Orelle — Knowledge
Slug :
orelle| Màj : 2026-07 | Auteur : Agent IA (STATION)
⚠️ Station non encore intégrée dans
data/stations/index.ts. Ajout TS suggéré :{ slug: "orelle", priceMin: 2500, priceMax: 3600, yield: "5–7 %" }
1. Synthèse — En 3 phrases
- Orelle est le cas d'école de la thèse Altivestir « décote d'accès » : village de Maurienne à ~900 m relié skis aux pieds à Val Thorens et aux 600 km des 3 Vallées par deux télécabines neuves (2021), la Cime Caron (3 195 m) en 20 minutes depuis la vallée.
- Prix médian appartements ~3 150 €/m² (DVF 2024-2025) contre ~7 000 €/m² à Val Thorens : décote de ~55 % pour le même domaine skiable et le même forfait.
- Recommandé pour un investisseur cash-flow à petit ticket (70–150 k€) acceptant un marché très étroit (~20 ventes d'appartements/an, quasi toutes dans une seule résidence) et un village sans ambiance station.
2. Prix marché
| Indicateur | Valeur | Source | Màj |
|---|---|---|---|
| Prix m² (fourchette appt) | 2 500 – 3 600 €/m² | DVF brut commune 73194, 2024-2025, calcul Altivestir | 2026-07 |
| Prix m² médian appt 2024 | 3 028 €/m² (n=18) | DVF (files.data.gouv.fr, geo-dvf), calcul Altivestir | 2026-07 |
| Prix m² médian appt 2025 | 3 294 €/m² (n=20) | DVF (files.data.gouv.fr, geo-dvf), calcul Altivestir | 2026-07 |
| Prix m² appt (estimation portail) | 2 583 €/m² | MeilleursAgents, déc. 2025 | 2026-07 |
| Prix m² appt (estimation portail) | 2 940 €/m² | PAP | 2026-07 |
| Prix m² appt à la vente | 3 254 €/m² (2 106–4 923) | Orpi, 2024 | 2026-07 |
| Prix m² Val Thorens (comparaison) | 5 000 – 9 000 €/m² (~7 000 médian) | FNAIM Savoie + agences — fiche val-thorens.md | 2026-05 |
| Prix m² Alpes du Nord (réf.) | 6 133 €/m² (appt) | DVF 2020–2025 | 2026-05 |
Commentaire marché :
Le marché des appartements d'Orelle est quasi mono-produit : la quasi-totalité des transactions DVF 2024-2025 porte sur la résidence de tourisme Le Hameau des Eaux d'Orelle (Francoz, ~880 m, au pied de la télécabine) — studios et T2 de 25–50 m², 60 000–175 000 € l'unité. Le reste du parc est du bâti villageois de Maurienne (maisons 40 000–412 000 € selon état). ⚠️ Conflit de valeurs entre portails : MeilleursAgents 2 583 €/m² vs Orpi 3 254 €/m² — le DVF brut (médiane ~3 000–3 300 €/m², n≈20/an) tranche en faveur du haut de fourchette pour les biens en résidence au pied des remontées. Évolution 5 ans : TODO: [source manquante — millésimes DVF 2020-2023 à extraire au prochain re-run pipeline local].
3. Rentabilité locative
| Type de bien | Rendement brut | Notes | Source |
|---|---|---|---|
| Studio/T2 résidence (courte durée) | 5–7 % | Prix d'achat bas (~80–130 k€) ; loyers tirés par l'accès direct Val Thorens | estimation Altivestir 2026-07 |
| Maison village (courte durée) | 4–6 % | Clientèle familles/groupes budget, VTT été | estimation Altivestir 2026-07 |
Saison : Hiver ~22 nov → début mai (calée sur Val Thorens, l'une des plus longues de France · skiresort/stationski · 2026-07). Été : télécabines ouvertes (voir §12.5).
Taux d'occupation estimé : TODO: [source manquante — pas de donnée G2A Orelle]
Loyer hebdo saison haute : TODO: [source manquante — relevé plateformes à faire]
Plateformes dominantes : Airbnb/Abritel + exploitant de la résidence (Alpvision Résidences au Hameau des Eaux d'Orelle · orelle.net · 2026-07). ⚠️ Vérifier les baux commerciaux résiduels avant achat en résidence de tourisme.
4. JO 2030
Site olympique confirmé : NON Rôle : Halo — Orelle est une porte d'entrée des 3 Vallées, dont Courchevel est site d'épreuves (carte définitive CIO 29/06/2026 ; Méribel hors carte). Val d'Isère hors 3 Vallées. Discipline(s) : — Budget SOLIDEO alloué : 0 Statut travaux : Non applicable
Impact immobilier attendu : Effet halo médiatique 3 Vallées uniquement. L'argument JO est secondaire à Orelle ; le catalyseur principal est déjà livré (liaison 2021). Ne pas survendre l'angle JO dans les articles.
5. Projets infrastructure & catalyseurs
| Projet | Budget | Date prév. | Statut | Impact (Faible/Moyen/Fort) |
|---|---|---|---|---|
| Télécabine d'Orelle (remplacement 3 Vallées Express) + télécabine Orelle-Caron | ~39 M€ (dont 10 M€ subvention région AURA) | 2021 | Livré (04/12/2021) | Fort |
| Développement été Cime Caron (rando, VTT, cyclisme — exploitation annuelle contractualisée) | — | 2022→ | En cours | Moyen |
| Bâtiment Caron 3200A (services au sommet, SETAM) | — | 2025-26 | Livré | Moyen (expérience, côté Val Thorens) |
| Tunnel Lyon–Turin — chantier majeur en Maurienne (emplois, accès) | 10 000 M€ | 2030–2032 | En cours | Moyen (locatif à l'année chantier + halo accès) |
Sources : banquedesterritoires.fr (2022), Cour des comptes 2024 p. 54 (themes/cour-des-comptes-stations-2024.md), valthorens.com nouveautés 2025-26, orelle.net · 2026-07.
6. Analyse investissement
Badge Altivestir : Opportunité (prix m² < 6 000 €) Ticket moyen : 70 000 – 400 000 € (studio résidence → maison de village) Profil investisseur cible :
- Cashflow LMNP petit ticket : studio/T2 à ~3 000 €/m² avec accès 3 Vallées
- Diversification résidence secondaire économique + revenu locatif (ski + VTT été + chantier Lyon-Turin en semaine)
Fenêtre d'achat recommandée : dès maintenant — la décote vs Val Thorens (~55 %) est structurelle mais la liaison 2021 + l'été Cime Caron la réduisent lentement ; marché trop étroit pour « timer ». Points forts :
- Accès Cime Caron (3 195 m) en 20 min depuis 900 m — même domaine et même forfait que Val Thorens pour ~55 % moins cher au m²
- Ski jusqu'à 3 230 m : Orelle classée par la Cour des comptes parmi les 10 stations les moins vulnérables de France (climat × finances) · Cour des comptes 2024 p. 48 · 2026-06
- Liaison neuve (2021) financée et livrée — catalyseur dérisqué, pas une promesse
- Accès routier/ferroviaire Maurienne (A43, gares St-Michel-Valloire à ~10 min) — pas de route de montagne Points de vigilance :
- Marché minuscule et mono-résidence : ~20 ventes d'appartements/an, liquidité de sortie faible
- Village sans front de neige ni ambiance station : la clientèle « séjour ski » exigeante préfère dormir à Val Thorens ; risque de plafond sur les loyers
- Population -1,2 %/an (INSEE 2017-2023), 14 établissements employeurs : très peu de vie à l'année
- Résidence de tourisme : vérifier bail commercial, charges et gestionnaire (Alpvision) avant achat
- Dépendance totale à la liaison télécabine (un seul lien vers le domaine ; fermeture vent = journée perdue)
Scoring Altivestir — /100
| Critère | Score | Notes |
|---|---|---|
| Rendement (brut + net visé) | 18/25 | 5–7 % estimé (prix d'achat très bas, loyers corrects mais plafonnés par l'image « vallée ») — grille : 6-7 % ⇒ 20, décote de 2 pts car estimation non consolidée |
| Potentiel valorisation 5–10 ans | 15/25 | Projet >20 M€ livré (liaison 39 M€) + été Caron + halo 3V ; pas de JO direct ni programme >100 M€ |
| Liquidité marché (sortie) | 8/20 | Marché local/confidentiel, n≈20 ventes appt/an, un seul programme dominant — entre « marché local » (10) et « confidentiel » (5) |
| Qualité actif (parc, réglementation) | 8/15 | Résidence de tourisme récente correcte + bâti villageois hétérogène ; pas de charte architecturale premium |
| Risque (climat, dépendance ski, gouvernance) | 11/15 | Ski 2 300–3 230 m garanti et top 10 Cour des comptes, mais village à 900 m et dépendance à une liaison unique |
| Total | 60/100 | Opportunité cash-flow assumée, pas un actif patrimonial |
7. Comparatif stations similaires
| Station | Prix m² | Rendement | Évol. 5 ans | Score Altivestir |
|---|---|---|---|---|
| Orelle | 2 500–3 600 € (médian ~3 150, DVF 2024-25) | 5–7 % (est.) | n/d | 60/100 |
| Les Menuires | 2 500–5 000 € (est.) | 5–8 % | +15–20 % (est.) | n/d |
| Val Thorens | 5 000–9 000 € | 5–7 % | +25–35 % (est.) | n/d |
| Brides-les-Bains (ville-porte 3V côté Tarentaise) | voir fiche | — | — | n/d |
Verdict comparatif (1 phrase) : Orelle est l'accès le moins cher de tout le domaine des 3 Vallées — en dessous même des Menuires — au prix d'une liquidité et d'une vie de station quasi nulles ; c'est un pari cash-flow, pas une valeur refuge.
8. Pull quotes (réutilisables dans articles MDX)
La Cime Caron à 3 195 m en 20 minutes, pour ~3 000 €/m² au lieu de ~7 000 €/m² à Val Thorens.
Orelle : ~20 ventes d'appartements par an — la décote des 3 Vallées se paie en liquidité.
Deux télécabines neuves (39 M€, 2021) ont fait d'un village de Maurienne à 900 m la 4e porte des 3 Vallées.
9. Articles Altivestir utilisant cette station
| Article (slug MDX) | Données utilisées | Màj nécessaire si |
|---|---|---|
| (aucun à date) | — | — |
À produire (suggestion) : article « portes d'entrée pas chères des grands domaines » (Orelle, Brides-les-Bains, Bozel…) — Orelle en cas d'école.
10. Sources consultées
| Source | URL / Référence | Date | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| DVF geo-dvf (files.data.gouv.fr) | commune 73194, millésimes 2024-2025, calcul médianes Altivestir | 2026-07 | Officielle |
| INSEE comparateur de territoires | insee.fr/fr/statistiques/1405599?geo=COM-73194 (RP2023) | 2026-07 | Officielle |
| Orelle.net (OT) | domaine skiable, forfaits, télécabines, ouverture estivale, hébergements | 2026-07 | Officielle station |
| Val Thorens (valthorens.com) | « Access Orelle », forfaits 2025-26, nouveautés domaine | 2026-07 | Officielle station |
| Banque des Territoires | « En Maurienne, 11,5 km en télécabine… » (montage, budget, été contractualisé) | 2022 / consulté 2026-07 | Presse pro |
| Cour des comptes — rapport stations 2024 | Orelle top 10 moins vulnérables (p. 48) ; subvention liaison 10 M€/39 M€ (p. 54) | 2024 / 2026-06 | Officielle |
| Wikipédia (Télécabine d'Orelle, Orelle-Caron, station) | spécifications techniques, STOR filiale SETAM (créée 26/10/1995) | 2026-07 | Encyclopédique (recoupé) |
| MeilleursAgents / PAP / Orpi | estimations prix m² Orelle | 2025-12 à 2026-07 | Estimation portails |
| forfait2ski.com / skipass.com | grilles tarifaires 2025-26 | 2026-07 | Presse spécialisée |
| orelle.net (officiel, fetch direct 2026-07-14) | Confirme secteur Orelle propre : 9 pistes (5 neige naturelle), résout TODO nb_pistes ; confirme VT-Orelle : 83 pistes/31 RM/150 km — nouvelle valeur officielle, conflit 78/82 persiste mineur (83 proche de 82) | 2026-07-14 | Officielle (station) |
| les3vallees.com (recoupé Lot A1) | Confirme forfait saison 3 Vallées 2025-26 : 1 296 € — cohérent avec bozel.md/brides-les-bains.md, résout TODO saison | 2026-07-14 | Officielle (opérateur) |
11. Notes brutes
- Commune d'Orelle entrée au capital de la SETAM dès 1972 — l'alliance Maurienne/Val Thorens est ancienne ; STOR (filiale SETAM) créée le 26/10/1995, première liaison « 3 Vallées Express » en 1996.
- Télécabine d'Orelle (2021) : 4 945 m en un seul tronçon (l'une des plus longues du monde), 1 462 m de dénivelé, 13 min. Orelle-Caron : 2 235 m, 820 m D+, 6,5 min. Premier téléporté au monde avec rangement nocturne des cabines en hangar. Source : orelle.net / Wikipédia · 2026-07.
- La Tyrolienne (3 230 m → 3 000 m env.), au départ du secteur Orelle vers Val Thorens : 1 300 m de vol — actif « expérience » unique. Source : valthorens.com · 2026-06.
- DVF brut : ventes appartements = Résidence « Le Hameau des Eaux d'Orelle » (chemin des Eaux d'Orelle, Francoz) à >90 % ; studios 25-33 m² entre 59 k€ et 130 k€ ; T3 43-56 m² entre 125 k€ et 228 k€ (2024-2025).
- Niveau de vie médian Orelle 2023 : 30 490 € (INSEE) — supérieur à la moyenne nationale, effet emplois RM/hydroélectricité.
- Hôtel HOB Orelle : 84 lits (orelle.net) — seule offre hôtelière notable du village.
- Le forfait Val Thorens-Orelle bénéficie de -10 % le samedi (achat web) ; 3 Vallées -20 % le samedi. Source : valthorens.com · 2026-07.
12. Domaine skiable & exploitation
12.1 Chiffres clés
| Indicateur | Station seule | Domaine relié | Source | Màj |
|---|---|---|---|---|
| Km de pistes | secteur Orelle : TODO: [km secteur seul non publié] | Val Thorens-Orelle : 150 km · 3 Vallées : 600 km | orelle.net / valthorens.com / les3vallees.com | 2026-07 |
| Nombre de pistes (V/B/R/N) | 9 pistes secteur Orelle propre (5 en neige naturelle) — résout TODO, confirmé orelle.net officiel | VT-Orelle : 83 pistes (orelle.net officiel, 2026-07-14) — ⚠️ conflit persiste, proche des valeurs antérieures 78 (forfait2ski/valthorens) et 82 (les3vallees.com) sans les trancher · 3 Vallées : 339 pistes | orelle.net (officiel, fetch direct) | 2026-07-14 |
| Remontées mécaniques | 4 (TC Orelle, TC Orelle-Caron, TSF4 Bouchet, TSF4 Peyron) | VT-Orelle : 31 (confirmé orelle.net officiel, résout la fourchette ~30-32) · 3 Vallées : 160+ | orelle.net (officiel, fetch direct) | 2026-07-14 |
| Altitude ski (min–max) | liaison depuis 900 m ; ski 2 300 → 3 230 m | 3 Vallées : 1 300 → 3 230 m | orelle.net / valthorens.com | 2026-07 |
| % enneigement artificiel | secteur Orelle : ~4 pistes sur 9 équipées (5 en neige naturelle) | 3 Vallées : >50 % du domaine (2 300+ enneigeurs) | orelle.net / les3vallees.com | 2026-07 |
| Ouverture saison 2025-26 | 21/11/2025 (secteur Orelle, calé sur Val Thorens) | Liaisons 3 Vallées : 06/12/2025 | skiinfo.fr / valthorens.com | 2026-07 |
| Fermeture saison 2025-26 | 03/05/2026 (Val Thorens-Orelle) | Liaisons 3 Vallées : 17/04/2026 | skiinfo.fr / valthorens.com | 2026-07 |
Opérateur RM : STOR (Société des Téléphériques d'Orelle), filiale de la SETAM — même groupe que Val Thorens ; commune au capital SETAM depuis 1972. (échéance DSP : TODO: [source manquante])
Domaine relié : OUI, skis aux pieds via TC Orelle → TC Orelle-Caron → Cime Caron (Val Thorens), 20 min vallée-sommet.
12.2 Remontées mécaniques — investissements récents & prévus
| Équipement | Type | Année | Budget | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Télécabine d'Orelle (remplace 3 Vallées Express 1996) | TCD10, 4 945 m | 2021 | ~39 M€ (les 2 TC, dont 10 M€ AURA) | Livré |
| Télécabine Orelle-Caron | TCD10, 2 235 m, nouvelle ligne | 2021 | inclus ci-dessus | Livré |
| Rénovation téléphérique Cime Caron (2 cabines neuves) — côté SETAM/VT | Téléphérique | 2025-26 | — | Livré |
12.3 Forfaits saison 2025-26
| Forfait | Adulte | Enfant | Notes |
|---|---|---|---|
| Journée (Val Thorens-Orelle) | 71,00 € | — | -10 % le samedi (web) |
| Journée (3 Vallées) | 81,80 € | — | -20 % le samedi (web) |
| 6 jours (3 Vallées) | 409,00 € | — | = prix 5 jours (6e jour offert) |
| 6 jours (Val Thorens-Orelle) | 355,00 € | — | — |
| Saison (3 Vallées) | 1 296 € | — | les3vallees.com, confirmé 2026-07-14 (recoupé Lot A1, cohérent avec bozel.md/brides-les-bains.md) |
| Saison (Val Thorens-Orelle seul) | TODO: [tarif non retrouvé — page officielle sans grille saison secteur seul] | — | — |
Source : valthorens.com / orelle.net / ski-cool.com · 2026-07. Positionnement prix : dans la norme grands domaines (~70-80 €/j) — la décote d'Orelle est immobilière, pas sur le forfait.
12.4 Événements récurrents
| Événement | Période | Portée (locale/nationale/internationale) |
|---|---|---|
TODO: [aucun événement récurrent propre identifié — les événements sont côté Val Thorens] | — | — |
12.5 Montagne été
RM ouvertes été : OUI — ouverture estivale des télécabines Orelle et Orelle-Caron (accès piétons/VTT à la Cime Caron ; exploitation été contractualisée avec la commune dès 2022, montée en charge progressive). Source : orelle.net (« Ouverture estivale des télécabines ») / banquedesterritoires.fr · 2026-07.
Offre : randonnée et VTT autour de la Cime Caron, cyclisme (montées de Maurienne), via ferrata/canyons de Maurienne à proximité ; été 2026 : ouverture totale du domaine Val Thorens côté SETAM (cf. val-thorens.md).
Poids de l'été dans la fréquentation : TODO: [pas de donnée G2A Orelle]
12.6 Typologie & lecture investisseur
Typologie : Ville-porte / vallée — village-porte Maurienne du plus grand domaine skiable du monde. Thèse d'arbitrage domaine/prix : prix m² médian ~3 150 € (DVF 2024-25) pour un accès skis aux pieds (télécabine) au domaine Val Thorens-Orelle (150 km) et aux 3 Vallées (600 km), contre ~7 000 €/m² à Val Thorens même : décote ~55 % pour le même forfait et le même sommet. La décote est en partie structurelle (dormir en vallée ≠ dormir sur les pistes) mais la liaison 2021 en 20 min + l'ouverture été réduisent l'écart d'usage ; toute normalisation, même partielle, part d'une base d'achat très basse.
12.7 Activités hors ski (hiver + 4 saisons)
| Activité | Présent | Détail (équipement, portée) |
|---|---|---|
| Ski de randonnée (itinéraires balisés) | OUI | Itinéraires vallée (Bissorte, Plan Bouchet) ; hors-piste 3 Vallées via la liaison · orelle.net · 2026-07 |
| Raquettes / nordique | OUI | Sentiers raquettes autour du village et de Plan Bouchet · orelle.net · 2026-07 |
| Patinoire / piscine / spa-thermes | NON | Aucun équipement sur site — mutualisé avec Val Thorens (Aquaclub-Spa) via la liaison · orelle.net · 2026-07 |
| Luge (piste dédiée, luge sur rail) | OUI | Espace luge Plan Bouchet · orelle.net · 2026-07 |
| Golf | NON | Pas de golf sur site (village-vallée) · orelle.net · 2026-07 |
| Parapente / activités aériennes | OUI | Accès Cime Caron 3 200 m par télécabine (piétons/photographes) ; parapente côté Val Thorens · orelle.net · 2026-07 |
| Autres (escalade, via ferrata, chiens de traîneau…) | OUI | Été : 4 sentiers VTT balisés, randonnée (barrage de Bissorte, refuge des Marches, chapelle ND des Anges) ; via ferrata/canyons de Maurienne à proximité · orelle.net · 2026-07 |
Score multi-activités (lecture qualitative) : Faible sur site — l'offre propre d'Orelle est nature (rando, VTT, luge) ; les équipements structurants (spa, patinoire, tyroliennes, parapente organisé) sont côté Val Thorens, accessibles par la liaison mais pas dans le village.
13. Démographie & vie à l'année
| Indicateur | Valeur | Source | Màj |
|---|---|---|---|
| Population permanente | 324 (2023) | INSEE RP2023 | 2026-07 |
| Évolution population (10-15 ans) | -1,2 %/an entre 2017 et 2023 (solde migratoire -1,4, naturel +0,2) | INSEE RP2017-RP2023 | 2026-07 |
| Lits touristiques | TODO: [source manquante — capacité globale non publiée ; hôtel HOB 84 lits + résidence Hameau des Eaux + meublés] | orelle.net | 2026-07 |
| Population pointe saison (est.) | TODO: [source manquante] | — | — |
| % résidences secondaires | 65,6 % (2023) — 599 logements, 25,3 % rés. principales, 9,1 % vacants | INSEE RP2023 logement | 2026-07 |
| Lits chauds vs lits froids | TODO: [source manquante] | — | — |
Vie hors saison : très limitée — 14 établissements employeurs fin 2024 (INSEE Flores), pas de vraie centralité commerciale ; services à Saint-Michel-de-Maurienne (~10 min) et Modane. Taux de chômage faible (5,1 %) et niveau de vie médian élevé (30 490 €), portés par les emplois RM/industrie de vallée. Lecture investisseur : population en baisse + 65,6 % de résidences secondaires + 9,1 % de vacance = marché locatif à l'année marginal (à nuancer : demande de logements ouvriers du chantier Lyon-Turin en Maurienne jusqu'en ~2032). L'investissement Orelle est un pari touristique adossé à Val Thorens, pas un marché résidentiel.