique bien tenu, Annecy rend 9,3 % brut, soit le 16ᵉ rendement des 60 destinations suivies par Altivestir, contre 8,4 % de moyenne. Il reste 2,8 % net d'exploitation. En location nue à l'année, le loyer ANIL rapporté au prix acté donne 4,4 % brut. En meublé de moyenne durée, le scénario de la page sort à 4,3 % brut.
Source : AirROI, GuestFavorites, ANIL 2025
Pour le rendement, la zone C du règlement : Cran-Gevrier, Seynod, Pringy, de 3 500 à 4 700 €/m², 25 à 30 % sous le centre, avec le quota de meublés le moins tendu et les lignes de bus à haut niveau de service. Pour le patrimoine, les bords du lac et la vieille ville, à 6 500-7 000 €/m², où la revente est la plus facile et le rendement le plus bas.
Source : RealAdvisor, PAP 2026 ; règlement du Grand Annecy
Non dans le mandat en cours. Le Réseau Haute Mobilité du Grand Annecy prévoyait trois axes en site propre, dont un tramway possible entre Seynod et Pringy. Antoine Armand, élu maire en mars 2026 puis président de l'agglomération, a fait campagne contre le tramway et défend les deux lignes de bus à haut niveau de service déjà engagées pour 232 M€.
Source : Grand Annecy, programme municipal 2026
Pas directement. Annecy n'accueille aucune épreuve ni village : le pôle nordique est à La Clusaz et au Grand-Bornand, à 30 km, et le village des athlètes à Saint-Jean-de-Sixt. L'effet propre des Jeux d'hiver mesuré dans la littérature est de +2 à +7 % sur les communes hôtes, et il ne s'étend pas à leurs voisines. Annecy joue en hébergement de report et en notoriété.
Source : Kavetsos 2012, Sustainability 2022