Alpe d'Huez — Knowledge
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data/stations/index.ts. Ajout TS suggéré :{ slug: "alpe-dhuez", priceMin: 4589, priceMax: 9178, yield: "5,0 %" }
Slug :
alpe-dhuez| Màj : 2026-07 | Auteur : Agent IA + validation éditoriale
1. Synthèse — En 3 phrases
- L'Alpe d'Huez est une grande station internationale (250 km de pistes, Pic Blanc 3 330 m, Tomorrowland Winter, Tour de France) qui se paie ~6 120 €/m² en appartement — soit le prix moyen des Alpes du Nord, et 40 à 45 % de moins que les grandes stations de Tarentaise comparables.
- Son opérateur SATA Group aura investi 674 M€ sur 2020-2026 (programme Altitude 3300, télécabines neuves), le catalyseur le plus massif des Alpes hors JO.
- Recommandée pour un investisseur cherchant l'exposition « grand domaine mondial » sans le ticket Tarentaise — vigilance sur le parc vieillissant (66 % du bâti post-1970) et sur le PLU annulé qui gèle le neuf.
2. Prix marché
| Indicateur | Valeur | Source | Màj |
|---|---|---|---|
| Prix m² appartement (fourchette) | 4 589 – 9 178 €/m² | SeLoger | 2026-05 |
| Prix m² appartement (moyen) | 6 120 €/m² | MeilleursAgents | 2026-05 |
| Prix m² maison | 8 329 – 9 424 €/m² | MeilleursAgents / efficity | 2026-05 |
| Prix m² tous types (commune d'Huez) | 7 940 €/m² (+4 % sur 6 mois) | Journal du Net (données notariales CC Oisans) | 2026-05 |
| Prix m² Alpes du Nord (réf.) | 6 133 €/m² (appt) | DVF 2020–2025 | 2026-05 |
| Évolution 5 ans | TODO: source à valider (PAP : 7 450 €/m² appart mai 2026 — méthodo différente) | — | — |
⚠️ DVF inutilisable pour Huez (38185/38191) : 2 000+ lots/an de co-propriétés touristiques écrasent la médiane (2 509 €/m² en 2025, −5,3 % — ne reflète PAS le marché libre). Règle actée dans
themes/prix-immo-stations-dvf.md. Le pipeline v1 avait en outre un code INSEE erroné (« Huez » = Grenoble), corrigé au run v2.
Commentaire marché : Écart important entre sources (MA 6 120 appart vs JdN 7 940 tous types — ⚠️ conflit de méthodologie, MA retenu pour les appartements). Marché profond et liquide : station de rang mondial, clientèle FR + UK + NL + BE, offre régulière du studio années 70 au chalet neuf. Segmentation forte : vieux quartiers (Les Bergers, centre 1960-70) vs programmes récents haut de gamme (secteur Éclose-Cognet) qui sortent à 9 000-11 000 €/m² en neuf.
3. Rentabilité locative
| Type de bien | Rendement brut | Notes | Source |
|---|---|---|---|
| Studio (courte durée) | 5–6 % | Forte demande Tomorrowland/février | estimation Altivestir |
| T2/T3 (courte durée) | 4,5–5,5 % | Cœur de marché | estimation Altivestir (comparables grandes stations) |
| Chalet (courte durée) | 4–5 % | Offre rare | estimation Altivestir |
Saison : Hiver 06/12 → 19/04 (4,5 mois) ; été actif (juillet-août, vélo/VTT/Tour de France).
Taux d'occupation estimé : 16–20 semaines/an TODO: donnée G2A manquante
Loyer hebdo saison haute : TODO: source à valider
Plateformes dominantes : Airbnb/Abritel + agences locales + résidences (Pierre & Vacances, Odalys, CGH, ~20 résidences de standing recensées). · forfait2ski/OT · 2026-07
4. JO 2030
Site olympique confirmé : NON Rôle : Neutre — l'Isère est hors carte des épreuves (carte définitive CIO 29/06/2026, sites en Savoie/Haute-Savoie/Briançon/Nice retirée). Impact immobilier attendu : aucun effet direct. L'Oisans joue sa valorisation sur ses propres catalyseurs (SATA 674 M€, Tour de France, événements) — argument différenciant : prix non gonflés par la prime JO de Tarentaise.
5. Projets infrastructure & catalyseurs
| Projet | Budget | Date prév. | Statut | Impact |
|---|---|---|---|---|
| Plan d'investissement SATA 2020-2026 (ADH + 2 Alpes + La Grave) | 674 M€ (dont >300 M€ exécutés, 46 % hors ADH) | 2020–2026 | En cours | Fort · iloveski.org · 2024-10 |
| Programme « Altitude 3300 » — remplacement de 6 remontées stratégiques vers le Pic Blanc | inclus plan SATA | en cours | En cours | Fort |
| Télécabine du Pic Blanc (modernisation ex-DMC, nouvelles cabines) | TODO: budget | 2025-2027 | En cours | Moyen |
| Rif Nel Express → télécabine 10 places, 2 tronçons jusqu'aux Jeux 2100 | TODO: budget | Hiver 2026 (livré) | Livré | Moyen · forfait2ski · 2026-04 |
| Télécabine de Poutran (Oz ↔ domaine, 9 min) | TODO: budget | Déc 2025 (livré) | Livré | Moyen (fort pour Oz) · iloveski.org · 2026-01 |
| Liaison câble Alpe d'Huez ↔ Les 2 Alpes | >60 M€ (chiffrage historique) | — | Abandonné (SCoT Oisans v3, juillet 2023) | — · Montagne Mag / ccoisans.fr · 2023-07 |
| Projet 4 600 lits haut de gamme (dont 800 hôteliers) | — | — | Gelé — PLU d'Huez annulé par le TA de Grenoble | Fort si relancé · lareleveetlapeste.fr · TODO: date jugement à figer |
| Tour de France 2026 — double étape (19/07 Étape du Tour, 24-25/07 arrivées) | — | Juillet 2026 | Confirmé | Moyen (visibilité mondiale) · alpedhuez.com · 2026 |
6. Analyse investissement
Badge Altivestir : Opportunité Ticket moyen : 200 000 – 800 000 € Profil investisseur cible : patrimonial long terme cherchant un grand domaine mondial à prix « milieu de gamme » ; diversification résidence secondaire + locatif saisonnier ; marchand de biens sur studios années 70 à rénover (gisement énorme : 89 % rés. secondaires, parc post-1970).
Fenêtre d'achat recommandée : 2026-2028 — après la livraison du gros des investissements SATA mais avant un éventuel nouveau PLU qui relancerait le neuf haut de gamme (comparaison : le neuf sort déjà à ~9 000-11 000 €/m², tirant l'ancien). Points forts :
- 250 km de pistes, 3 330 m, glacier — top 10 mondial à ~6 100 €/m² (Courchevel : 11 814 €/m² acté, Méribel 10 700 €)
- Opérateur unique SATA : 674 M€ investis 2020-2026, gouvernance intégrée sur 3 stations
- Marque événementielle unique : Tomorrowland Winter (22 000 festivaliers), Festival de comédie, Tour de France (21 virages), Mégavalanche
- Été réel : ~1 000 cyclistes/jour sur la montée, Marmotte (6-7 000 participants) Points de vigilance :
- Parc immobilier vieillissant (66 % post-1970, plan Neige) — DPE et charges à auditer
- PLU annulé : insécurité juridique sur le neuf ; 23 000 lits froids sur 32 871 (30 % seulement de lits marchands)
- Population permanente en baisse (~ −10 % en 10 ans) — station-dortoir hors saison
- Pas d'effet JO 2030 ; DVF ininterprétable = transparence prix limitée
Scoring Altivestir — /100
| Critère | Score | Notes |
|---|---|---|
| Rendement (brut + net visé) | 10/25 | 4,5-5,5 % estimé — prix d'entrée moyen mais loyers concurrencés par 23 000 lits froids |
| Potentiel valorisation 5–10 ans | 20/25 | Projets > 50 M€ largement (SATA 674 M€) ; pas de JO ; PLU gelé limite le re-rating neuf |
| Liquidité marché (sortie) | 20/20 | Marché international, offre et demande régulières, notoriété mondiale |
| Qualité actif (parc, réglementation) | 10/15 | Parc moyen années 60-70 dominant, programmes neufs qualitatifs mais minoritaires |
| Risque (climat, dépendance ski, gouvernance) | 15/15 | Station 1 860 m, ski à 3 330 m, vraie saison été, opérateur solide |
| Total | 75/100 |
7. Comparatif stations similaires
| Station | Prix m² appart | Rendement | Évol. 5 ans | Score Altivestir |
|---|---|---|---|---|
| Alpe d'Huez | 6 120 € (MA) | 4,5-5,5 % (est.) | TODO | 75/100 |
| Les 2 Alpes | 5 790-5 842 € | 5-6 % (est.) | +23,4 % (3 ans) | 75/100 |
| Méribel | 10 700 € | 6,2 % | +34,4 % | —/100 |
| Vaujany | ~5 839-6 310 € | 5-6,5 % (est.) | — | 60/100 |
Verdict comparatif (1 phrase) : l'Alpe d'Huez offre le meilleur ratio notoriété mondiale/prix du panel — un domaine de classe Courchevel à 52 % du prix de Courchevel acté.
8. Pull quotes (réutilisables dans articles MDX)
« 250 km de pistes, un glacier à 3 330 m, Tomorrowland — pour 6 120 €/m², moitié moins que Courchevel. »
« 674 M€ investis par la SATA entre 2020 et 2026 : le plus gros plan d'équipement des Alpes hors JO. »
« 32 871 lits, dont 9 915 seulement sont marchands : le gisement de rénovation de l'Oisans. »
9. Articles Altivestir utilisant cette station
| Article (slug MDX) | Données utilisées | Màj nécessaire si |
|---|---|---|
| — (aucun à ce jour) | — | — |
10. Sources consultées
| Source | URL / Référence | Date | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| skipass.alpedhuez.com (SATA, officiel) | Domaine 250 km, 5 stations-villages, dates 06/12/2025–19/04/2026, forfaits | 2026-07 | Officielle |
| alpedhuez.com (OT, officiel) | Tomorrowland Winter, Festival comédie, 21 virages, Tour de France 2026, Mégavalanche | 2026-07 | Officielle |
| forfait2ski.com | Grille forfaits 2025-26 (66 €/j, 330 €/6j), 135 pistes 42V/37B/39R/17N, 67 RM, Rif Nel 2026 | 2026-04 | Portail spécialisé |
| skipass.alpedhuez.com / ski-planet | Domaine 250 km ; 88 km de pistes équipées neige de culture (325+ enneigeurs, ~35 % du domaine) | 2026-07 | Officielle / presse |
| MeilleursAgents / SeLoger | Appart 6 120 €/m² (4 589–9 178), maison 8 329-9 424 €/m² | 2026-05 | Estimation pro |
| Journal du Net (notaires) | 7 940 €/m² tous types, +4 %/6 mois | 2026-05 | Presse (données notariales) |
| iloveski.org | SATA 674 M€ 2020-2026, Altitude 3300, TC Pic Blanc, TC Poutran | 2024-10 / 2026-01 | Presse pro |
| Montagne Mag (via ccoisans.fr) | Abandon liaison ADH↔2 Alpes, SCoT v3, >60 M€ | 2023-07 | Presse pro |
| Diagnostic PLU Egis / mairie d'Huez | 32 871 lits dont 9 915 marchands ; projet 4 600 lits | 2016-2018 | Officielle (datée) |
| lareleveetlapeste.fr | Annulation PLU par TA Grenoble | TODO: date | Presse |
| INSEE / villesavivre (38191) | Pop. 1 244 hab. (RP2023), déclin depuis 2012 (1 413 → 1 303 → 1 244), 89,1 % rés. secondaires | 2026-07 | Officielle / agrégateur |
| themes/prix-immo-stations-dvf.md | DVF Huez inutilisable (2 283 lots 2025, médiane 2 509 €) | 2026-07 | Interne |
11. Notes brutes
- 21 virages numérotés imaginés en 1964 par l'hôtelier Georges Rajon ; montée : 13,8 km, 7,9 % de moyenne, ~1 120 m D+.
- Tomorrowland Winter 2026 : 21-28 mars, 22 000 festivaliers, 150+ artistes, 7 scènes (nouvelle scène Orbyz à 2 100 m) — contrat pluriannuel, à surveiller pour le calendrier locatif de mars.
- Festival international du film de comédie : 29e édition 19-25/01/2026 — remplissage janvier (creux ailleurs).
- Piste de la Sarenne : 16 km, plus longue piste noire du monde (départ Pic Blanc 3 330 m) ; produits « Sarenne Sunset » et « Premières Traces ».
- Aeon Pass / Supernova : forfaits combinés ADH + 2 Alpes + La Grave — la SATA construit un « pass Oisans » de fait malgré l'abandon de la liaison physique.
- Dates d'ouverture : ⚠️ conflit mineur — 06/12/2025–19/04/2026 (skipass officiel + forfait2ski) vs 05/12/2025–25/04/2026 (page Oz-Vaujany). Valeur officielle SATA retenue.
12. Domaine skiable & exploitation
12.1 Chiffres clés
| Indicateur | Station seule | Domaine relié | Source | Màj |
|---|---|---|---|---|
| Km de pistes | non ventilé | 250 km (5 stations-villages) | skipass.alpedhuez.com | 2026-07 |
| Nombre de pistes (V/B/R/N) | — | 135 (42V/37B/39R/17N) — confirmé 2026-07-14 | forfait2ski / skipass.alpedhuez.com / Wikipédia | 2026-07 |
| Remontées mécaniques | — | 67 — confirmé 2026-07-14, résout le conflit (70 non retrouvé sur les sources re-consultées) | skipass.alpedhuez.com (officiel) / forfait2ski | 2026-07 |
| Altitude ski (min–max) | 1 860 (front de neige) | 1 130/1 135 – 3 330 m (Pic Blanc), 2 200 m de dénivelé | forfait2ski / agencehenry | 2026-07 |
| % enneigement artificiel | — | ~35 % (88 km de pistes équipées sur 250 km, 325+ enneigeurs) | skipass.alpedhuez.com / ski-planet | 2026-07 |
| Ouverture saison 2025-26 | — | 06/12/2025 | skipass.alpedhuez.com | 2026-07 |
| Fermeture saison 2025-26 | — | 19/04/2026 | skipass.alpedhuez.com | 2026-07 |
Opérateur RM : SATA Group — exploite l'Alpe d'Huez (berceau historique, DSP), Les 2 Alpes (DSP 30 ans depuis le 01/12/2020, proposition d'investissement de 290 M€ sur 30 ans) et La Grave. · skipass.com · 2026-07 Domaine relié : Alpe d'Huez Grand Domaine — liaison skis aux pieds OUI entre Huez, Auris-en-Oisans, Oz-en-Oisans, Vaujany et Villard-Reculas (massif des Grandes Rousses).
12.2 Remontées mécaniques — investissements récents & prévus
| Équipement | Type | Année | Budget | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Programme Altitude 3300 (6 RM stratégiques vers Pic Blanc) | Multiple | 2020-2026 | inclus 674 M€ SATA | En cours · iloveski · 2024-10 |
| Télécabine du Pic Blanc (ex-DMC, nouvelles cabines) | Télécabine | 2025-2027 | TODO | En cours · iloveski · 2024-10 |
| Rif Nel Express → TCD10, 2 tronçons jusqu'aux Jeux 2100 | Télécabine | Hiver 2026 | TODO | Livré · forfait2ski · 2026-04 |
| Télécabine de Poutran (Oz ↔ domaine, 90 cabines 10 pl., 9 min) | Télécabine POMA | Déc 2025 | TODO | Livré · iloveski · 2026-01 |
| Liaison ADH ↔ Les 2 Alpes (Bergers ↔ mairie 2 Alpes) | Téléphérique | — | >60 M€ | Abandonné (SCoT v3, 07/2023) · Montagne Mag · 2023-07 |
12.3 Forfaits saison 2025-26 (haute saison 20/12–10/04)
| Forfait | Adulte | Enfant (5-12) | Notes |
|---|---|---|---|
| Journée (Grand Domaine) | 66 € | 55 € | Sénior 60 € ; samedi web 42 € |
| Journée débutant | 25 € | — | Espaces Bergers + Grandes Rousses |
| 6 jours (Grand Domaine) | 330 € | 259 € | Sénior 283,50 € |
| Saison | 763,50 € (early-bird avant 01/10/2025) | 613,50 € | Aeon Pass 3 domaines dispo |
Positionnement prix : 66 €/j — bas de fourchette des grands domaines (~70-80 €/j) : 19 % sous le pass 3 Vallées (81,80 €). Argument compétitivité séjour. · skipass.alpedhuez.com / forfait2ski · 2026-07
12.4 Événements récurrents
| Événement | Période | Portée |
|---|---|---|
| Tomorrowland Winter (22 000 festivaliers, 150 artistes) | Mars (21-28/03/2026) | Internationale · alpedhuez.com · 2026 |
| Festival international du film de comédie (29e éd.) | Janvier (19-25/01/2026) | Nationale · festival-alpedhuez.com · 2026 |
| Tour de France — 21 virages (2026 : double étape 24-25/07 + Étape du Tour 19/07) | Juillet (récurrent) | Internationale · alpedhuez.com · 2026 |
| La Marmotte (cyclosportive, 6 000-7 000 participants) | Juillet | Internationale · alpes-isere.com · 2026 |
| Mégavalanche (VTT mass-start depuis le Pic Blanc, 30e éd. 10-12/07/2026) | Juillet | Internationale · alpedhuez.com · 2026 |
12.5 Montagne été
RM ouvertes été : OUI — accès Pic Blanc, itinéraires VTT (Mégavalanche), piétons. Période : juillet-août TODO: dates exactes été 2026.
Offre : vélo de route (21 virages, cols de la Sarenne et du Glandon/Croix-de-Fer à proximité, ~1 000 cyclistes/jour), VTT descente/enduro, via ferrata, golf TODO: confirmer parcours, triathlon de l'Alpe d'Huez (longue distance) TODO: dates 2026.
Poids de l'été : parmi les plus forts des Alpes grâce au vélo — la marque « Alpe d'Huez » est autant estivale (Tour de France) qu'hivernale.
12.6 Typologie & lecture investisseur
Typologie : Grande station intégrée (plan Neige, 1 860 m), tête de réseau d'un domaine à 5 portes d'entrée.
Thèse d'arbitrage domaine/prix : l'Alpe d'Huez est elle-même l'« ancre premium » du domaine ; l'arbitrage se joue dans ses satellites — Oz-en-Oisans (~4 591 €/m², −25 % vs ADH appart) et Vaujany (~5 839-6 310 €/m², −10 à −25 %) donnent accès au même domaine de 250 km par télécabines directes (9 min depuis Oz via la TC Poutran neuve). Voir fiches oz-en-oisans et vaujany.
12.7 Activités hors ski (hiver + 4 saisons)
| Activité | Présent | Détail |
|---|---|---|
| Ski de randonnée (itinéraires balisés) | OUI | Massif des Grandes Rousses TODO: itinéraires balisés officiels |
| Raquettes / nordique | OUI | Plateau des Bergers / altiport TODO: km |
| Patinoire / piscine / spa-thermes | OUI | Palais des Sports & des Congrès (piscine, patinoire) · alpedhuez.com |
| Luge | OUI | Pistes de luge station TODO: détail |
| Golf | OUI | TODO: confirmer 9 trous |
| Parapente / activités aériennes | OUI | Altiport historique (aviation de montagne), parapente |
| Autres | OUI | Via ferrata, grotte de glace, Sarenne Sunset |
Score multi-activités : Fort — Palais des Sports, altiport, événementiel toute l'année ; l'une des stations les moins mono-ski des Alpes.
13. Démographie & vie à l'année
| Indicateur | Valeur | Source | Màj |
|---|---|---|---|
| Population permanente | 1 244 hab. (2023) | INSEE RP2023 (38191) | 2026-07 |
| Évolution population (10-15 ans) | Baisse : 1 413 (2012) → 1 303 (2016) → 1 244 (RP2023) | INSEE 38191 | 2026-07 |
| Lits touristiques | 32 871, dont 9 915 marchands | Diagnostic PLU Egis (mairie d'Huez) | 2016-2018 (daté) |
| Population pointe saison (est.) | TODO: source manquante | — | — |
| % résidences secondaires | 89,1 % (5 531 rés. secondaires sur 6 229 logements en 2014) | INSEE logement | 2026-07 |
| Lits chauds vs lits froids | ~30 % marchands / ~70 % froids | PLU Egis | 2016-2018 |
Vie hors saison : vraie station-ville (commerces, Palais des Sports, école) mais population permanente en baisse ; l'événementiel (janvier comédie, mars Tomorrowland, juillet vélo) lisse la saisonnalité mieux qu'ailleurs.
Lecture investisseur : 89 % de résidences secondaires + population en baisse = profil station-dortoir classique ; MAIS le taux de lits froids (70 %) est aussi le gisement : toute politique de reconquête des lits (fiscalité, rénovation) et le futur PLU sont les variables à surveiller. Le locatif à l'année se joue en vallée (Bourg-d'Oisans, 3 033 €/m²).