En montagne, le régime fiscal fait souvent plus pour le rendement net que le prix d'achat. La loi Le Meur a rebattu les cartes en 2025. Ce qui reste vrai, ce qui a changé, et comment choisir.
Le micro-BICapplique un abattement forfaitaire, sans comptabilité. Depuis la loi Le Meur, il plafonne à 15 000 € de recettes (30 % d'abattement) pour un meublé de tourisme non classé — un seuil bas qui le rend peu attractif au-delà de 25 à 30 k€ de recettes. Le LMNP au réel déduit les charges réelles et amortit le bien : au-dessus de ce seuil, il devient quasi incontournable en montagne.
| Régime | Avant 2025 | Depuis 2025 |
|---|---|---|
| Micro-BIC meublé tourisme non classé | 77 700 € · abattement 50 % | 15 000 € · abattement 30 % |
| Micro-BIC meublé tourisme classé | 188 700 € · abattement 71 % | 77 700 € · abattement 50 % |
| DPE (courte durée) | Non requis | Obligatoire (classe E mini à terme) |
| Enregistrement | Variable selon commune | Téléservice national dès 20/05/2026 |
L'enregistrement via le téléservice national est obligatoire depuis le 20 mai 2026. Détail et exemple chiffré dans notre article loi Le Meur 2026.
Au réel, on déduit les charges (intérêts, copropriété, gestion) puis on amortit le bien : gros œuvre, agencements, mobilier. Résultat fréquent en montagne : un résultat fiscal proche de zéro pendant dix à quinze ans. Point d'attention depuis la loi de finances 2025 : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente — l'avantage se paie en partie à la sortie, à anticiper dans le TRI.
En fournissant au moins trois services para-hôteliers sur quatre (réception, ménage en cours de séjour, linge, petit-déjeuner), le bien bascule en parahôtellerie : récupération de la TVA à 20 % sur le prix d'acquisition(reversable au prorata en cas de revente sous 20 ans), sortie du champ de l'IFI et amortissements non plafonnés. Sur un bien à 480 000 € TTC, ce sont environ 80 000 € récupérés — le levier fiscal le plus fort pour les biens >300 k€, au prix d'une gestion réellement hôtelière.
La SCI à l'IS permet d'amortir le bien, de détenir à plusieurs et d'organiser une transmission progressive (donation de parts). Elle sort de l'IFI, mais la fiscalité de sortie est plus lourde (plus-value professionnelle sur la valeur amortie) et le meublé impose l'IS. C'est un outil de stratégie patrimoniale, rarement le meilleur choix pour un premier bien de rendement.
Le simulateur calcule le résultat après impôt en LMNP réel, micro-BIC, nu réel et SCI IS, avec amortissements, TRI et plus-value — pour trancher sur des chiffres, pas des principes.
Ouvrir le simulateurInformations générales à jour de juillet 2026 (loi Le Meur, LF 2025). La fiscalité dépend de votre situation : ceci n'est pas un conseil personnalisé, validez tout montage avec un expert-comptable ou un conseil en gestion de patrimoine. Voir aussi le guide du financement.