De 77 700 € à 15 000 €. Le seuil du micro-BIC pour un meublé de tourisme non classé a été divisé par cinq. L'abattement, lui, est passé de 50 % à 30 %. Pour un studio en station qui encaisse 25 000 € de loyers par an, l'ancien régime de confort n'existe plus.
Votée en novembre 2024, la loi Le Meur déploie ses effets en deux temps : les nouveaux seuils fiscaux s'appliquent aux revenus 2025, déclarés en 2026. Et depuis le 20 mai 2026, toute location saisonnière doit être enregistrée, dans n'importe quelle commune de France. Voici ce que ça change pour un investisseur en meublé de montagne : seuils, classement, revente, et ce qu'il reste à faire avant fin 2026.
Le micro-BIC rétréci de 80 %
Le micro-BIC est le régime simplifié du loueur en meublé : pas de comptabilité, un abattement forfaitaire sur les recettes, et l'impôt tombe sur le reste. Sa simplicité en faisait le choix par défaut des petits investisseurs. La loi Le Meur en a redessiné les contours.
| Régime micro-BIC | Avant 2025 | Revenus 2025 | Revenus 2026 |
|---|---|---|---|
| Meublé tourisme non classé | Seuil 77 700 € (abattement 50 %) | Seuil 15 000 €, abattement 30 % | Seuil 15 000 €, abattement 30 % |
| Meublé tourisme classé | Seuil 188 700 € (abattement 71 %) | Seuil 77 700 €, abattement 50 % | Seuil 83 600 €, abattement 50 % |
| DPE | Non requis en courte durée | Obligatoire, classe E minimum dès la mise en location, D à partir du 1er janvier 2034 | idem |
| Enregistrement | Variable selon commune | Obligation nationale depuis le 20/05/2026, numéro délivré par la commune ; téléservice national au T4 2026 | idem |
La lecture est brutale pour le non classé. Un bien qui génère 20 000 € de recettes annuelles (le niveau courant d'un studio bien géré en station) sort mécaniquement du micro-BIC. Il bascule au régime réel, avec comptabilité et liasse fiscale à la clé.
Même sous le seuil, l'arithmétique a changé. À 14 000 € de recettes non classées, la base imposable passe de 7 000 € (abattement 50 %) à 9 800 € (abattement 30 %). C'est 40 % d'assiette taxable en plus, sans qu'un seul euro de loyer supplémentaire ne soit encaissé.
Le classement devient un levier fiscal
Le classement en meublé de tourisme (les étoiles attribuées après visite d'un organisme agréé) était surtout un argument commercial. Il devient un paramètre fiscal de premier ordre.
Un meublé classé conserve un abattement de 50 % et un seuil micro-BIC de 77 700 € sur les recettes 2025. Un non classé plafonne à 15 000 € et 30 %. À recettes égales de 30 000 €, le classé reste éligible au micro-BIC avec 15 000 € imposables. Le non classé, lui, n'a plus accès au régime : direction le réel.
Et l'écart se creuse tout seul. Le seuil du meublé classé est revalorisé chaque année : il passe à 83 600 € sur les recettes 2026 (service-public.fr, F32744). Celui du non classé reste bloqué à 15 000 €, sans indexation. Le rapport entre les deux plafonds était de 5,2 sur les recettes 2025 ; il atteint 5,6 sur celles de 2026. Aucune loi nouvelle n'a été votée entre les deux : c'est le seul jeu de l'indexation.
Pour un propriétaire en station qui veut rester en micro-BIC, la visite de classement est devenue le premier chantier de l'année, et son intérêt relatif grandit à chaque exercice.
Le classement préserve le micro-BIC sans le rendre optimal.
Le régime réel devient la norme
Au régime réel, on déduit les charges effectives et on amortit le bien. Amortir, c'est passer chaque année en charge comptable une fraction de sa valeur, sans sortie de trésorerie. En montagne, ce mécanisme est puissant.
Sur un bien à 300 000 € HT, le composantage génère typiquement 8 000 à 12 000 € d'amortissements par an. Ajoutés aux intérêts d'emprunt, aux charges de copropriété et aux frais de gestion, ils ramènent le résultat fiscal à zéro pendant 10 à 15 ans sur des recettes locatives équivalentes. Aucun abattement forfaitaire ne rivalise avec un impôt nul.
Le micro-BIC à 15 000 € et 30 % devient peu attractif au-dessus de 25 000 à 30 000 € de recettes annuelles. En dessous, le calcul se fait au cas par cas. La migration massive vers le réel est déjà la conséquence la plus documentée de la réforme.
Pour les biens au-dessus de 300 000 €, un cran supplémentaire existe : la parahôtellerie. En rendant au moins trois des quatre services hôteliers (accueil, ménage régulier, linge, petit-déjeuner), le propriétaire récupère la TVA de 20 % sur l'acquisition. Sur 300 000 € HT, c'est 60 000 € de coût d'achat effacés : l'équivalent de plusieurs années de loyers nets. Le statut LMP (loueur en meublé professionnel), accessible au-delà de 23 000 € de recettes représentant plus de la moitié des revenus du foyer, complète l'arsenal pour les portefeuilles structurés.
La revente change de calcul
Le régime réel a longtemps cumulé deux avantages : des amortissements qui gommaient l'impôt annuel, et une plus-value à la revente calculée comme si ces amortissements n'avaient jamais existé. La réforme de 2025 est venue refermer cette asymétrie : les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable des loueurs en meublé non professionnels.
Le mécanisme est fixé par l'article 84 de la loi de finances pour 2025. Il s'applique aux ventes conclues depuis le 15 février 2025, quelle que soit la date de mise en location. Chaque euro amorti diminue le prix d'acquisition retenu au moment de la vente, et gonfle d'autant la plus-value taxable. Tous les amortissements déduits comptent, y compris ceux passés avant 2025 : l'administration l'a confirmé par réponse ministérielle en mars 2026. L'avantage fiscal annuel demeure, mais il devient en partie un différé d'imposition plutôt qu'une exonération définitive.
Le taux, lui, ne bouge pas : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec les abattements pour durée de détention. Seule l'assiette change. Le législateur a prévu des exceptions ciblées (résidences étudiantes, résidences seniors, EHPAD) mais les meublés de tourisme, classés ou non, n'en font pas partie. Un appartement loué en courte durée en station est donc pleinement concerné.
L'ordre de grandeur mérite d'être posé. Prenons un bien acheté 300 000 € et revendu 360 000 € après dix ans, avec 80 000 € d'amortissements déduits. Avant la réforme, il dégageait environ 17 400 € d'impôt sur la plus-value. Le même scénario en coûte désormais environ 40 700 €, hors surtaxe sur les fortes plus-values. Soit 23 000 € de plus : une partie de l'économie d'impôt réalisée pendant la détention, rendue à la sortie.
L'implication stratégique, elle, est claire : l'horizon de détention compte davantage. Le réel reste gagnant pour qui garde son bien longtemps : l'exonération d'impôt sur la plus-value est acquise après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Pour un achat-revente à cinq ans, le calcul se pose avant la signature.
L'enregistrement national est obligatoire
Depuis le 20 mai 2026, toute location saisonnière doit disposer d'un numéro d'enregistrement, quelle que soit la commune. Airbnb, Booking et Abritel ont l'obligation de vérifier ce numéro avant de publier une annonce. Louer sans, c'est s'exposer à des sanctions, et à la disparition pure et simple de son annonce des grandes plateformes.
Le téléservice national qui doit délivrer ce numéro partout, lui, ouvre au quatrième trimestre 2026 : la Direction générale des Entreprises n'a pas donné de date. D'ici là, ce sont les procédures communales qui délivrent le numéro, et celles déjà obtenues restent valables.
En station, la démarche existait souvent avant la loi : Annecy, Megève, Chamonix et Courchevel exigeaient déjà un numéro d'enregistrement. Le bon réflexe reste donc la mairie, ou son portail de télédéclaration.
La loi va plus loin. Elle arme les municipalités de deux outils nouveaux : des quotas de meublés de tourisme et des durées maximales de location. Une commune sous tension peut désormais plafonner le nombre d'autorisations sur son territoire. Pour un investisseur, la réglementation locale devient un critère d'analyse au même titre que le prix au m² : un arrêté municipal peut modifier l'équation d'un bien.
S'ajoute le DPE, le diagnostic de performance énergétique. Il devient obligatoire pour louer en courte durée, avec une exigence de classe E minimum dès la mise en location, puis D à partir du 1er janvier 2034. Les passoires thermiques des copropriétés années 70, nombreuses en Tarentaise, sont directement concernées.
Un marché en recomposition
L'effet attendu de la réforme dépasse la feuille d'impôt. La contrainte administrative et fiscale devrait provoquer une sortie partielle des micro-investisseurs de la location courte durée, avec une baisse de l'offre estimée sur un à deux ans.
Pour les propriétaires qui restent (enregistrés, classés, structurés au réel) cette raréfaction soutient les prix à la nuit. Le durcissement réglementaire agit comme une barrière à l'entrée : il pénalise l'improvisation et récompense la structuration. Un studio LMNP en courte durée suivi toute la saison dégage 8,1 % de rendement brut en médiane sur le panel de 60 stations. La médiane est de 5,3 % au régime du parc moyen. Ces niveaux se défendent d'autant mieux que l'offre concurrente se contracte.
C'est la logique paradoxale de la loi Le Meur en montagne. Conçue pour freiner le meublé touristique, elle renforce la position relative de l'investisseur professionnel face au loueur occasionnel.
Quatre chantiers avant fin 2026
L'enregistrement. Obtenir le numéro auprès de la commune ou de son portail de télédéclaration, en attendant l'ouverture du téléservice national. Sans numéro, pas d'annonce sur les grandes plateformes.
Le DPE. Faire réaliser le diagnostic, et budgéter les travaux si le bien s'approche des classes F ou G. En copropriété ancienne, les décisions de rénovation thermique se votent en assemblée générale. Les délais se comptent en années.
Le classement. Pour qui veut rester en micro-BIC, la visite de classement est le sésame du seuil à 83 600 € sur les recettes 2026 et de l'abattement à 50 %.
La structure fiscale. Comparer micro-BIC classé, LMNP réel, LMP et parahôtellerie sur sa situation réelle : recettes, endettement, horizon de détention, revente envisagée. Le simulateur Altivestir permet de poser ce calcul avant de trancher avec un expert-comptable.
Le réel et le classement dès la première saison
La loi Le Meur met fin au meublé improvisé. Le micro-BIC non classé, qui permettait de louer un studio en station sans comptabilité ni déclaration en mairie, a perdu l'essentiel de son intérêt. Le réel, le classement, l'enregistrement et le DPE demandent plus de méthode et récompensent mieux ceux qui les appliquent.
Pour un propriétaire organisé, l'équation 2026 reste favorable : amortissements non plafonnés, TVA récupérable en parahôtellerie, offre concurrente en repli. Celui qui achète en station entre 150 000 et 600 000 € passe au régime réel dès la première saison. Il demande le classement avant l'été et vise un DPE de classe E au minimum dès la mise en location, D à partir du 1er janvier 2034.
La réintégration des amortissements à la revente coûte 23 000 € d'impôt de plus sur l'exemple ci-dessus. Elle impose de garder le bien dix ans ou plus, et ne renverse le calcul que pour une revente sous cinq ans.
Sources et méthode
Loi Le Meur, loi de finances 2025 (article 84), BOFiP, réponses ministérielles. Seuils et abattements micro-BIC des recettes 2025 et 2026 vérifiés sur service-public.fr (fiche F32744, consultée le 03/08/2026). Méthodologie complète, périmètre et limites : /methodologie