L'immobilier de station se finance différemment d'une résidence classique. Les banques distinguent le bail commercial, le LMNP sans bail et la SCI — et toutes ne prêtent pas au même taux ni à la même hauteur. Les repères qui comptent avant de monter un dossier.
| Type de bien | Banques régionales | Banques nationales |
|---|---|---|
| Résidence principale montagne | 85–90 % | 80–85 % |
| LMNP courte durée sans bail | 70–80 % | 70–80 % |
| Résidence de tourisme (bail commercial) | 50–70 % | 50–60 % |
| SCI à l'IS | 60–75 % | 60–70 % |
| Chalet premium (> 1 M€) | 60–70 % | Variable |
Pour une résidence de tourisme avec bail commercial, les banques régionales de Savoie (Caisse d'Épargne, Crédit Agricole des Savoie, CIC Lyonnaise de Banque) sont souvent plus souples que les enseignes nationales — elles connaissent le marché.
Le crédit amortissable reste le standard en LMNP : 15 à 20 ans, intérêts déductibles des revenus locatifs au réel. En début de prêt, le fort ratio intérêts/capital maximise la déduction.
Le crédit in finene rembourse que les intérêts, le capital étant soldé à l'échéance. Il exige un nantissement (20 à 30 % du capital en assurance-vie ou portefeuille) et s'adresse à un investisseur patrimonial qui privilégie le cash-flow. Contrepartie : le capital n'est pas reconstitué par les mensualités — c'est un risque de refinancement à l'échéance.
La détention directeen LMNP est la plus simple : amortissements, régime réel, fiscalité souvent neutralisée dix à quinze ans. C'est le point de départ de la plupart des investisseurs.
La SCI à l'ISvise la transmission et la détention à plusieurs : amortissement du bien, hors champ IFI, mais fiscalité de sortie plus lourde (plus-value professionnelle) et LTV bancaire plus basse. La SCI à l'IR, elle, ne permet pas le meublé sans basculer à l'IS. Le choix dépend de l'objectif : rendement immédiat ou transmission.
Un courtier qui connaît la montagne (réseaux nationaux ou courtiers locaux Annecy/Chambéry) accède aux bonnes enveloppes et parle le langage des banques régionales. Son expertise compense la méconnaissance d'un chargé d'affaires standard face à un bail commercial ou un LMNP saisonnier. Sur un dossier montagne, le choix de la banque pèse autant que le taux affiché.
Le simulateur intègre l'apport, la durée, le taux et le régime fiscal (LMNP réel, micro-BIC, SCI IS) pour projeter mensualité, cash-flow et TRI — hypothèses affichées et modifiables.
Ouvrir le simulateurInformations générales à jour de mai 2026, données indicatives (LTV et pratiques bancaires varient selon les profils). Ceci n'est pas un conseil en financement personnalisé : validez chaque montage avec votre banque, votre courtier et votre conseil. Voir aussi notre guide de la fiscalité.