Micro-BIC non classé
- Plafond de recettes
- 15 000 €
- Mécanisme
- TVA récupérable
- Non
- IFI
- Imposable
- Pour qui
- Petites recettes, aucune charge, aucune comptabilité
Fiscalité
Le régime fiscal fait plus pour le rendement net que le prix d'achat
Deux investisseurs, le même appartement, le même loyer : jusqu'à quinze ans d'impôt d'écart selon le régime retenu. Et depuis 2025, une question passe avant toutes les autres, celle du droit de louer en courte durée, que la commune peut retirer.
Micro-BIC non classé15 000 €plafond de recettes, contre 77 700 € avant la loi Le Meur
Déficit foncier majoré21 400 €/ansi le bien sort du statut de passoire énergétique
Chamonix et Les Houches1 meublépar propriétaire : quota communal, depuis mai 2025
Le droit de louer est devenu un stock contingenté
Aucun quota ne s'extrapole d'une commune à sa voisine.
La loi Le Meur autorise n'importe quelle commune à soumettre la location meublée touristique à une autorisation de changement d'usage, sur simple délibération motivée. Plus besoin d'être en zone tendue ni au-dessus d'un seuil de population. Et l'autorisation devient temporaire, là où elle était acquise sans terme.
Dans plusieurs stations, le droit de louer en courte durée n'est donc plus attaché à la propriété : c'est un contingent que la mairie distribue. Un bien peut être excellent et rester inexploitable en location touristique parce que le quota est saturé.
| Territoire | Règle | Durée | Depuis |
|---|---|---|---|
| Chamonix-Mont-Blanc | 1 meublé par propriétaire | 3 ans renouvelable | 1er mai 2025 |
| Les Houches | 1 meublé par propriétaire | 3 ans renouvelable | 1er mai 2025 |
| Servoz | 2 meublés par propriétaire | 3 ans renouvelable | 1er mai 2025 |
| Vallorcine | 2 meublés par propriétaire | 1 an | 1er mai 2026 |
| Annecy, vieille ville | 460 autorisations au total | 4 ans | 1er juin 2025 |
| Annecy, rives du lac | 1 000 autorisations au total | 4 ans | 1er juin 2025 |
| Annecy, reste de la commune | 1 200 autorisations au total | 4 ans | 1er juin 2025 |
Sur la ville d'Annecy, le Grand Annecy a ramené le stock autorisé à 2 660 autorisations, contre environ 6 400 meublés recensés avant la réforme : une coupe de près de 60 %, applicable depuis le 1ᵉʳ juin 2025.
Chaque conseil municipal vote le sien.L'appel en mairie se passe avant de faire une offre.
Six questions, et la première qui tranche arrête le parcours
- 01
La commune contingente-t-elle la location courte durée ?
- OuiLa courte durée est hors jeu. Le scénario devient la location nue ou le meublé à l'année.
- NonQuestion suivante.
C'est la première question, avant même le prix. Si le quota communal est saturé ou l'autorisation refusée, la courte durée est hors jeu quel que soit le rendement théorique. Le scénario devient la location nue ou le meublé à l'année.
- 02
Le bien est-il classé F ou G au DPE ?
- OuiLe sujet devient la rénovation, financée par le déficit foncier majoré à 21 400 €.
- NonQuestion suivante.
G est déjà interdit à la location, F le sera au 1er janvier 2028. Et dans les communes ayant instauré le changement d'usage, un F ou G ne peut pas l'obtenir. Le sujet devient la rénovation, financée par le déficit foncier majoré à 21 400 €.
- 03
Quelles recettes locatives annuelles attendues ?
- Sous 15 000 €Le micro-BIC suffit.
- Au-delà de 25 à 30 k€Le LMNP au réel, quasi automatique. Question suivante.
Sous 15 000 € sans charges significatives, le micro-BIC suffit. Au-delà de 25 à 30 k€, le LMNP au réel devient quasi automatique : l'abattement de 30 % ne couvre plus ni les intérêts, ni la conciergerie, ni la copropriété.
- 04
Le bien dépasse-t-il 300 k€, avec une gestion hôtelière assumée ?
- OuiLa parahôtellerie : TVA récupérée à 20 % du prix, bien hors IFI.
- NonQuestion suivante.
Si oui, la parahôtellerie récupère la TVA à 20 % du prix et sort le bien de l'IFI. Sur 480 000 € TTC, environ 80 000 € récupérés. La contrepartie est réelle : trois services sur quatre effectivement rendus.
- 05
L'objectif est-il la transmission ou la détention à plusieurs ?
- OuiLa SCI à l'IS, outil patrimonial.
- NonQuestion suivante.
La SCI à l'IS amortit, permet la donation progressive de parts et sort de l'IFI. Sa fiscalité de sortie est plus lourde : plus-value professionnelle calculée sur la valeur amortie. C'est un outil patrimonial, rarement le bon choix pour un premier bien de rendement.
- 06
Quel horizon de détention ?
- Sous 10 ansLa réintégration des amortissements reprend une partie de l'économie d'impôt.
- 22 ans et plusPlus-value exonérée d'impôt sur le revenu, totalement à 30 ans.
Sous 10 ans en LMNP réel, la réintégration des amortissements dans la plus-value reprend une partie de l'économie d'impôt : l'avantage n'est qu'un différé. À 22 ans, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu ; à 30 ans, totalement.
Les sept régimes, côte à côte
Le premier embranchement est meublé contre nu, bien avant micro-BIC contre réel.
Le meublé relève des BIC et de l'amortissement, le nu des revenus fonciers et du déficit. Les deux ne se cumulent pas sur un même bien.
Meublé (BIC)4 régimes
Micro-BIC classé
- Plafond de recettes
- 83 600 €
- Mécanisme
- TVA récupérable
- Non
- IFI
- Imposable
- Pour qui
- Idem, avec classement Atout France obtenu
LMNP au réel
- Plafond de recettes
- Aucun
- Mécanisme
- Charges + amortissement du bien
- TVA récupérable
- Non
- IFI
- Imposable
- Pour qui
- Au-delà de 25-30 k€ de recettes, le cas standard en station
Parahôtellerie
- Plafond de recettes
- Aucun
- Mécanisme
- Charges + amortissement non plafonné
- TVA récupérable
- 20 %
- IFI
- Exonéré
- Pour qui
- Bien > 300 k€, gestion réellement hôtelière assumée
Nu (foncier)2 régimes
Micro-foncier
- Plafond de recettes
- 15 000 €
- Mécanisme
- TVA récupérable
- Non
- IFI
- Imposable
- Pour qui
- Location nue sans travaux ni emprunt, rare
Nu au réel + déficit foncier
- Plafond de recettes
- Aucun
- Mécanisme
- Déficit imputable 10 700 € (21 400 € si sortie de passoire)
- TVA récupérable
- Non
- IFI
- Imposable
- Pour qui
- Rénovation lourde, TMI élevée, marché locatif à l'année
Société1 régime
SCI à l'IS
- Plafond de recettes
- Aucun
- Mécanisme
- Amortissement, résultat à l'IS
- TVA récupérable
- Sur option
- IFI
- Exonéré
- Pour qui
- Transmission, détention à plusieurs, horizon long
Le tableau complet
| Régime | Plafond | Mécanisme | TVA récup. | Hors IFI | Pour qui |
|---|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC non classéMeublé (BIC) | 15 000 € | Abattement 30 % | Non | Imposable | Petites recettes, aucune charge, aucune comptabilité |
| Micro-BIC classéMeublé (BIC) | 83 600 € | Abattement 50 % | Non | Imposable | Idem, avec classement Atout France obtenu |
| LMNP au réelMeublé (BIC) | Aucun | Charges + amortissement du bien | Non | Imposable | Au-delà de 25-30 k€ de recettes, le cas standard en station |
| ParahôtellerieMeublé (BIC) | Aucun | Charges + amortissement non plafonné | 20 % | Exonéré | Bien > 300 k€, gestion réellement hôtelière assumée |
| Micro-foncierNu (foncier) | 15 000 € | Abattement 30 % | Non | Imposable | Location nue sans travaux ni emprunt, rare |
| Nu au réel + déficit foncierNu (foncier) | Aucun | Déficit imputable 10 700 € (21 400 € si sortie de passoire) | Non | Imposable | Rénovation lourde, TMI élevée, marché locatif à l'année |
| SCI à l'ISSociété | Aucun | Amortissement, résultat à l'IS | Sur option | Exonéré | Transmission, détention à plusieurs, horizon long |
Ce qui a changé pour le meublé de tourisme
- Micro-BIC meublé de tourisme non classéAvant77 700 € · abattement 50 %Depuis la loi15 000 € · abattement 30 %−62 700 €abattement −20 points
- Micro-BIC meublé de tourisme classéAvant188 700 € · abattement 71 %Depuis la loi77 700 € (recettes 2025) · abattement 50 %−111 000 €abattement −21 points
- Changement d'usageAvantRéservé aux grandes villes et zones tenduesDepuis la loiToute commune, sur simple délibération motivée
- Durée de l'autorisationAvantAcquise sans termeDepuis la loiTemporaire et renouvelable (jusqu'à 5 ans)
- Quotas de meublésAvantPas de base légale généraleDepuis la loiPar commune, par zone, ou par propriétaire
- Résidence principaleAvant120 nuits par anDepuis la loi120 nuits, abaissables à 90 par délibération
- DPE en courte duréeAvantNon requisDepuis la loiA à E exigé pour un changement d'usage ; A à D dès 2034
- EnregistrementAvantDéclaration en mairie, variable selon la communeDepuis la loiObligatoire dans toutes les communes depuis le 20 mai 2026 ; téléservice national attendu au 4ᵉ trimestre 2026
Volet fiscal applicable aux revenus 2025, déclarés en 2026. Le seuil du meublé classé est le seul des deux à être indexé : il passe à 83 600 € sur les recettes 2026, quand celui du non classé reste bloqué à 15 000 €. L'enregistrement est obligatoire dans toutes les communes depuis le 20 mai 2026. Le téléservice national qui doit délivrer le numéro partout ouvre au 4etrimestre 2026, et les numéros communaux restent valables d'ici là. Exemple chiffré dans notre article loi Le Meur 2026.
Le déficit foncier, et pourquoi il marche mal en station
Rarement en front de neige, souvent en vallée.
Le déficit foncier ne concerne que la location nue au régime réel. Quand les charges déductibles dépassent les loyers, le déficit hors intérêts d'emprunt s'impute sur le revenu global, salaires inclus, dans la limite d'un plafond annuel. Le surplus et la part venant des intérêts se reportent dix ans sur les revenus fonciers seuls.
| Plafond | Montant | Condition | Gain à 30 % de TMI | Gain à 41 % |
|---|---|---|---|---|
| Standard | 10 700 € | Location nue au régime réel | 3 210 € | 4 387 € |
| Majoré rénovation énergétique | 21 400 € | Sortie de passoire : E, F ou G vers A, B, C ou D, dépenses jusqu'au 31/12/2027 | 6 420 € | 8 774 € |
La contrepartie est lourde : obligation de maintien en location nue jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. Basculer en meublé, revendre ou reprendre le bien avant ce terme remet l'imputation en cause. C'est ce qui rend le déficit foncier structurellement mal adapté au front de neige. Trois ans de location nue à l'année, dans des communes où le loyer annuel est très inférieur au produit d'une seule saison en courte durée.
Là où il fonctionne quand même
- En vallée plutôt qu'en station. À Briançon, Bozel, Saint-Jean-de-Sixt ou en périphérie d'Annecy, un marché locatif à l'année existe réellement, porté par les résidents permanents et les employés de station.
- Sur une passoire à rénover lourdement, le plafond à 21 400 € est fait pour ce cas, et le parc de station ancien y est éligible en nombre.
- À TMI 41 ou 45 % avec des revenus fonciers existants, le levier est maximal et le report sur dix ans a un emploi.
- Quand la commune a contingenté la courte durée, si le quota est saturé, le nu redevient le scénario par défaut.
Une combinaison revient souvent : acheter une passoire en vallée, imputer 21 400 € par an le temps des travaux, louer nu trois ans, puis basculer en LMNP une fois l'obligation de conservation purgée. Le DPE remis à niveau débloque au passage le changement d'usage. Le montage se tient, mais la bascule du nu vers le meublé se fait valider par un fiscaliste avant d'engager les travaux.
Les obligations qui ne sont pas fiscales
L'essentiel du risque en courte durée tient à l'autorisation, au DPE et au plafond de nuitées, bien plus qu'au taux d'imposition.
Une résidence principale peut être louée 120 nuits par année civile, plafond que la commune peut abaisser à 90 par délibération. En dessous, aucun changement d'usage n'est requis. Au-delà, si.
Calendrier DPE
| Date | Classe | Effet |
|---|---|---|
| 1er janvier 2025 | G | Location interdite |
| 1er janvier 2028 | F | Location interdite |
| 1er janvier 2034 | E | Location interdite |
En courte durée, la contrainte mord plus tôt : dans les communes ayant instauré le changement d'usage, toute nouvelle mise en location exige un DPE A à E, et A à D dès 2034. Un F ou un G ne peut pas obtenir l'autorisation.
Sanctions
| Manquement | Montant |
|---|---|
| Défaut d'enregistrement | 10 000 € |
| Dépassement du quota de nuitées | 15 000 € |
| Location sans changement d'usage | 100 000 € |
| Plateforme ne bloquant pas au quota | 12 500 € par annonce |
L'amende pour défaut d'enregistrement est prononcée par le maire. Au-delà du quota de nuitées, les plateformes bloquent automatiquement les réservations.
Le classement Atout France fait levier deux fois
Obtenir un classement de 1 à 5 étoiles relève le seuil du micro-BIC de 15 000 à 83 600 € sur les recettes 2026 et l'abattement de 30 à 50 %. Il change aussi l'assiette de la taxe de séjour : un meublé classé paie un tarif fixe par personne et par nuit, un meublé non classé paie 1 à 5 % du montant de la réservation.
Les amortissements sont repris à la revente
Oui, pour toute cession depuis le 15 février 2025.
L'article 84 de la loi de finances 2025 minore le prix d'acquisition des amortissements déduits, pour toute cession réalisée depuis le 15 février 2025. Les amortissements pratiqués avant 2025 sont compris. Le régime reste celui des plus-values des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, abattements pour durée de détention inchangés.
Exemple : bien à 300 000 €, revendu 360 000 € après 10 ans
- 17 400 €Impôt avant la réformeassiette de 60 000 €
- 40 700 €Impôt après la réformeassiette de 140 000 €, 80 000 € d'amortissements réintégrés
- +23 300 €Écarthors surtaxe au-delà de 50 000 € d'assiette
Durée de détention, en années
L'avantage annuel du LMNP réel n'est donc qu'un différé d'imposition. La détention longue le restaure : exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans, totale (prélèvements sociaux compris) à 30 ans.
Une erreur qui circule beaucoup en 2026 : la hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % votée en loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 ne concerne pas l'immobilier. Elle porte sur les revenus mobiliers : dividendes, intérêts, plus-values de valeurs mobilières. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent explicitement à 17,2 %.
Parahôtellerie et SCI à l'IS
Parahôtellerie, récupérer la TVA à 20 %
En fournissant au moins trois des quatre services para-hôteliers (réception, ménage en cours de séjour, linge, petit-déjeuner), le bien bascule en parahôtellerie. Il gagne une TVA récupérable à 20 % sur le prix d'acquisition, la sortie du champ de l'IFI et des amortissements non plafonnés. Sur un bien à 480 000 € TTC, environ 80 000 € récupérés, reversables au prorata en cas de revente sous vingt ans. C'est le levier le plus puissant au-delà de 300 k€, au prix d'une gestion réellement hôtelière.
SCI à l'IS, pour la transmission
La SCI à l'IS amortit le bien, permet la détention à plusieurs et organise une transmission progressive par donation de parts. Elle sort de l'IFI. Sa fiscalité de sortie est plus lourde, plus-value professionnelle calculée sur la valeur amortie, et le meublé impose l'IS. C'est un outil de stratégie patrimoniale, rarement le meilleur choix pour un premier bien de rendement.
Ce que la banque accepte dépend du régime retenu
Un même appartement se finance à 80 % en LMNP sans bail et à 50 % avec un bail commercial de résidence de tourisme.
L'immobilier de station ne se finance pas comme une résidence classique. La quotité que la banque accepte se lit dans le même tableau que l'impôt : elle dépend du régime plus que du bien.
| Régime ou type de bien | Banques régionales | Banques nationales |
|---|---|---|
| Résidence principale montagne | 85–90 % | 80–85 % |
| LMNP courte durée sans bail | 70–80 % | 70–80 % |
| Résidence de tourisme (bail commercial) | 50–70 % | 50–60 % |
| SCI à l'IS | 60–75 % | 60–70 % |
| Chalet premium (> 1 M€) | 60–70 % | Variable |
Sur un bail commercial de résidence de tourisme, les banques régionales de Savoie sont souvent plus souples que les enseignes nationales : elles connaissent le marché. Ces fourchettes donnent le cadre d'une négociation, dont l'issue dépend du dossier.
Amortissable ou in fine
Le crédit amortissable reste le standard en LMNP : 15 à 20 ans, intérêts déductibles des revenus locatifs au réel. En début de prêt, le fort ratio intérêts sur capital maximise la déduction : c'est là que le régime réel rapporte le plus.
Le crédit in fine ne rembourse que les intérêts, le capital étant soldé à l'échéance. Il exige un nantissement de 20 à 30 % du capital en assurance-vie ou en portefeuille, et s'adresse à un investisseur patrimonial qui privilégie le cash-flow. La contrepartie est un risque réel : le capital n'est pas reconstitué par les mensualités, il faut le refinancer ou le sortir à l'échéance.
Le courtier, et pourquoi il pèse ici
Un courtier qui connaît la montagne, réseau national ou courtier local d'Annecy et de Chambéry, accède aux bonnes enveloppes et parle le langage des banques régionales. Son expertise compense la méconnaissance d'un chargé d'affaires standard devant un bail commercial ou un LMNP saisonnier.
Sur un dossier de montagne, le choix de la banque pèse autant que le taux affiché : dix points de quotité changent l'apport bien plus qu'un quart de point de taux ne change la mensualité.
Le simulateur de prêt chiffre la mensualité, le TAEG et le coût total avec l'assurance et les frais, et rend le tableau d'amortissement.
Calculer mes mensualitésLes réponses tranchées
Micro-BIC ou LMNP au réel pour un meublé en station ?
Le réel, dès que les recettes dépassent 25 à 30 k€.
Depuis la loi Le Meur, le micro-BIC d'un meublé de tourisme non classé plafonne à 15 000 € de recettes avec 30 % d'abattement. En station, un T2 en courte durée dépasse souvent ce seuil. Le LMNP au réel déduit les charges réelles et amortit le bien : le résultat fiscal tombe fréquemment à zéro pendant dix à quinze ans.
Le déficit foncier a-t-il un intérêt en station de ski ?
Rarement en front de neige, souvent en vallée.
Le déficit foncier suppose une location nue, incompatible avec le meublé, et impose de conserver le bien en nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. En station, le loyer nu annuel est très inférieur au produit d'une saison. En vallée (Briançon, Bozel, périphérie d'Annecy) le marché locatif à l'année existe et le calcul change.
Une commune peut-elle m'interdire de louer en courte durée ?
Oui, et plusieurs stations le font déjà.
La loi Le Meur autorise toute commune à soumettre la location touristique à changement d'usage sur simple délibération, avec quotas. Chamonix-Mont-Blanc et Les Houches limitent à un meublé par propriétaire. Le Grand Annecy a ramené le stock autorisé à 2 660 autorisations réparties en trois zones. Vérifier la commune avant le bien.
Les amortissements LMNP sont-ils repris à la revente ?
Oui, pour toute cession depuis le 15 février 2025.
L'article 84 de la loi de finances 2025 minore le prix d'acquisition des amortissements déduits, y compris ceux pratiqués avant 2025. Sur un bien acheté 300 000 €, revendu 360 000 € après dix ans avec 80 000 € d'amortissements, l'impôt de plus-value passe d'environ 17 400 € à 40 700 €. L'avantage LMNP n'est qu'un différé d'imposition.
Les prélèvements sociaux immobiliers passent-ils à 18,6 % en 2026 ?
Non. L'immobilier reste à 17,2 %.
La hausse à 18,6 % votée en loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 porte sur les revenus mobiliers : dividendes, intérêts, plus-values de valeurs mobilières. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent explicitement à 17,2 %. L'erreur circule largement dans les guides en ligne.
Le classement en meublé de tourisme vaut-il l'effort ?
Il fait levier deux fois, donc oui dans la plupart des cas.
Le classement Atout France de 1 à 5 étoiles relève le seuil du micro-BIC de 15 000 à 83 600 € sur les recettes 2026 et l'abattement de 30 à 50 %. Il change aussi l'assiette de la taxe de séjour : tarif fixe par personne et par nuit au lieu d'un pourcentage de 1 à 5 % du montant de la réservation.
Comment récupérer la TVA sur un achat en station ?
Par la parahôtellerie, en fournissant réellement les services.
Fournir au moins trois services para-hôteliers sur quatre (réception, ménage en cours de séjour, linge, petit-déjeuner) fait basculer le bien en parahôtellerie : TVA à 20 % récupérable sur le prix d'acquisition, sortie de l'IFI, amortissements non plafonnés. La TVA est reversée au prorata en cas de revente sous vingt ans.
D'autres questions : prix, JO 2030, conciergeries, risque d'enneigement, sur la FAQ générale.
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Textes et barèmes vérifiés le 30 juillet 2026, repris à chaque évolution législative. Nos sources.