Entre 2020 et 2025, les stations dont le domaine culmine au-dessus de 3 000 mètres ont pris 45 % dans les actes notariés. Celles qui plafonnent sous 2 200 mètres, 22,5 %. Le rapport est exactement de deux.
Le réchauffement ne se lit pas encore dans la neige de février, aux altitudes où l'on skie. Il se lit déjà dans les prix. Voici le gradient, mesuré sur nos 56 stations à domaine propre, ce que la physique dit réellement, et les endroits où le marché n'a pas fini de payer.
Cinq ans d'actes, un gradient net
Les 56 stations que nous publions et qui exploitent un domaine propre se rangent d'elles-mêmes quand on les trie par l'altitude de leur point culminant. La hausse de la médiane des appartements entre 2020 et 2025 monte de tranche en tranche, sans exception.
| Sommet du domaine | Stations | Hausse médiane 2020-2025 |
|---|---|---|
| Moins de 2 200 m | 6 | +22,5 % |
| 2 200 à 2 599 m | 15 | +32,0 % |
| 2 600 à 2 999 m | 21 | +40,0 % |
| 3 000 m et plus | 14 | +45,0 % |
Coupées en deux à la médiane des sommets, à 2 684 mètres, les 28 stations du bas font 29 % et les 28 du haut 43 %.
Un tel classement peut n'être qu'un effet de composition. Les domaines les plus hauts sont aussi les grandes stations intégrées de Tarentaise, le segment qui a le plus couru après 2020. Nous avons donc refait le calcul six fois. Le gradient tient en excluant la Tarentaise (+22,5 / +31,5 / +36 / +45). Il tient en excluant les dix sites olympiques (+23 / +32 / +42 / +50,5). Il apparaît séparément dans les stations sous 5 000 €/m² et dans celles au-dessus. Médianes et moyennes racontent la même chose dans les quatre tranches.
Une source extérieure va dans le même sens, par une autre méthode. La FNAIM, qui suit 71 stations alpines, mesure une progression 1,5 fois plus rapide au-dessus de 1 500 mètres qu'en dessous sur cinq ans (FNAIM, décembre 2025). Elle compare des altitudes de village quand nous comparons des altitudes de domaine, et elle trouve un écart plus resserré que le nôtre. Deux méthodes, deux magnitudes, une seule direction.
Le prix ne suit pas l'altitude, la hausse oui
Si le marché payait l'altitude, les stations les plus hautes seraient les plus chères. Elles ne le sont pas.
Courchevel, dont le village de référence est à 1 100 mètres, se signe à 11 814 €/m² en médiane actée (DVF 2025). Val Thorens, mille deux cents mètres plus haut, à 10 528 €/m². Chamonix, village à 1 035 mètres, est plus chère que Tignes, village à 2 100 mètres : 9 913 contre 9 815 €/m². Megève, à 1 113 mètres, dépasse Les Menuires, à 1 850 mètres, de 43 %.
Le niveau de prix dépend de la marque, de l'accès et de la rareté du foncier. La hausse récente, elle, dépend de l'altitude. C'est tout l'intérêt de la mesure pour quelqu'un qui achète : le stock ne reflète pas encore ce que le flux a commencé à payer.
Ce que la neige a vraiment fait
Météo-France publie l'archive du réseau nivo, les relevés quotidiens des services des pistes. Nous l'avons traitée en août 2026 sur 21 postes qui supportent une comparaison rigoureuse, en ne gardant que février, dont la couverture d'observation est stable, et deux fenêtres fixes.
La hauteur de neige médiane de février varie de +2,7 % entre 1997-2006 et 2017-2026. Onze postes montent, neuf baissent, un est stable. Les écarts individuels vont de -26 % aux Carroz à +20 % à La Rosière.
Cela ne contredit aucun travail climatique, et il ne faut pas le lire ainsi. La fenêtre couvre vingt ans quand les séries climatiques en couvrent soixante. Les postes retenus sont à 1 600-2 300 mètres, au-dessus des altitudes où le recul est documenté. Et le relevé porte sur la neige au sol, naturelle ou de culture, sans les distinguer : il mesure autant l'investissement des exploitants que le climat.
Ce qu'il dit intéresse quand même un propriétaire. Aux altitudes et aux dates qui font la saison commerciale, dans ces stations-là, les conditions de février ne se sont pas dégradées de façon mesurable en vingt ans.
À altitude égale, le massif décide
Le gradient d'altitude est vrai, et il est incomplet. Des chercheurs de l'Inrae et du centre d'étude de la neige de Météo-France ont publié une synthèse dans La Météorologie en mai 2025. Elle donne les tendances par massif et par tranche d'altitude, sur 226 domaines skiables, et elle change la lecture.
Légende : jours d'enneigement exploitable à 1 800 mètres, référence 1976-2005, puis projections à +2,7 °C et +4 °C de réchauffement national.
| Massif à 1 800 m | Référence | À +2,7 °C | À +4 °C |
|---|---|---|---|
| Alpes du Nord | 158 j | 132 j | 100 j |
| Alpes du Sud | 132 j | 83 j | 48 j |
| Pyrénées | 132 j | 77 j | 41 j |
À la même altitude, les Alpes du Sud partent 26 jours plus bas et en perdent deux fois plus. Un village à 1 850 mètres dans les Hautes-Alpes n'offre pas la sécurité du même village en Tarentaise. Son prix d'entrée plus bas n'est donc pas seulement une inefficience de marché.
La Cour des comptes disait déjà la même chose par un autre chemin. Dans son classement de vulnérabilité de 163 stations, huit des dix plus exposées sont dans les Alpes du Sud. L'altitude médiane de leurs villages dépasse pourtant de 375 mètres celle des Alpes du Nord.
La neige de culture pèse plus lourd que l'altitude
La même étude chiffre l'effet de l'équipement, et c'est le résultat le plus utile du dossier. Sans production de neige, 90 % de l'économie du ski français bascule en risque d'enneigement très élevé à +2,7 °C. Avec une couverture portée à 45 % des pistes, ce chiffre tombe à 10 %.
La couverture actuelle tourne autour de 39 à 40 % du domaine français, selon la Cour des comptes et cette étude, à deux ans d'écart. La moyenne masque tout : certaines stations dépassent 85 %, d'autres n'équipent que leur front de neige.
Le prix de cette assurance est connu. La demande en eau augmenterait de 40 à 70 % au niveau national pour atteindre 45 % de couverture. Produire de la neige à -2,5 °C coûte environ sept fois plus cher qu'à -6 °C, et c'est vers les températures chères que l'on va. La Cour des comptes parle de sentier de dépendance quand la neige de culture capte les moyens qui devaient aller à la diversification.
Pour un acheteur, cela donne un critère plus discriminant que l'altitude seule : le taux d'équipement du domaine, et la capacité financière de celui qui l'exploite.
Ce qui arrive aux stations qui lâchent
Le scénario du pire n'est pas théorique, il est documenté. Un inventaire universitaire recense 186 stations françaises fermées entre 1951 et 2020, et 18 de plus depuis. Cela fait 31 % de toutes celles qui ont existé. Une centaine de sites gardent leurs pylônes debout, pour un rythme de démontage de un à deux par an.
Deux cas récents donnent la mécanique. L'Alpe du Grand Serre, en Isère, ne rouvrira pas. La décision est tombée le 24 juin 2025, après un sursis d'un an financé par une collecte citoyenne de 400 000 €. C'est la première fermeture d'un domaine de cette taille en France. Au Grand Puy, dans les Alpes-de-Haute-Provence, les habitants ont voté la fermeture par référendum le 6 octobre 2024, à 71,3 %. La station avait perdu les deux tiers de ses journées-skieurs en dix ans et coûtait 350 000 € par an.
L'effet sur la valeur des biens n'est chiffré nulle part en France, faute de marchés assez larges dans ces communes. Le seul repère daté vient de Suisse. À Braunwald, l'économiste en chef d'UBS anticipe 10 à 20 % de baisse sur les résidences secondaires après l'annonce de la fermeture (Blick, août 2026).
Trois indicateurs publics permettent de repérer une commune fragile avant d'acheter, et tous figurent dans les comptes administratifs. Le premier est le rapport entre les subventions versées à l'exploitant et son chiffre d'affaires : au-delà de 20 %, la station est sous perfusion. Le deuxième est le mode de gestion, une régie communale isolée étant plus exposée qu'une délégation à un grand opérateur. Le troisième est la part du chiffre d'affaires réalisée sur six semaines, qui atteint 56 % dans les plus petites.
Où l'écart n'a pas encore été payé
Seize stations de notre panel cumulent un domaine qui monte à 2 600 mètres ou plus et une médiane actée sous la barre des 4 000 €/m². Six d'entre elles en donnent la mesure.
Légende : médiane actée des appartements en 2025 (DVF), hausse 2020-2025 et rendement brut d'un logement bien tenu.
| Station | Sommet | Médiane 2025 | 2020-2025 | Rendement |
|---|---|---|---|---|
| Orelle | 3 230 m | 3 194 €/m² | +69 % | 13,4 % |
| Val Cenis | 2 800 m | 3 886 €/m² | +36 % | 11,4 % |
| La Toussuire | 2 620 m | 3 800 €/m² | +42 % | 13,7 % |
| Orcières-Merlette | 2 725 m | 2 613 €/m² | +49 % | 11,9 % |
| Montgenèvre | 2 700 m | 4 732 €/m² | +36 % | 10,8 % |
| Puy-Saint-Vincent | 2 700 m | 2 813 €/m² | +50 % | 7,6 % |
Ces six-là ne se valent pas, et le massif est la ligne de partage. Orelle et Val Cenis sont en Savoie, dans le massif qui perd 26 jours d'enneigement à +2,7 °C. Orcières-Merlette, Montgenèvre et Puy-Saint-Vincent sont dans les Hautes-Alpes, où la même projection en retire 49. La Toussuire, elle, est en Savoie mais arrive deuxième au classement de vulnérabilité de la Cour des comptes, à cause de la surface financière de son autorité organisatrice. Le rendement brut cité décrit un logement réellement tenu, avec le nombre de nuits que cela suppose, pas le propriétaire qui loue six semaines.
Aucune de ces six communes ne s'achète sur son altitude seule. Chacune demande de vérifier l'équipement en neige de culture, les comptes de l'exploitant et ce qui est engagé sur le domaine.
Ce que l'été ajoute vraiment
L'été 2026 a été le plus chaud jamais mesuré en France, à 3,6 °C au-dessus de la normale, avec 53 jours de vague de chaleur (Météo-France, septembre 2026). Les hébergements de montagne ont rempli 65,8 % de leurs lits sur la période, en hausse de 2,5 % sur un an.
Le marché haut de gamme en a pris acte. Knight Frank a interrogé plus de 570 acheteurs fortunés dans onze pays. Parmi eux, 59 % se disent plus enclins à acheter dans les Alpes parce que le climat dégrade d'autres destinations de résidence secondaire. Et 26 % déclarent qu'ils utiliseraient surtout leur bien alpin l'été, contre 27 % surtout l'hiver.
La parité des usages ne se transpose pas en parité des revenus. Les remontées mécaniques réalisent toujours environ 95 % de leur chiffre d'affaires en saison de ski. L'été allonge le calendrier locatif et réduit la variance du revenu. Il ne rattrape pas un hiver qui ne tient plus. Le détail de cette bascule mérite son propre calcul.
Le bien compte autant que la station
Le risque climatique se paie aussi à l'échelle du logement, et il se paie déjà. La surprime qui finance le régime des catastrophes naturelles est passée de 12 à 20 % au 1er janvier 2025 sur les contrats d'habitation. L'Assemblée nationale a adopté à l'unanimité une proposition de loi le 8 avril 2026. Elle ouvre la voie à une indexation automatique dès 2027 et à une modulation par zone de risque. La trajectoire est connue et budgétable.
Le parc, lui, n'est pas prêt. La FNAIM classe 28 % des logements de station en F ou G, et 66 % entre E et G, c'est-à-dire menacés d'interdiction de location d'ici 2034. Les Notaires de France constatent qu'un bien classé A ou B se vend jusqu'à 16 % plus cher. Dans une station où plus de 80 % du parc a passé trente ans, la rénovation décide de ce qui reste louable après 2034.
Ce que ça change pour un acheteur en 2027
Le filtre d'altitude est désormais mesuré, sur cinq ans d'actes et 56 communes, et il sépare les marchés mieux que le massif ou le statut olympique. Il ne suffit pourtant à rien tout seul.
Trois questions font le tri, dans cet ordre. Jusqu'où monte le domaine, et dans quel massif, puisqu'à 1 800 mètres un versant savoyard et un versant haut-alpin n'ont ni le même point de départ ni la même pente. Quelle part du domaine est équipée en neige de culture, puisque c'est elle qui fait passer l'économie du ski de 90 % à 10 % de risque très élevé. Et qui paie, puisqu'une commune qui subventionne son exploitant à plus de 20 % de son chiffre d'affaires finance un sursis, pas un domaine.
L'écart entre le flux et le stock est ce qui reste à jouer. Les prix affichés n'ont pas encore rattrapé ce que cinq ans de hausses ont commencé à payer, et cet écart se referme d'une année sur l'autre. Il se referme d'abord là où les trois réponses sont bonnes. À Val Cenis, la médiane a pris 36 % en cinq ans sur 63 ventes actées, et le ticket d'entrée reste à 3 886 €/m².
Sources et méthode
DVF/Etalab (mutations 2020-2025, 56 stations à domaine propre), Météo-France (archive du réseau nivo 1996-2026, bilan climatique de l'été 2026). François et al., La Météorologie n° 129 (mai 2025), Cour des comptes (2024). FNAIM (décembre 2025), ANMSM (bilan été 2026), Knight Frank (Alpine Property Report 2026), Notaires de France. Méthodologie complète, périmètre et limites : /methodologie