Trois familles, dans l'ordre où elles se prélèvent. La commission du canal de réservation d'abord, qui se sert avant tout le monde et disparaît en réservation directe. La gestion locative ensuite : conciergerie, ménage et linge. Les charges du bien enfin, dues même sans locataire : taxes locales, copropriété, chauffage et électricité, assurance propriétaire non occupant, cotisation foncière des entreprises et provision de travaux. La taxe de séjour n'en fait pas partie, elle transite vers la commune.
La médiane relevée sur vingt-et-une offres publiques de gestion complète, à Annecy et dans les Alpes, s'établit à 20 % TTC des revenus locatifs, avec une amplitude de 15 à 27,5 %. Le montant dépend aussi de l'assiette : 20 % du loyer seul pèsent moins que 20 % du loyer augmenté du forfait de ménage. Le simulateur part donc de 25 %, qui intègre ce résiduel.
Environ quinze points de loyer, le levier le plus puissant de toute la cascade des charges. Airbnb prélève 15,5 % côté hôte dans son modèle de frais de service unique, celui qui s'impose aux comptes connectés à un logiciel de gestion, donc à tout bien confié à une conciergerie. Sur le bien de référence du site, basculer de la plateforme à la réservation directe fait remonter le rendement net d'environ un point. En contrepartie, il faut produire soi-même la visibilité que la plateforme apportait.
Brut. Le loyer saisi est un tarif à la nuitée multiplié par les nuits louées, c'est-à-dire un prix affiché. La commission de la plateforme se prélève sur le versement : elle apparaît donc en première ligne de la cascade, et le bouton « Réservation directe » la remet à zéro. C'est la convention des rendements nets publiés sur les soixante fiches de stations.
Dans le taux de 25 % du simulateur, oui. Il agrège la commission médiane de 20 % relevée sur vingt-et-une offres publiques de gestion complète et le coût des rotations que le forfait facturé au voyageur ne rembourse pas. La conciergerie prélève souvent sa commission sur ce forfait, qui ne couvre pas toujours la facture du prestataire. Si le contrat facture le ménage à part au propriétaire, il faut monter le curseur.
Parce que le ménage et le linge se paient à chaque rotation, quel que soit le nombre de nuits. À nombre de nuits louées identique, un bien loué par week-ends de deux nuits enchaîne trois fois plus de rotations qu'un bien loué à la semaine. Le taux de 25 % est calibré sur la semaine, le régime dominant en station : sur un marché à séjours courts, il faut le monter de plusieurs points.
Non, et elle ne figure donc nulle part dans ce simulateur. Elle est collectée auprès du voyageur pour le compte de la commune et reversée à celle-ci : elle transite, elle ne vous appartient à aucun moment. La compter en charge supposerait de la compter d'abord en recette, ce qui ne changerait rien au résultat tout en gonflant artificiellement le chiffre d'affaires.
