D'où viennent nos chiffres

Les prix au m² affichés sur le site viennent de la base DVF (Demandes de valeurs foncières), publiée par Etalab et la DGFiP : les ventes réellement signées chez le notaire. Nous avons compilé 12 millésimes d'actes (2014–2025) sur 113 communes de stations, soit 142 770mutations retenues après filtrage. Le prix publié d'une station est la médiane des ventes d'appartements sur les douze derniers mois connus (juil. 2025 → juin 2026) ; les courbes et les évolutions s'appuient sur les médianes annuelles 2014–2025.

Quand une donnée est une estimation (indices MeilleursAgents rétropolés, segment prime Knight Frank), elle est signalée comme telle sur le graphique. Quand le volume de ventes est trop faible pour porter une médiane, la fiche publie une fourchette.

DVF est agrégé à la commune. Quand une commune porte plusieurs stations (Val Thorens, Les Menuires et Saint-Martin sont toutes les trois sur Les Belleville), la médiane communale ne décrit aucune des trois. Pour ces neuf stations, le prix publié est mesuré sur les ventes situées à moins de 2 km du site, ce que la géolocalisation des actes permet depuis 2021. L'évolution sur cinq ans, elle, reste mesurée sur la commune, le seul périmètre qui remonte à 2020.

Les 60 prix au m² publiés sur ce site ont donc été confrontés, un par un, aux médianes que publient les Notaires de France à partir de leurs propres bases d'actes. C'est le seul comparateur qui mesure la même chose que nous : une médiane de ventes signées, avec ses quartiles et son nombre de transactions. Relevé d'août 2026, sur les fenêtres closes au 30 juin.

L'écart médian est de 0,5 %, et il ne penche d'aucun côté : nos valeurs sont tantôt au-dessus, tantôt en dessous, sans biais. Deux chaînes de traitement indépendantes, travaillant sur la même matière, les actes, arrivent au même endroit.

Les écarts qui subsistent viennent presque tous du périmètre, et ils vont dans notre sens. Les Notaires publient par commune ; nous publions par station. Là où une commune porte plusieurs stations, une médiane communale unique ne décrit aucune d'elles : c'est précisément ce que notre mesure au rayon de 2 km sépare.

C'est aussi le bien du simulateur.

Le brut en saisonniervient du tarif à la nuitée réellement pratiqué dans la commune et du nombre de nuits qui se louent vraiment dans l'année (relevé AirDNA 2024-2025). Le tarif relevé décrit un logement de 65 m² ; nous le ramenons à 45 m² avant de diviser. Sans quoi nous rapporterions le loyer d'un T3 au prix d'un T2, et gonflerions tout le panel de 45 %.

Ce brut porte deux nombres, et c'est voulu. Deux appartements identiques ne se louent pas le même nombre de nuits : tout dépend de qui les exploite. Le chiffre mis en avant décrit un logement bien tenu : calendrier suivi toute la saison, tarif ajusté, remise en état entre deux séjours. Celui du dessous décrit le logement médian du parc de la commune, propriétaires occasionnels compris. Le bien, le tarif et le prix sont identiques : seul le nombre de nuits change. Sur les stations que nous suivons, l'écart va de 113 nuits par an à 175, soit 48 % d'occupation annuelle. Cet écart est celui qui sépare le troisième quartile d'occupation de la médiane, mesuré annonce par annonce sur le parc de chaque commune.

Le net d'exploitation retranche 15 % de frais de plateforme, 25 % de gestion locative, la taxe foncière, la taxe d'habitation sur résidence secondaire et sa surtaxe, 80€/m²/an de charges de copropriété, l'assurance propriétaire non occupant, la CFE et 0,6 % par an de travaux. Il ne se déduit pas du brut par une règle de trois. Ces charges sont pour l'essentiel proportionnelles à la surface, non au prix. Sur un marché à 3 000€/m², elles absorbent la quasi-totalité du revenu ; sur un marché à 12 000€/m², elles en laissent l'essentiel. Le classement au net est donc presque l'inverse de celui du brut.

La location nue à l'annéeest un second calcul, qui ne partage aucune donnée de revenu avec le premier. Il part du loyer d'annonce au mètre carré publié par l'ANIL (« Carte des loyers » 2025, 9,1 millions d'annonces, biens non meublés, charges comprises). Ce loyer est multiplié par douze, puis divisé par le prix au mètre carré du même segment de surface. Ni taux d'occupation, ni fenêtre de location : c'est ce qui en fait notre seul contrôle indépendant. Nous ne le publions que là où l'indicateur porte sur la commune elle-même, sur au moins 30 annonces et avec un intervalle de prédiction resserré. Ce sont les trois précautions que la note méthodologique de l'ANIL demande d'appliquer. Soit 17 stations sur 60.

Comparer les deux dit quelque chose qu'aucun des deux ne dit seul. À Briançon, louer à l'année rapporte 5,0 %. La location saisonnière, bien tenue, en rapporte 8,6 % brut, mais 0,9 % une fois toutes les charges payées. Sur cette commune, l'exploitation touristique demande beaucoup de travail pour finir sous le bail à l'année. Plus la station est chère, plus le rapport s'inverse : c'est là que l'exploitation touristique justifie le prix.

C'est ce qui explique l'écart avec les chiffres qui circulent ailleurs. Un rendement de 30 % annoncé sur une station suppose que l'appartement est loué 365 jours par an. Nous ne comptons que les nuits qui se louent vraiment. La médiane de notre panel ressort à 8,1 % en brut pour un bien tenu, 5,3 % au régime du parc moyen, 2,3 % net d'exploitation et 3,3 % en location nue, quand la même donnée brute publiée ailleurs donne une médiane de 12,2 %.

Trois stations affichent une fourchette et non un chiffre, parce que leur marché est trop étroit pour qu'une médiane ait un sens : Vaujany (9 ventes actées en douze mois), Sainte-Foy (16) et Orelle (19). Publier un chiffre au dixième sur neuf ventes serait une fausse précision.

Quelques stations ont un tarif à la nuitée qui s'écarte de plus de deux écarts-types de ce que leur prix au m² laisse attendre : Orelle, Méribel et Bozel. Nous ne le reprenons pas tel quel, l'écart est ramené de moitié. C'est ce qui fait sortir Orelle à 13,4 % quand la même donnée brute donne 30,4 % ailleurs. La droite qui sert à repérer ces écarts est ajustée par une méthode robuste, pour qu'une valeur extrême ne serve pas à se juger elle-même.

Nous ne nous contentons pas d'une source. Les recettes de taxe de séjour encaissées par les communes sont publiques, leurs tarifs aussi : leur rapport donne un nombre de nuitées taxées, mesuré par l'administration et non par une plateforme. Nous l'avons collecté sur 18 stations et il confirme notre calendrier.

Et nous confrontons notre tarif à la nuitée à un second relevé indépendant, portant sur 28 139 annonces dans nos 38 communes. Il donne deux résultats. Le premier : le revenu annuel affiché par le palmarès dont nous tirons nos tarifs est environ 2,5 fois supérieur au revenu réellement mesuré par annonce. Une source tierce confirme donc la correction que nous appliquons. Le second : le revenu que nous publions pour un 45 m² se situe à 2 % de cette mesure indépendante.

Cette source publie aussi la distribution complète des annonces de chaque commune, et c'est d'elle que vient la distinction entre le logement bien tenu et le logement médian du parc. Le contrôle porte alors sur le nombre de nuits, qui ne dépend d'aucune convention de prix : notre calendrier vaut 1,06 fois le percentile correspondant, et ce rapport est le même avant et après la distinction. Aucune de nos 60 stations ne publie plus de nuits que le neuvième décile d'occupation de sa propre commune.

Cinq axes notés sur 20 : ski / domaine (kilomètres reliés, altitude, neige de culture, variété), montagne été (remontées estivales, bike park, lac, golf, événements), après-ski (vie nocturne, gastronomie et étoiles Michelin), activités hors-ski (spa, patinoire, luge, parapente) et charme du village(village ancien contre station intégrée, vie à l'année). La note après-ski, la plus subjective, est recoupée sur au moins deux sources et révisée à chaque millésime Michelin.

Aucune valeur n'y est saisie : un palmarès change le jour où sa donnée change, et jamais un jour plus tard. Une ligne dont l'échantillon ne porte pas un point ne monte pas sur le podium.

• Le meilleur rendementRendement brut d'un 45 m² frais compris: tarif à la nuitée ramené à cette surface, multiplié par les nuits réellement louées, rapporté au prix acté du segment.
• Les moins chèresMédiane des appartements réellement actés sur les douze derniers mois DVF disponibles, sur le périmètre de la station et jamais arrondie.
• Les plus chèresMédiane des appartements réellement actés sur les douze derniers mois DVF disponibles, sur le périmètre de la station et jamais arrondie.
• Les plus fortes haussesRapport des médianes communales DVF entre 2020 et 2025. Sous vingt ventes à l'une des deux bornes, c'est la tendance des six millésimes qui est publiée plutôt que le rapport des bornes.
• Les hausses sur dix ansRapport des médianes communales DVF entre le dernier millésime et celui d'il y a dix ans, sur les stations dont la série remonte assez loin.
• Le meilleur rendement netLe brut, diminué de la gestion, des taxes locales, des charges de copropriété, de l'assurance, de la CFE et d'une provision de travaux.
• Le potentiel de valorisationAxe de la note d'investissement qui combine la trajectoire des prix actés et les infrastructures encore à livrer. Le statut olympique n'y rapporte aucun point : entre 2020 et 2025, les sites olympiques n'ont pas progressé plus vite que les autres stations.
• Le plus de nuits louéesNuits effectivement louées dans l'année, au troisième quartile d'occupation du parc de la commune.
• Le ticket le plus basPrix au m² réellement acté multiplié par 45 m², le bien de référence de tous les calculs du site. Hors frais d'acquisition et hors travaux.
• Les villages décotésÉcart entre le prix acté du village et celui de la station à laquelle il est relié, sur les mêmes douze mois DVF. Seules les paires réellement reliées par un domaine ou une liaison figurent au classement.
• Les plus grands domainesKilomètres de pistes du domaine relié, skis aux pieds, tels que publiés par les exploitants et recoupés sur les fiches de domaine. C'est une grandeur de domaine, jamais de station.
• Le plus de remontéesNombre de remontées du domaine relié, tel que publié par les exploitants. C'est une grandeur de domaine : elle ne se rapporte jamais à une station prise seule.
• Le forfait le moins cherForfait journée adulte, plein tarif public au guichet et en haute saison, du produit vendu au front de neige de la station. Relevé station par station sur les grilles des exploitants ; quand un domaine relié plus large existe, son propre tarif figure à côté. Les tarifs dynamiques en ligne, qui dépendent de la date d'achat et non de la station, ne sont jamais la valeur classée.
• Le forfait le plus cherForfait journée adulte, plein tarif public au guichet et en haute saison, du produit vendu au front de neige de la station. Relevé station par station sur les grilles des exploitants ; quand un domaine relié plus large existe, son propre tarif figure à côté. Les tarifs dynamiques en ligne, qui dépendent de la date d'achat et non de la station, ne sont jamais la valeur classée.
• Le km le moins cherForfait journée adulte du domaine relié, divisé par son kilométrage de pistes, en centimes d'euro par kilomètre. Les deux grandeurs sont celles du domaine entier, jamais d'une station prise seule. C'est un rapport entre deux prix publiés, sans jugement sur la qualité du domaine.
• Le km le plus cherForfait journée adulte du domaine relié, divisé par son kilométrage de pistes, en centimes d'euro par kilomètre. Les deux grandeurs sont celles du domaine entier, jamais d'une station prise seule. C'est un rapport entre deux prix publiés, sans jugement sur la qualité du domaine.
• Le forfait du samediÉcart entre le forfait journée adulte plein tarif et le tarif du samedi, relevé sur la grille officielle de la station ou de l'exploitant des remontées pour la saison à venir. Quand une station propose plusieurs paliers, c'est le meilleur qui figure, avec sa condition d'achat.
• La plus hauteAltitude du village le plus haut de la station, au front de neige où se trouve le parc immobilier : Arc 2000 pour Les Arcs, Plagne Aime 2000 pour La Plagne. Le point culminant du domaine fait l'objet d'une autre mesure.
• Le ski le plus hautAltitude du point le plus haut accessible en remontée mécanique depuis la station. Les villages reliés par une seule télécabine d'accès, sans piste en propre, n'y figurent pas.
• Le plus grand déniveléÉcart entre le point le plus haut et le point le plus bas skiables depuis la station. Les villages reliés par une seule télécabine d'accès, sans piste en propre, n'y figurent pas.
• La meilleure à vivreCinq axes d'expérience ramenés à une note sur cinq : domaine skiable, montagne l'été, après-ski, activités hors-ski et charme du village. Elle mesure ce qu'on vit sur place. Ce que rapporte l'actif relève de la note d'investissement, sur cent.
• Le meilleur après-skiAxe de la note station : vie nocturne, densité de bars, gastronomie au millésime Michelin en cours et réputation festive. C'est l'axe le plus volatil, recoupé sur au moins deux sources.
• Les plus beaux villagesAxe de la note station : village ancien contre station intégrée, vie à l'année, part de résidences secondaires et cachet architectural.
• Les meilleures l'étéAxe de la note station : remontées ouvertes l'été, bike park, lac ou baignade, golf, événements estivaux et capacité à remplir deux saisons.
• Le plus d'activitésDiversité de l'offre hors-ski : spa et aqualudique, patinoire, luge, parapente, bien-être et ouverture sur les quatre saisons.
• Les plus gros chantiersSomme des montants des projets annoncés, à l'étude ou en travaux sur la station et son domaine. Les projets déjà livrés sont dans le prix, les projets abandonnés ne créeront rien : ni les uns ni les autres n'entrent au total.
• Les sites olympiquesStations retenues sur la carte olympique validée par le CIO, classées par prix acté. Le statut de site n'ajoute aucune prime au classement.
• Les hausses sur un anÉcart entre les deux derniers millésimes communaux DVF. Un seul millésime a suivi l'attribution des Jeux : cette mesure décrit une année de marché.
• Les marchés les plus actifsNombre d'appartements réellement actés sur les douze derniers mois DVF, sur le périmètre de la station. C'est la mesure de liquidité : combien de fois par an le marché se retourne.
• La surcote chaletÉcart entre la médiane des maisons et celle des appartements sur le même millésime. Il n'est publié que là où la maison vaut plus cher au mètre carré, signature d'un vrai marché de chalets.
• Le parc le plus hétérogèneRapport du troisième au premier quartile des prix actés de la station. Plus il est élevé, plus la station mélange des biens de nature très différente.

Kilométrage de pistes, remontées, altitudes, forfaits et dates de saison sont agrégés depuis plusieurs sources publiques et professionnelles (organismes officiels des stations, exploitants de domaines, référentiels spécialisés), puis croisés avec nos analyses et notre référentiel interne.

Remontées mécaniques, JO 2030, investissements en station : chaque montant et chaque échéance cités proviennent d'un document officiel (collectivités, maîtres d'ouvrage olympiques, exploitants de domaines) ou de la presse, jamais d'une rumeur.

Le comparatif publie ce qui se vérifie : la commission quand elle est publiée, les zones réellement couvertes, les services inclus au contrat, l'ancienneté et les avis clients. Une note client ne classe un acteur qu'à partir de vingt avis, datée et sourcée, en distinguant celle d'un réseau national de celle de l'agence locale. En dessous, elle est affichée à part. Sans avis public, l'acteur est affiché « n.d. » plutôt qu'estimé. Et la liste ne porte aucun rang numéroté : sur 60 acteurs recensés, 34 ne publient aucun avis, et les numéroter laisserait croire que le 35ᵉ est moins bon que le 34ᵉ. Aucun acteur ne finance sa présence dans le comparatif : les liens de contact sont suivis pour mesurer l'audience, jamais facturés.

Le simulateur repose sur des formules financières classiques (rendement, cashflow, fiscalité LMNP / SCI) développées par Altivestir. Les résultats sont indicatifs et ne constituent ni une estimation d'un bien précis, ni un conseil en investissement.

Les positions des stations viennent de geo.api.gouv.fr et de Wikidata. Le fond de carte est l'IGN ADMIN-EXPRESS, via france-geojson, sous Licence Ouverte Etalab 2.0.

Le périmètre retenu est celui des stations à parc immobilier réel. Les sites de proximité sans marché de la résidence secondaire en sont exclus : ce sont des domaines skiables sans marché où investir.

Le relief de chaque carte de domaine est calculé : un ombrage dérivé du modèle numérique de terrain SRTM à 30 mètres (NASA, USGS, NOAA, domaine public). Les routes, la voie ferrée, les gares, les sommets, les cols et les glaciers viennent d'OpenStreetMap, © les contributeurs OpenStreetMap, sous licence ODbL 1.0.

Le plan des pistes de chaque domaine est celui de son exploitant, lié depuis la page du domaine et servi depuis son site. Nous n'en hébergeons aucune copie.

Nous en lisons l'extraction publique du parc au 1er janvier 2025, sous licence ouverte : type, année de pose, constructeur, débit autorisé, dénivelée, altitudes, longueur. Les Alpes sont les massifs Alpes du Nord et Alpes du Sud tels que le registre les attribue, Mont Ventoux compris.

Les tapis roulants sortent des comptes : le code du tourisme ne les range pas parmi les remontées mécaniques. L'âge se lit à l'année de pose du registre, qui suit l'installation autorisée : un téléphérique reconstruit sur sa ligne garde sa date d'origine. La capacité d'une station additionne le débit de chaque appareil multiplié par sa dénivelée. Les appareils de service et les lignes d'évacuation restent comptés dans le parc, jamais dans un record.

Les tracés de la carte viennent d'OpenStreetMap, © les contributeurs OpenStreetMap, sous licence ODbL 1.0, rattachés au registre par le numéro CAIRN que les contributeurs y ont reporté. Les montants viennent des chantiers suivis sur la page des projets et de Domaines Skiables de France.

Les séries de prix sont mises à jour à chaque publication annuelle de DVF ; les projets et catalyseurs, au fil de l'actualité.