Montchavin-Les Coches — Knowledge
Slug :
montchavin-les-coches| Màj : 2026-07 | Auteur : Agent IA + validation éditoriale
⚠️ Station non encore intégrée dans
data/stations/index.ts. Ajout TS suggéré :{ slug: "montchavin-les-coches", priceMin: 4392, priceMax: 6609, yield: "6–7 %" }
1. Synthèse — En 3 phrases
- Montchavin (1 250 m, village savoyard rénové) et Les Coches (1 450 m, création années 1980) forment le versant vallée de La Plagne et accueillent la gare aval du Vanoise Express (1 548 m) : Paradiski entier au départ du village.
- Les annonces actent une moyenne appartement de 4 707 €/m² (SeLoger, 01/2026) — soit ~11 à 15 % sous les médianes DVF de La Plagne Tarentaise (5 338 €/m²) et des Arcs/BSM (5 457 €/m²), pour le même domaine skiable de 425 km.
- Recommandé pour un ticket < 350 k€ visant du rendement (6-7 % estimé) avec un catalyseur commune : La Plagne Tarentaise est commune hôte JO 2030 (piste de bob, 80 M€) — mais l'altitude basse du village (1 250 m) est le risque structurel à prix d'entrée.
2. Prix marché
| Indicateur | Valeur | Source | Màj |
|---|---|---|---|
| Prix m² village (moyenne appart) | 4 707 €/m² (fourchette 2 523 – 7 583) | SeLoger Montchavin + Les Coches | 2026-01 |
| Prix m² commune (médiane actes) | 5 338 €/m² (appart, n=245) ⚠️ commune partagée avec les sites d'altitude La Plagne | DVF 73150 pipeline v2, 2025 | 2026-07 |
| Évolution commune 2014→2025 | +52 % (3 509 → 5 338 €/m²) | DVF pipeline v2 | 2026-07 |
| Évolution commune 10 ans (2015→2025) | +72 % | DVF pipeline v2 | 2026-07 |
| Maison commune 2025 | 3 721 €/m² (n=34) | DVF pipeline v2 | 2026-07 |
| Prix m² Alpes du Nord (réf.) | 6 133 €/m² (appt) | DVF 2020–2025 | 2026-05 |
⚠️ Limite structurelle : le DVF ne descend pas sous la commune — La Plagne Tarentaise (fusion 2016 de Bellentre, Mâcot-la-Plagne, La Côte-d'Aime, Valezan) mélange Belle Plagne/Plagne Centre (cher), Montchavin (ex-Bellentre) et les villages de vallée (bon marché). La médiane communale 5 338 €/m² surestime probablement Montchavin ; le 4 707 €/m² SeLoger (annonces, pas actes) est la meilleure approximation village disponible. Un filtrage DVF par section cadastrale ex-Bellentre reste à faire (TODO: run local à programmer).
Commentaire marché : Deux produits distincts : Montchavin, vrai village agricole rénové (vieilles fermes, ruelles) ; Les Coches, station-satellite intégrée des années 1980, appartements fonctionnels skis aux pieds. 80 % des pistes du secteur sont en forêt — argument mauvais temps/jour blanc. Le marché est alimenté par la clientèle familiale La Plagne (volume n°1 mondial en journées-skieurs) cherchant moins cher que les sites d'altitude.
3. Rentabilité locative
| Type de bien | Rendement brut | Notes | Source |
|---|---|---|---|
| Studio (courte durée) | 6,5–8 % | prix d'entrée bas + demande volume La Plagne | estimation Altivestir |
| T2/T3 (courte durée) | 6–7 % | cœur du marché familial | estimation Altivestir |
| Chalet / ferme rénovée | 5–6 % | produit rare à Montchavin village | estimation Altivestir |
Saison : Hiver 13/12/2025 → 18/04/2026 ; été juillet-août (VTT La Plagne) Taux d'occupation estimé : TODO: [source manquante — pas de donnée G2A village] Loyer hebdo saison haute : TODO: [source manquante] Plateformes dominantes : agences locales (ex. Michel Gedda) + Airbnb/Abritel — mix à documenter.
4. JO 2030
Site olympique confirmé : NON pour le village — OUI pour la commune (La Plagne Tarentaise : piste de bob/luge/skeleton de La Roche, 80 M€ SOLIDEO, versant Mâcot). Rôle : Halo — même commune que le site, ~20-30 min du stade de bob. Discipline(s) : — (bob/luge/skeleton côté La Plagne) Budget SOLIDEO alloué : 0 pour le village (80 M€ commune) Statut travaux : En cours (piste de bob)
Impact immobilier attendu :
Effet halo commune : la rénovation de la piste de bob et l'ascenseur valléen Aime ↔ La Plagne (106 M€, automne 2029) revalorisent l'ensemble du versant. Montchavin n'est pas sur le tracé de l'ascenseur (terminus Plagne Centre) — l'effet y sera de second ordre. Le signal pré-JO est déjà dans les actes communaux : +9,4 % sur un an 2024→2025 (DVF La Plagne). Fenêtre utile documentée : 2025 → début 2028 (cf. themes/jo-impact-immobilier-historique.md).
5. Projets infrastructure & catalyseurs
| Projet | Budget | Date prév. | Statut | Impact |
|---|---|---|---|---|
| JO 2030 — bob/luge/skeleton La Roche (même commune) | 80 M€ | 2030 | En cours | Moyen (halo) |
| Ascenseur valléen Aime ↔ La Plagne | 106 M€ | Automne 2029 | Appel d'offres | Faible-Moyen pour Montchavin (hors tracé) |
| Télécabine Roche de Mio (La Plagne) | 45 M€ | Déc. 2025 | Livré | Moyen (attractivité domaine) |
| Tunnel Lyon–Turin (halo Tarentaise) | 10 000 M€ | 2030-2032 | En cours | Indirect |
6. Analyse investissement
Badge Altivestir : Opportunité Ticket moyen : 100 000 € à 350 000 € Profil investisseur cible : premier investissement montagne, rendement prioritaire, budget < 350 k€ ; veut Paradiski sans payer Belle Plagne ni Les Arcs.
Fenêtre d'achat recommandée : 2025 → début 2028 (fenêtre JO commune, avant livraison ascenseur valléen et pic médiatique 2030). Points forts :
- Décote village ~11-15 % vs médianes communales La Plagne/Les Arcs pour le même Paradiski (425 km)
- Gare aval du Vanoise Express au-dessus du village : bascule Les Arcs directe
- Domaine boisé (80 % en forêt) : skiabilité par mauvais temps, cadre village vs plan neige
- Volume locatif : La Plagne = station la plus fréquentée du monde (~2,5 M journées-skieurs)
- Forfait village 56 €/j pour débutants/familles — argument séjour économique Points de vigilance :
- Altitude 1 250-1 450 m : bas de versant, dépendance au retour ski et à l'enneigement de liaison (risque climat le plus élevé des trois satellites Paradiski)
- Donnée prix village = annonces (SeLoger), pas actes — décote réelle à confirmer par DVF cadastral
- Les Coches : parc années 1980, charges et rénovation à auditer
- Hors tracé de l'ascenseur valléen — ne pas transposer la thèse Aime-la-Tarentaise
Scoring Altivestir — /100
| Critère | Score | Notes |
|---|---|---|
| Rendement (brut + net visé) | 18/25 | 6-7 % estimé (grille : 20 si 6-7 %) − 2 pour absence de donnée d'occupation sourcée |
| Potentiel valorisation 5–10 ans | 18/25 | commune hôte JO (80 M€) + ascenseur valléen commune → proche « JO halo » (20), −2 car village hors tracé |
| Liquidité marché (sortie) | 12/20 | demande FR forte (volume La Plagne), marché village plus lent que les sites d'altitude |
| Qualité actif (parc, réglementation) | 10/15 | mixte : fermes rénovées (Montchavin) + parc 1980 (Les Coches) |
| Risque (climat, dépendance ski, gouvernance) | 9/15 | 1 250 m sans projet d'altitude propre, mais accès glacier 3 250 m et domaine boisé |
| Total | 67/100 | somme = 18+18+12+10+9 |
7. Comparatif stations similaires
| Station | Prix m² | Rendement | Évol. 14→25 | Score Altivestir |
|---|---|---|---|---|
| Montchavin-Les Coches | 4 707 €/m² (annonces) / 5 338 commune | 6–7 % (est.) | +52 % (commune) | 67/100 |
| La Plagne (sites d'altitude) | 5 300 €/m² médian (DVF commune) | 6–8 % | +52 % | —/100 |
| Peisey-Vallandry | 5 961 €/m² (DVF n=26) | 5–6,5 % (est.) | +54 % | 68/100 |
| Champagny-en-Vanoise | 6 054 €/m² (DVF n=26) | 5–6 % (est.) | +67 % | 61/100 |
Verdict comparatif (1 phrase) : le satellite Paradiski le moins cher à l'entrée et le plus « rendement », au prix du risque altitude le plus élevé.
8. Pull quotes
« 4 707 €/m² en annonces à Montchavin — 425 km de Paradiski au départ du village. »
« 80 % de pistes en forêt : le secteur de La Plagne qui skie encore quand il neige fort. »
« Même commune que la piste de bob des JO 2030, deux fois moins cher que Belle Plagne à produit comparable. »
9. Articles Altivestir utilisant cette station
| Article (slug MDX) | Données utilisées | Màj nécessaire si |
|---|---|---|
investir-la-plagne-jo-2030 (mention possible) | Vanoise Express, versant vallée | filtrage DVF ex-Bellentre disponible |
10. Sources consultées
| Source | URL / Référence | Date | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| DVF pipeline v2 Altivestir (73150) | data/prix-immo/dvf_stats_2014_2025.csv via themes/prix-immo-series-longues.md | 2026-07 | officielle (actes) |
| La Plagne (officiel) | la-plagne.com / en.la-plagne.com — forfaits, domaine 225 km | 2026-07 | officielle |
| Skipass La Plagne (officiel billetterie) | skipass-laplagne.com — La Plagne 70 €/j, 359 €/6j ; Paradiski 76 €/j, 401 €/6j | 2026-07 | officielle |
| INSEE — La Plagne Tarentaise 73150 | insee.fr populations de référence 2022 (3 894 hab.) | 2026-07 | officielle |
| Skiinfo — Montchavin-Les Coches | skiinfo.fr (altitudes 1 250-1 450 m, 2 TC + 7 TS, 80 % forêt) | 2026-07 | presse/agrégateur |
| SeLoger prix m² Montchavin / Les Coches | seloger.com/prix-de-l-immo (appart 4 707 €/m², 01/2026) | 2026-01 | estimation (annonces) |
| locationski-laplagne.com | forfait village Montchavin-Les Coches 56 €/j (13-64 ans), saison 13/12/2025-18/04/2026 | 2026-07 | presse/commercial (à recouper billetterie) |
| Wikipedia / remontees-mecaniques.net | Vanoise Express — gare Montchavin 1 548 m | 2026-07 | presse |
Fiche la-plagne.md + themes/infrastructure-impact-prix.md | contexte commune, ascenseur valléen, différentiel satellites | 2026-07 | interne sourcé |
Fiche champagny-en-vanoise.md (Lot A2, 2026-07-14) + presse-laplagne.com | Résolution altitude_ski_max La Plagne : 3 080 m (glacier de Bellecôte/Live 3000), appliquée par cohérence à Montchavin-Les Coches | 2026-07-14 | Officielle (recoupement interne) |
11. Notes brutes
- Montchavin = ex-commune de Bellentre (fusion La Plagne Tarentaise 01/01/2016 : Bellentre + La Côte-d'Aime + Mâcot-la-Plagne + Valezan). Le DVF 73150 couvre le tout — c'est la même série que la fiche
la-plagne.md: ne jamais additionner les deux dans un comparatif. - Développement : Montchavin aménagé dès 1972-73 comme « village-station » pilote (vieilles fermes rénovées plutôt que barres) — antithèse d'Aime 2000 dans la même commune.
TODO: source datée à recouper avant usage article. - Le forfait village (56 €/j) ne couvre que le secteur Montchavin-Les Coches — utile pour débutants ; les investisseurs communiqueront plutôt le 70 € La Plagne / 76 € Paradiski.
- Tour de France : arrivées d'étape à La Plagne (dernière en date : 2025) passant par le versant — angle notoriété été.
TODO: source précise si réutilisé. - Altitude max domaine : 3 080 m (glacier de Bellecôte/Live 3000) — conflit avec 3 175/3 250 m résolu 2026-07-14, aligné sur
champagny-en-vanoise.mdet presse-laplagne.com (Lot A2, glacier Chiaupe démonté, ancien 3 250 m obsolète).
12. Domaine skiable & exploitation
12.1 Chiffres clés
| Indicateur | Station seule | Domaine relié | Source | Màj |
|---|---|---|---|---|
| Km de pistes | TODO: km secteur non publiés | 225 km (La Plagne) / 425 km (Paradiski) | la-plagne.com | 2026-07 |
| Nombre de pistes | TODO (secteur) | ~139 (La Plagne) / 236 (Paradiski) | skiinfo / paradiski.com | 2026-07 |
| Remontées mécaniques | 9 (2 TC : Coches, Lac Noir + 7 TS) | ~100 (La Plagne) / ~130 (Paradiski) | Skiinfo | 2026-07 |
| Altitude ski (min–max) | 1 250 – 2 300 m env. (secteur boisé) ⚠️ borne haute à sourcer | 1 250 – 3 080 m (résout conflit, aligné champagny-en-vanoise.md) | skiinfo / la-plagne.com / presse-laplagne.com | 2026-07 |
| % enneigement artificiel | TODO: source à valider | |||
| Ouverture saison 2025-26 | 13/12/2025 | Paradiski (liaison) : 13/12/2025 | laplagne-tarentaise.fr / presse-laplagne.com | 2026-07 |
| Fermeture saison 2025-26 | 18/04/2026 (secteur vallée Montchavin/Montalbert ; sites altitude La Plagne jusqu'au 25/04) | Paradiski (liaison Vanoise Express) : 18/04/2026 | laplagne-tarentaise.fr / presse-laplagne.com | 2026-07 |
Opérateur RM : SAP — Société d'Aménagement de la Plagne, groupe Compagnie des Alpes (DSP : TODO) Domaine relié : La Plagne skis aux pieds (télécabines Coches/Lac Noir) ; Paradiski via Vanoise Express (gare 1 548 m au-dessus de Montchavin)
12.2 Remontées mécaniques — investissements récents & prévus
| Équipement | Type | Année | Budget | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Télécabine Roche de Mio (La Plagne, bénéfice domaine) | TCD10 | déc. 2025 | 45 M€ | Livré |
| Investissement secteur Montchavin propre | — | — | — | Aucun projet publié identifié (2026-07) |
12.3 Forfaits saison 2025-26
| Forfait | Adulte | Enfant | Notes |
|---|---|---|---|
| Journée (village Montchavin-Les Coches) | 56 € | 45 € (5-12 ans / 65-74 ans) | secteur seul |
| Journée (La Plagne) | 70 € | TODO | 225 km |
| Journée (Paradiski) | 76 € | TODO | 425 km |
| 6 jours (La Plagne / Paradiski) | 359 € / 401 € | TODO | ½ journée offerte la veille (6j+) |
| Saison (Paradiski) | 846 € (early bird) | — | confirmé 2026-07-14 (skiinfo.fr recoupé) — plein tarif toujours non isolé, TODO maintenu |
Positionnement prix : forfait village 56 €/j = ~25 % sous la moyenne grands domaines ; Paradiski 76 €/j en haut de fourchette.
12.4 Événements récurrents
| Événement | Période | Portée |
|---|---|---|
| Arrivées Tour de France à La Plagne (versant emprunté) | été (éditions irrégulières) | internationale |
| Animations village OT Montchavin | saison | locale |
12.5 Montagne été
RM ouvertes été : OUI (VTT/piétons secteur La Plagne — période à préciser) Offre : VTT (bike park La Plagne), randonnée balcons de Tarentaise, village animé (Montchavin conserve une vie estivale de village) Poids de l'été dans la fréquentation : TODO: [source manquante]
12.6 Typologie & lecture investisseur
Typologie : Satellite grand domaine (versant vallée de La Plagne, double porte : télécabines La Plagne + Vanoise Express vers Les Arcs)
Thèse d'arbitrage domaine/prix :
C'est le satellite Paradiski où la décote est la plus lisible. Chiffres : 4 707 €/m² en moyenne annonces village (SeLoger 01/2026) contre 5 338 €/m² de médiane DVF communale (tirée par les sites d'altitude), 5 300 €/m² médian retenu pour La Plagne et 5 500 €/m² pour Les Arcs — soit -11 % à -15 % pour un accès skis aux pieds au même domaine de 425 km, et environ -35 à -45 % vs les prix constatés à Belle Plagne/Plagne Centre sur le neuf-rénové (TODO: point Belle Plagne précis à sourcer avant citation article). Le forfait plein domaine coûte le même prix partout : à ticket d'usage égal, l'écart d'entrée est pur. Contrepartie chiffrable : 700 m d'altitude de moins que Plagne Centre — c'est un arbitrage prix/enneigement, pas une anomalie de marché. Catalyseurs asymétriques : JO 2030 dans la commune (80 M€) et +9,4 % d'actes communaux 2024→2025 déjà enregistrés.
12.7 Activités hors ski (hiver + 4 saisons)
| Activité | Présent | Détail (équipement, portée) |
|---|---|---|
| Ski de randonnée (itinéraires balisés) | OUI | Itinéraires en forêt et vers les balcons de Tarentaise · la-plagne.com · 2026-07 |
| Raquettes / nordique | OUI | Sentiers raquettes en forêt (secteur boisé à 80 %), fond sur le domaine La Plagne · la-plagne.com · 2026-07 |
| Patinoire / piscine / spa-thermes | OUI | Espaces bien-être en résidences ; équipements structurants (patinoire olympique) à Belle Plagne ; pas de thermes · la-plagne.com · 2026-07 |
| Luge (piste dédiée, luge sur rail) | OUI | Espace luge village + accès piste de bobsleigh de La Roche (commune La Plagne Tarentaise) · la-plagne.com · 2026-07 |
| Golf | NON | Pas de golf sur site ; le plus proche est le golf 18 trous d'Arc 1800 (Paradiski) · presse-laplagne.com · 2026-07 |
| Parapente / activités aériennes | OUI | Vols biplaces sur le domaine La Plagne · la-plagne.com · 2026-07 |
| Autres (escalade, via ferrata, chiens de traîneau…) | OUI | Bike park La Plagne (VTT), vie de village estivale à Montchavin (marchés, animations OT), via ferrata et eaux vives à l'échelle du domaine · la-plagne.com · 2026-07 |
Score multi-activités (lecture qualitative) : Moyen — le village conserve une vie estivale réelle et donne accès à toute l'offre 4 saisons de La Plagne, mais dispose de peu d'équipements phares en propre (les activités structurantes sont sur les sites d'altitude).
13. Démographie & vie à l'année
| Indicateur | Valeur | Source | Màj |
|---|---|---|---|
| Population permanente | 3 894 hab. (⚠️ commune La Plagne Tarentaise entière) | INSEE pop. 2022 | 2026-07 |
| Évolution population (10-15 ans) | TODO: série INSEE post-fusion 2016 | INSEE | |
| Lits touristiques | TODO village (La Plagne ensemble ~55 000) | franceinfo/OT (fiche la-plagne) | 2026-06 |
| Population pointe saison (est.) | TODO | ||
| % résidences secondaires | TODO: INSEE logement 73150 à extraire | INSEE logement | |
| Lits chauds vs lits froids | TODO |
Vie hors saison : Montchavin est un village d'origine agricole avec un noyau d'habitants à l'année (ex-Bellentre) ; écoles et services dans la vallée (Bellentre chef-lieu, Aime à ~10 min, BSM à ~20 min). Les Coches, création touristique, vit au rythme des saisons.
Lecture investisseur : commune de presque 3 900 habitants avec bassin d'emploi stations + vallée : marché locatif à l'année réel pour les saisonniers et résidents (angle loi Le Meur), surtout côté Montchavin village et hameaux — contrairement aux sites d'altitude purs.