Annecy est une ville de lac dont les logements se louent toute l'année, avec un creux en janvier et un pic en août. Le Grand Annecy plafonne les meublés de tourisme à 2 660 autorisations, une seule par personne.
Tous portent sur un T2 de 45 m², le bien médian vendu en station, et sur le prix réellement acté. Le troisième chiffre ne dépend d'aucune hypothèse d'occupation : quand il s'approche du premier, l'exploitation touristique cesse de payer le travail qu'elle demande.
Le même bien, mesuré de deux façons, donne deux verdicts opposés, et les deux sont justes. C'est la seule chose à comprendre avant de regarder un prix au mètre carré à Annecy.
Le calcul qui compare les stations entre elles : tarif à la nuitée et nombre de nuits réellement louées dans l'année. Sur cette mesure, Annecy est dans le dernier quart du panel. C'est logique : elle n'a pas de saison de ski à remplir, et son été ne compense pas dix-huit semaines d'hiver.
Le loyer d'annonce au mètre carré rapporté au prix au mètre carré acté. Ni occupation, ni saison, ni surface supposée. Sur cette mesure, Annecy est 4ᵉ sur 24 des destinations que nous suivons avec un indicateur de loyer propre à la commune, très au-dessus de leur médiane à 3,8 %, et sur 16 239 annonces, l'échantillon le plus large de tout le panel.
Une station se juge sur ce qu'elle encaisse pendant dix-huit semaines. Une ville se juge sur ce qu'elle encaisse cinquante-deux semaines par an. Appliquer le premier calcul à Annecy revient à lui reprocher de ne pas avoir de front de neige.
Genève emploie 116 200 frontaliers fin 2025, dont 74 % résident en Haute-Savoie. Leur niveau de vie médian est 2,1 fois celui d'un actif qui vit et travaille du côté français. À cela s'ajoutent la résidence secondaire et le report parisien engagé en 2020. Aucun de ces trois acheteurs n'a besoin d'un loyer pour tenir son financement, et c'est eux qui fixent le prix de marché.
Le revenu disponible médian de la ville est de 26 250 € par unité de consommation, soit 1 870 € de moins que la médiane de son propre département. La Haute-Savoie est riche des communes frontalières, pas de sa ville-centre. Le locataire annécien paie sur ce revenu-là, pas sur un salaire genevois.
Un T2 de 45 m² au prix acté médian représente 8,8 années de revenu médian annécien. C'est ce décrochage — et lui seul — qui comprime le rendement, pas un défaut du marché locatif, qui reste l'un des plus tendus de France.
Ce qui remplit un logement à Annecy n'est ni un forfait de ski ni un enneigement, mais un bassin de 320 000 habitants qui travaille toute l'année, et un voisin suisse qui paie deux fois mieux.
INSEE — recensement 2023, taux de chômage localisés T1 2026, FiLoSoFi (revenus 2021) · OFS, statistique des frontaliers T4 2025 · relevé 08/2026
La zone d'emploi d'Annecy affiche 5,1 % de chômage au premier trimestre 2026 quand la France métropolitaine est à 8,1 %. L'écart de trois points tient depuis plusieurs trimestres. Il porte 141 913 emplois, dont 48,6 % dans le commerce, les transports et les services, 28 % dans la sphère publique, la santé et l'enseignement, et 14,4 % dans l'industrie. Un marché locatif adossé à cette structure n'a pas de saison creuse : il a des mois de déménagement.
Le centre hospitalier Annecy Genevois est le premier employeur du département avec environ 4 400 salariés. NTN Europe, héritier du roulement de précision, en emploie de 2 100 à 2 800 sur cinq sites du bassin, et reste le premier employeur industriel des deux Savoie. Entremont Alliance y tient son siège avec 1 700 salariés. Salomon pilote le sien depuis Épagny-Metz-Tessy, au nord de l'agglomération, autour du cluster outdoor animé par Outdoor Sports Valley.
La liaison routière par l'A41 met l'aéroport de Genève à une trentaine de minutes et le centre à environ 45. Le train, lui, demande deux heures : la ligne est historique, à voie unique, non modernisée, et le Léman Express dessert Annemasse, pas Annecy. C'est une contrainte réelle sur le profil des locataires frontaliers du bassin — ils arbitrent en voiture, donc en stationnement et en accès rocade, pas en distance à la gare.
| Employeur | Secteur | Effectif |
|---|---|---|
| Centre hospitalier Annecy Genevois | Santé publique | ≈ 4 400 |
| Département de la Haute-Savoie | Collectivité | > 3 000 |
| NTN Europe | Mécatronique, roulements | 2 100 à 2 800 |
| Entremont Alliance (Sodiaal) | Agroalimentaire | 1 700 |
| Bureau Alpes Contrôles | Contrôle technique | 500 à 999 |
| Salomon (Amer Sports) | Sport outdoor | 500 à 999 |
Effectifs déclarés — INSEE (tranches Sirene), groupe-ecomedia, societe.com, usinenouvelle · relevé 08/2026. Sièges du bassin d'Annecy ; Salomon est à Épagny-Metz-Tessy, dans le Grand Annecy.
Une station fait son année entre décembre et avril. Annecy fait la sienne entre mai et septembre, et remplit l'automne avec des congrès. Deux calendriers qui ne se recouvrent pas.
Office de tourisme du Lac d'Annecy · Département de la Haute-Savoie, écocompteurs SILA (2025) · CITIA, étude d'impact du festival 2025 · relevé 08/2026
Profil d'année reconstitué à partir de la répartition mesurée été/hiver, du calendrier des grands rendez-vous et des relevés de fréquentation de la voie verte. Il donne la forme de la courbe, pas un volume de nuitées.
Annecy fait 61 % de sa fréquentation en été et 32 % en hiver. Une station de ski fait exactement l'inverse, et concentre l'essentiel de son revenu sur dix-huit semaines. Détenir les deux, c'est détenir deux calendriers qui ne se recouvrent pas — l'argument patrimonial le plus solide de cette fiche, et le seul qui ne dépende d'aucune hypothèse d'exploitation.
Le festival international du film d'animation a réuni plus de 160 000 personnes en 2025, dont 18 200 professionnels accrédités venus de 118 pays, pour 24,5 M€ de retombées directes et 32,6 M€ d'impact global. La tension tarifaire est telle que le club hôtelier et l'office de tourisme ont signé en 2026 une charte encadrant les prix et les conditions de réservation pendant la période.
La voie verte a compté 1,5 million de passages en 2025 et monte à 10 000 usagers par jour en pointe. Les deux réserves naturelles du lac ont reçu environ 370 000 visiteurs, en hausse de 150 % en dix ans. Toutes les plages ont été classées en qualité d'eau « excellente » pour la saison 2025. La randonnée pèse 46 % des demandes d'activité de l'été, le VTT 16 %, les croisières 11 %.
Le tourisme d'affaires apporte 147 000 congressistes et 400 500 nuitées hôtelières, soit 31 % des nuitées de l'hôtellerie du bassin — un flux concentré sur l'automne et le début du printemps, exactement là où la fréquentation de loisir retombe. Le marché de Noël prend le relais du 22 novembre au 10 janvier.
Conséquence directe pour un portefeuille : un bien annécien et un bien de station ne sont pas deux fois le même pari. Ils encaissent à des mois différents, et leurs creux ne tombent pas ensemble. Le marché de la gestion locative annécienne se lit avec cette double saison en tête.
Aucune épreuve, aucun village olympique, aucun site d'entraînement retenu sur la commune. Ce qui reste est un effet d'hébergement de report, et il ne se confond pas avec un catalyseur local.
Carte olympique et paralympique validée par le CIO le 29/06/2026 · villages olympiques annoncés jusqu'au 04/08/2026 · Kavetsos 2012, Sustainability 2022 pour l'effet mesuré.
Le calcul que nous publions sur l'ensemble du panel va dans le même sens : entre 2020 et 2025, les dix sites olympiques ont progressé de 29,8 % en moyenne, les cinquante autres de 39,3 %. L'anneau ne se lit pas encore dans les prix, ce qui veut dire que l'effet documenté par la littérature, de deux à sept points, reste devant. Le dossier JO 2030.
À Annecy, ce n'est pas le prix qui limite ce qu'on peut faire d'un appartement. C'est un règlement de changement d'usage, un taux d'imposition local et un architecte des Bâtiments de France.
Contre environ 6 400 avant la réforme, soit près de 3 740 logements en moins et une coupe de 58 %. Le règlement de changement d'usage du Grand Annecy, adopté le 13 février 2025, s'applique depuis le 1ᵉʳ juin 2025 sur 27 communes.
Une seule, par personne physique ou morale. Une SCI propriétaire de trois appartements n'en exploite qu'un en meublé de tourisme : la structure ne démultiplie pas le droit de louer, et c'est le point que le marché comprend le moins bien.
L'autorisation ne se revend pas avec le bien et ne se renouvelle pas de droit : à l'échéance, la demande est réexaminée au regard du contingent disponible. Ce risque appartient au calcul de rentabilité, pas aux notes de bas de page.
Le tribunal administratif de Grenoble a rejeté les trois référés-suspension déposés contre le règlement, le 27 mai 2025. Un règlement antérieur avait été suspendu en 2023 ; la loi Le Meur du 19 novembre 2024 a depuis donné une base légale explicite aux contingents.
Annecy est reclassée en zone A depuis l'arrêté du 3 octobre 2023, consolidé par le décret du 5 septembre 2025. Elle est en zone tendue : l'évolution du loyer est encadrée entre deux locataires, et le prêt à taux zéro y joue à ses plafonds les plus élevés.
L'objectif du PLUi-HMB du Grand Annecy, délibéré le 18 décembre 2025 et en vigueur depuis le 12 mars 2026, dont 55 % à prix ou loyers encadrés. Il remplace 29 plans locaux d'urbanisme communaux et priorise la densification de l'existant.
Le cœur historique est en site patrimonial remarquable, et le rayon de 500 m autour des monuments classés impose l'avis conforme de l'architecte des Bâtiments de France sur toute façade, toiture ou ouverture. Un budget de rénovation annécien intègre ce délai, ou il dérape.
La loi Littoral s'applique au lac d'Annecy, plan d'eau de 27 km², sur les neuf communes riveraines : l'urbanisation nouvelle y est très encadrée dans la bande des cent mètres. C'est une des deux raisons pour lesquelles l'offre de bord de lac ne s'élargit pas.
Règlement de changement d'usage du Grand Annecy (13/02/2025, applicable au 01/06/2025) · tribunal administratif de Grenoble, ordonnances du 27/05/2025 · PLUi-HMB délibéré le 18/12/2025, en vigueur le 12/03/2026 · arrêté de zonage du 03/10/2023 et décret du 05/09/2025 · délibérations municipales 2022-2024 · code de l'urbanisme, loi Littoral et site patrimonial remarquable. Relevé 08/2026. Régimes fiscaux et réglementation.
Le zonage du règlement de changement d'usage recoupe presque exactement la géographie des prix. Ce n'est pas une coïncidence : les deux suivent la même rareté.
Le secteur qui concentre l'essentiel du parc en meublé de tourisme, pour le plus petit contingent des trois. Le rationnement y mord le plus fort, et les prix y sont les plus élevés de la commune.
Prime de vue lac de 30 à 50 %. Liquidité de revente excellente, rendement locatif structurellement le plus bas de la ville. C'est le secteur patrimonial, pas le secteur de rendement.
De 25 à 30 % sous le centre, le contingent le moins tendu, et le seul secteur où la location nue à l'année redevient franchement rentable. C'est aussi là que passent les axes forts de transport à l'étude.
Contingents : règlement de changement d'usage du Grand Annecy, adopté le 13/02/2025, applicable au 01/06/2025 · prix par secteur : RealAdvisor et PAP, 2026. Les prix par quartier sont des observations d'annonces, à ne pas confondre avec la médiane actée publiée en haut de fiche.
1 projet structurant identifié sur Annecy et son domaine.
Le Grand Annecy prépare un Réseau Haute Mobilité de trois axes en site propre, 31 à 38 km au total. L'axe 1 Rive Ouest ↔ Les Glaisins et l'axe 3 centre-ville ↔ Épagny sont retenus en bus à haut niveau de service. Pour l'axe 2, Seynod ↔ Pringy, le choix reste ouvert entre tramway et bus.
Le château d'Annecy est la résidence des comtes de Genève aux XIIIe et XIVe siècles, avant de servir aux ducs de Savoie ; classé monument historique en 1959.
François de Sales, né en 1567 près de Thorens, est ordonné évêque de Genève en 1602 mais réside en exil à Annecy (Genève restant protestante) ; il y fonde l'ordre de la Visitation et l'Académie florimontane.
Le philosophe Jean-Jacques Rousseau rencontre Madame de Warens à Annecy le 21 mars 1728 ; une fontaine et un buste à l'ancien palais épiscopal commémorent leur rencontre.
Le Palais de l'Isle (ancienne prison, palais de justice puis administration) est classé monument historique en 1900, et le château en 1959 : deux emblèmes du vieil Annecy patrimonial.
Création du Festival international du film d'animation d'Annecy, à l'initiative de Pierre Barbin et de l'ASIFA ; il naît des Journées internationales du cinéma d'animation (JICA).
Biennal à l'origine, le Festival du film d'animation devient annuel en 1998 et s'impose comme le plus grand festival d'animation au monde ; sa récompense suprême, le Cristal d'Annecy, prend ce nom en 2003.
Lecture investisseur : Annecy cumule un patrimoine dense, du château des comtes de Genève à François de Sales, et le plus grand festival d'animation du monde. Pour un acheteur, cette attractivité entretient un marché résidentiel profond, où acheteurs et vendeurs se trouvent facilement.
Annecy doit son surnom à ses canaux et à sa vieille ville au bord d'un lac aux eaux turquoise, cernée de montagnes.
Le Festival international du film d'animation (créé en 1960, annuel depuis 1998) est le plus grand du monde ; son Cristal d'Annecy est considéré comme la « Palme d'or » de l'animation.
Le 21 mars 1728, le jeune Jean-Jacques Rousseau rencontre à Annecy Madame de Warens, épisode fondateur de ses « Confessions », commémoré par un buste au cœur de la ville.
Emblème d'Annecy sur un îlot du Thiou, le Palais de l'Isle (parties les plus anciennes du XIIe siècle) fut tour à tour prison, palais de justice et centre administratif ; classé dès 1900.
Évêque de Genève résidant à Annecy (1602-1622), fondateur de l'ordre de la Visitation et de l'Académie florimontane ; figure spirituelle majeure de la ville.
Philosophe des Lumières ; il vécut quelques années à Annecy où il rencontra Madame de Warens le 21 mars 1728, épisode central de ses « Confessions ».
Louise de Warens, installée à Annecy de 1726 à 1730, protectrice et figure décisive de la jeunesse de Rousseau.
Lecture investisseur : Les grandes figures d'Annecy sont historiques, de François de Sales à Rousseau et Madame de Warens. Cette notoriété patrimoniale attire une clientèle aisée vers le haut de gamme résidentiel.
Pour quiPour un profil patrimonial qui veut un actif utilisable douze mois par an et revendable vite : la ville n'a ni saison morte, ni risque d'enneigement, ni dépendance à un exploitant de remontées. Pour un profil rendement en location nue à l'année, aussi : c'est la mesure sur laquelle Annecy tient son rang. Pas pour un projet d'exploitation saisonnière : le droit d'y louer en meublé de tourisme est contingenté et ne s'achète pas avec le bien.
PourquoiUn bassin de 320 531 habitants à 5,1 % de chômage contre 8,1 % en France, un foncier pris entre le lac et deux massifs, et 1 400 logements par an autorisés d'ici 2040 pour une agglomération qui en gagne presque autant en habitants. Le prix acté a progressé de +19 % sur cinq ans, moins vite que les Alpes du Nord, parce que Annecy a fait sa hausse entre 2019 et 2022 et consolide depuis.
Le point de vigilanceLe risque y est réglementaire et fiscal avant d'être immobilier. Le contingent de meublés de tourisme est passé d'environ 6 400 à 2 660 autorisations, une seule par personne physique ou morale, valable quatre ans et non transférable. Le taux de taxe foncière communal, immobile pendant vingt ans, a été relevé deux fois entre 2023 et 2024. Et la majoration de taxe d'habitation sur les résidences secondaires y est au plafond légal de 60 %.
Rendement, cashflow, comparatif fiscal LMNP / SCI et plus-value à la revente, avec leprix et les loyers d’Annecy déjà pré-remplis.
Prix et rendement à ManigodPrix et rendement à FlainePrix et rendement à Samoëns
Le classement des stations par rendementToutes les séries de prix actées
Chaque réponse s'appuie sur les chiffres publiés plus haut sur cette page : prix actés, rendement, catalyseurs. Aucune n'est généraliste.
Un appartement à Annecy s'est acté 5 148 €/m² en médiane sur les 12 mois à fin juin 2026, sur 1 542 ventes, l'un des plus gros volumes du panel Altivestir. Ce chiffre vient des actes notariés, pas des prix affichés en vitrine, qui décrivent une demande de vendeur et non une transaction conclue.
Source : DVF/Etalab, mutations juil. 2025 → juin 2026Les séries de prix complètes →
Deux lectures s'imposent à Annecy. En location nue à l'année, 4,4 % brut, calculés sur le loyer d'annonce au mètre carré et le prix acté : c'est la mesure qui convient à une ville, et Annecy y devance la plupart des stations suivies. En exploitation saisonnière, 9,3 %, au-dessus de la médiane du panel de 60.
Source : ANIL 2025 et calcul Altivestir sur prix actésChiffrer votre propre cas →
Oui, mais sur autorisation contingentée. Le Grand Annecy plafonne le parc à 2 660 meublés de tourisme sur la ville, contre environ 6 400 avant la réforme, répartis en 460 en vieille ville, 1 000 sur les bords du lac et 1 200 ailleurs. Le règlement s'applique depuis le 1ᵉʳ juin 2025.
Source : règlement du Grand Annecy du 13/02/2025Régimes fiscaux et réglementation →
Non. À Annecy, l'autorisation de changement d'usage est délivrée à raison d'une seule par personne physique ou morale : une société détenant trois appartements n'en exploite qu'un en meublé de tourisme. Trois recours en référé contre ce règlement ont été rejetés par le tribunal administratif de Grenoble le 27 mai 2025.
Source : TA Grenoble, ordonnances du 27/05/2025
Annecy applique la majoration maximale de taxe d'habitation sur les résidences secondaires, soit 60 %, le plafond légal, depuis 2023. Le taux communal de taxe foncière, resté à 28,29 % pendant une vingtaine d'années, a été porté à 29,79 % en 2023 puis relevé de 14 % en mars 2024.
Source : délibérations municipales 2022-2024
Non. La carte validée par le CIO le 29 juin 2026 ne retient aucune épreuve ni aucun village olympique à Annecy. Le site le plus proche est le cluster nordique des Aravis, Le Grand-Bornand et La Clusaz, à trente-trois kilomètres, avec le village de Saint-Jean-de-Sixt. L'effet attendu à Annecy est un report d'hébergement.
Source : carte CIO du 29/06/2026Les dix sites retenus →