Morzine — Knowledge
Slug :
morzine| Màj : 2026-07
Prix marché
| Indicateur | Valeur | Source | Màj |
|---|---|---|---|
| Prix m² (fourchette) | 5 500 – 7 500 €/m² | estimation Altivestir | 2026-05 |
| Prix m² affiché site | 6 500 €/m² (médian) | data/stations/index.ts | 2026-05 |
| Évolution 5 ans | +19 % | data/stations/index.ts | 2026-05 |
| Prix m² Alpes du Nord (réf.) | 6 133 €/m² (appt) | DVF 2020–2025 | 2026-05 |
Commentaire marché : Morzine est le hub central des Portes du Soleil côté français. Très forte clientèle britannique (l'une des plus importantes des Alpes). Marché dynamique, bi-saisonnier. VTT/enduro été = destination internationale reconnue. Village authentique (pas de station intégrée).
Rentabilité locative
| Type de bien | Rendement brut | Notes | Source |
|---|---|---|---|
| Studio (courte durée) | 6–8 % | Marché UK fort | estimation Altivestir |
| T2/T3 (courte durée) | 6,8 % | Valeur affichée site | data/stations/index.ts |
| Chalet (courte durée) | 5–7 % | Bi-saisonnière forte | estimation |
Saison : Bi-saisonnière (hiver ski + été VTT/enduro). Été aussi fort que l'hiver pour certains biens.
Taux d'occupation estimé : 22–28 semaines/an
JO 2030
Site olympique confirmé : NON
Zone d'impact : Aucun impact direct.
Analyse investissement
Badge Altivestir : Opportunité
Ticket moyen : 250 000 – 700 000 €
Profil investisseur cible : Rendement + bi-saisonnière + clientèle UK
Points forts : Portes du Soleil (domaine géant), clientèle UK très dense, été actif (enduro mondial), bon rendement, encore en-dessous de la moyenne Alpes du Nord
Points de vigilance : Sensibilité taux de change £/€ (70% clientèle UK), pas d'effet JO, concurrence forte avec Les Gets et Avoriaz sur le même marché
Données terrain (DP Hiver 2025-2026)
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Population | 2 954 habitants | DP OT Morzine 2025-26 |
| Lits touristiques (Morzine + Avoriaz) | 46 000 | DP OT Morzine 2025-26 |
| Hôtels | 35+ | DP OT Morzine 2025-26 |
| Chalets services | 15 | DP OT Morzine 2025-26 |
| Résidences tourisme | 3 | DP OT Morzine 2025-26 |
| Villages vacances | 3 | DP OT Morzine 2025-26 |
| Pistes (Morzine/Les Gets) | 74 | DP OT Morzine 2025-26 |
| Remontées (Morzine/Les Gets) | 46 | DP OT Morzine 2025-26 |
| Enneigeurs | 725 sur 149 ha (48% du domaine) | DP OT Morzine 2025-26 |
| Lits Portes du Soleil | 138 000 | DP OT Morzine 2025-26 |
| Remontées Portes du Soleil | 208 | DP OT Morzine 2025-26 |
| Pistes Portes du Soleil | 307 | DP OT Morzine 2025-26 |
| Stations Portes du Soleil | 12 | DP OT Morzine 2025-26 |
| Accès Genève | 1h30 | DP OT Morzine 2025-26 |
| Label | Flocon Vert (2021) | DP OT Morzine 2025-26 |
Nouveautés 2025-2026 :
- Cabane Col de Cou (1920m) : nouveau refuge/hébergement inauguré automne 2025, 40 lits — ouverture hiver et été
- Le Tremplin : 12 suites haut de gamme prévu 2026 — montée en gamme de l'offre hôtelière
Sources consultées
| Source | Référence | Date | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| data/stations/index.ts | Prix et rendement | 2026-05 | Estimation Altivestir |
| OT Morzine | DP Hiver 2025-2026 (dp-hiver-ot-morzine-2026-fra-web.pdf) | 2026-05 | Officielle station |
| forfait2ski.com/morzine-lesgets | Forfaits 2025-26, domaine 120 km/48 RM/69 pistes, dates saison | 2026-07 | Portail spécialisé |
| forfait2ski.com/portes-du-soleil | Forfaits PdS 2025-26 (72 €/j, 366 €/6 j), 650 km, 197 RM, 330 pistes | 2026-07 | Portail spécialisé |
| morzine-avoriaz.com | Dates d'ouverture domaine 2025-26 (fermeture 06/04 ⚠️ vs 05/04 forfait2ski) | 2026-07 | Officielle station |
| pass.lesgets.com | Forfait saison PdS 977 € (avant 30/09) / 1 108 € | 2026-07 | Officielle (opérateur) |
| INSEE — Dossier complet 74191 | Population 2 661 (2022), −1,0 %/an 2016-2022, 85 % rés. secondaires | 2026-07 | Officielle |
| Mairie de Morzine-Avoriaz / Morzine Source Magazine | Plan RM : réservoir Super Morzine, projet télécabine Plateau (Avoriaz) | 2026-07 | Officielle / presse locale |
| festivalenfrance.com / rockthepistes.com / passportesdusoleil.com | Harley Days 11-14/07/2026, Rock the Pistes 15-21/03/2026, Pass'Portes 26-28/06/2026 | 2026-07 | Officielle événements |
| pass.lesgets.com (officiel, fetch direct) | Confirme 74 pistes / 50 RM / 120 km Morzine-Les Gets — résout conflit avec 69/48 (forfait2ski.com, portail) | 2026-07-14 | Officielle (opérateur) |
| morzine-avoriaz.com (officiel, recoupé Lot A3) | Confirme fermeture 06/04/2026 — résout conflit avec 05/04/2026 (forfait2ski.com, valeur obsolète) | 2026-07-14 | Officielle (station) |
| skiresort.info (recoupé Lot A3) | Confirme 197 RM Portes du Soleil 2026 — résout conflit avec 208 (DP OT Morzine, valeur antérieure obsolète) | 2026-07-14 | Portail (secondaire) |
Notes brutes
- Opérateur RM : Altimum — Portes du Soleil côté français (Morzine, Les Gets, Avoriaz, Châtel)
- Avoriaz (accès depuis Morzine) : station intégrée sans voiture, architecture unique années 70 — sous-marché propre
- Enduro World Series régulièrement à Morzine — reconnaissance internationale VTT
- Portes du Soleil : 12 stations (France + Suisse), 138 000 lits, 307 pistes, 208 remontées — l'un des plus grands domaines mondiaux
- 46 000 lits pour Morzine+Avoriaz = très forte capacité d'hébergement = marché locatif tendu et concurrentiel
Mises à jour 07/2026
Prix — série longue appartement vs chalet (07/2026)
- Appartement : 7 150 €/m² · Chalet : 8 290 €/m² (écart chalet +16 % — profil vallée bi-saisonnière intermédiaire). · Source : MeilleursAgents, moyenne commune, estimation 2026-05, qualité medium —
data/prix-immo/series-longues.json· 2026-07 - ⚠️ Conflit avec [prix affiché site 6 500 €/m², estimation Altivestir 2026-05] — valeur MA 2026 mieux sourcée retenue, propagée dans
data/stations/index.ts(priceM2 6 500 € → 7 150 €, priceMax 7 500 → 8 290). - ⚠️ Le pipeline DVF utilisait le code INSEE 74195 (= Musièges) : les stats DVF antérieures Morzine sont invalides. Code correct : 74191. · Source : geo.api.gouv.fr, vérification 2026-07-02
- Évolution 10 ans (2016→2026) : ≈ +19 % — indice MA vraisemblablement départemental, indicatif.
Positionnement climat / été — bi-saison gagnante (avec Les Gets)
- Les Gets/Morzine = leader VTT européen : Portes du Soleil 650 km d'itinéraires VTT, finales de Coupe du monde UCI VTT 21-23/08/2026 aux Gets, Enduro World Series régulier à Morzine. Classée ✅✅ dans le tableau 4 saisons Altivestir (
themes/climat-canicule-montagne-ete.md, 2026-07). - L'été fort compense l'altitude modeste (1 000 m) côté risque neige ; contexte demande : nuitées été massifs +12,3 % 2019→2025, Knight Frank anticipe la surperformance des destinations bi-saisonnières (Alpine Report 2025/26).
- Rappel : l'été est un complément de rendement (sortie du plafond d'occupation annuelle), pas un substitut de l'hiver (~75 % du CA hébergeurs reste hivernal).
12. Domaine skiable & exploitation
12.1 Chiffres clés
| Indicateur | Station seule (Morzine-Les Gets) | Domaine relié (Portes du Soleil) | Source | Màj |
|---|---|---|---|---|
| Km de pistes | 120 km | 650 km | forfait2ski.com / portesdusoleil.com | 2026-07 |
| Nombre de pistes (V/B/R/N) | 74 (résout conflit, confirmé officiel — remplace 69 forfait2ski.com), proche des 74 déjà cités par DP OT Morzine | 330 (37V/123B/110R/30N) ⚠️ Conflit : 307 pistes selon DP OT Morzine 2025-26 (persiste) | pass.lesgets.com (officiel) | 2026-07-14 |
| Remontées mécaniques | 50 (résout conflit, confirmé officiel — remplace 48 forfait2ski.com) | 197 (confirmé 2026-07-14, résout conflit avec 208 DP OT Morzine, valeur antérieure obsolète — cf. Lot A3) | pass.lesgets.com (officiel) / skiresort.info | 2026-07-14 |
| Altitude ski (min–max) | 1 000 – 2 002 m (pointe de Chamossière) | 975 – 2 466 m (Hauts-Forts, Avoriaz) | alti-mag.com / bergfex / altituderando | 2026-07 |
| % enneigement artificiel | 48 % du domaine (725 enneigeurs, 149 ha) | TODO: chiffre PdS global | DP OT Morzine 2025-26 | 2026-05 |
| Ouverture saison 2025-26 | Pré-ouverture 13-19/12, continu dès 20/12/2025 | PdS : 12/12/2025 | forfait2ski.com / morzine-avoriaz.com | 2026-07 |
| Fermeture saison 2025-26 | 06/04/2026 (résout conflit, confirmé morzine-avoriaz.com officiel — remplace 05/04/2026 forfait2ski.com obsolète, cf. Lot A3) | PdS : 19/04/2026 (Avoriaz) | morzine-avoriaz.com (officiel) | 2026-07-14 |
Opérateur RM : Altimum (Morzine-Pléney, Les Gets, Châtel ; SERMA pour Avoriaz) — durée DSP TODO: source à valider. · 2026-07
Domaine relié : Portes du Soleil, 650 km, 12 stations franco-suisses — liaison skis aux pieds : OUI vers Les Gets (Pléney/Chavannes) ; vers Avoriaz via télécabine Super Morzine (retour ski possible) ou téléphérique Prodains Express. · morzine-avoriaz.com · 2026-07
12.2 Remontées mécaniques — investissements récents & prévus
| Équipement | Type | Année | Budget | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Réservoir d'altitude Super Morzine (sécurisation enneigement) | Neige de culture | 2025-2026 | TODO: budget | En cours · Mairie Morzine-Avoriaz · 2026-07 |
| TSD8 de la Rosta (versant Les Gets du domaine commun) | Télésiège débrayable 8 pl. | Hiver 2026 | TODO: budget | Livré · forfait2ski / Morzine Source Magazine · 2026-07 |
| Projet télécabine du Plateau (Avoriaz, SERMA) | Télécabine | TODO: date | TODO: budget | Principe approuvé mairie · Mairie Morzine-Avoriaz · 2026-07 |
12.3 Forfaits saison 2025-26
| Forfait | Adulte | Enfant | Notes |
|---|---|---|---|
| Journée (Morzine-Les Gets) | 54 € (45,90 € après le 21/03, −15 %) | 42 € | Samedi : 41 € · forfait2ski.com · 2026-07 |
| Journée (Portes du Soleil) | 72 € | 54 € | −15 % du 28/03 au 19/04 · forfait2ski.com · 2026-07 |
| 6 jours (Morzine-Les Gets) | 300 € | 228 € | forfait2ski.com · 2026-07 |
| 6 jours (Portes du Soleil) | 366 € ⚠️ Conflit : ~345 € cité par pass.lesgets.com (tarif en ligne probable) | 275 € | forfait2ski.com / pass.lesgets.com · 2026-07 |
| Saison (Portes du Soleil) | 977 € (avant 30/09) / 1 108 € (jusqu'au 30/11) | TODO | pass.lesgets.com · 2026-07 |
Positionnement prix : journée secteur 54 € = nettement sous la moyenne grands domaines (~70-80 €/j) ; même le pass PdS complet (72 €/j) reste sous les 3 Vallées (81,80 €). Bon rapport km de pistes/prix.
12.4 Événements récurrents
| Événement | Période | Portée |
|---|---|---|
| Rock the Pistes (festival concerts sur pistes, PdS) | 15-21/03/2026 | Internationale · rockthepistes.com · 2026-07 |
| Morzine-Avoriaz Harley Days (~10 000 motos, 30 000 visiteurs) | 11-14/07/2026 | Européenne · festivalenfrance.com · 2026-07 |
| Pass'Portes du Soleil VTT (22e édition, salon à Avoriaz en 2026) | 26-28/06/2026 | Internationale · passportesdusoleil.com · 2026-07 |
| Enduro World Series / compétitions VTT | Été (récurrent) | Internationale · DP OT Morzine · 2026-05 |
12.5 Montagne été
RM ouvertes été : OUI — télécabines Super Morzine et Pléney (VTT/piétons), continuum VTT Portes du Soleil. · morzine-avoriaz.com · 2026-07
Offre : 650 km d'itinéraires VTT Portes du Soleil (leader européen avec Les Gets), lac de Montriond (baignade, à 5 km), parc des Dérêches (piscine, patinoire), randonnée, parapente, Harley Days. · OT Morzine / themes/climat-canicule-montagne-ete.md · 2026-07
Poids de l'été dans la fréquentation : l'été est « aussi fort que l'hiver pour certains biens » (cf. §Rentabilité) ; ~75 % du CA hébergeurs reste hivernal. TODO: donnée G2A précise
12.6 Typologie & lecture investisseur
Typologie : Station-village — vrai bourg à l'année (2 661 hab.), hub central des Portes du Soleil côté français, porte d'accès d'Avoriaz. Thèse d'arbitrage domaine/prix : Morzine vend l'accès aux 650 km des Portes du Soleil à 7 150 €/m² (appartement MA 2026), au même niveau qu'Avoriaz (7 103 €/m²) et sous Les Gets (7 130 € appart / 8 530 € chalet à l'écart chalet près). L'arbitrage intra-PdS se joue moins sur le prix que sur le produit : Morzine = village 1 000 m bi-saisonnier avec risque neige en bas de pente (48 % neige de culture), vs Avoriaz = ski garanti 1 800 m mono-hiver dominant. Le différentiel de prix quasi nul rend le choix dépendant du profil locatif visé (été VTT/famille → Morzine ; ski-in ski-out → Avoriaz).
12.7 Activités hors ski (hiver + 4 saisons)
| Activité | Présent | Détail (équipement, portée) |
|---|---|---|
| Ski de randonnée (itinéraires balisés) | OUI | Itinéraires vallée de la Manche / Nyon · OT Morzine · 2026-07 |
| Raquettes / nordique | OUI | Sentiers raquettes + ski de fond vallée de la Manche · OT Morzine · 2026-07 |
| Patinoire / piscine / spa-thermes | OUI | Parc des Dérêches : patinoire (club de hockey de Ligue Magnus HC Morzine-Avoriaz), piscine · OT Morzine · 2026-07 |
| Luge | OUI | Pistes de luge secteur Pléney · OT Morzine · 2026-07 |
| Golf | NON | Golf 18 trous aux Gets (15 min) · lesgets.com · 2026-07 |
| Parapente / activités aériennes | OUI | Décollages Super Morzine / Pléney, écoles locales · OT Morzine · 2026-07 |
| Autres | OUI | VTT/enduro international, lac de Montriond, cascade d'Ardent, chiens de traîneau · OT Morzine · 2026-07 |
Score multi-activités (lecture qualitative) : Fort — l'une des vraies stations 4 saisons des Alpes (VTT leader européen, événementiel été massif, équipements de bourg à l'année) ; compense partiellement l'altitude village (1 000 m).
13. Démographie & vie à l'année
| Indicateur | Valeur | Source | Màj |
|---|---|---|---|
| Population permanente | 2 661 hab. (commune, inclut Avoriaz) ⚠️ DP OT 2025-26 cite 2 954 (millésime antérieur) | INSEE population légale 2022 | 2026-07 |
| Évolution population (10-15 ans) | −1,0 %/an 2016→2022 ; −10,8 % vs 1999 (2 948 hab.) | INSEE | 2026-07 |
| Lits touristiques | 46 000 (Morzine + Avoriaz) | DP OT Morzine 2025-26 | 2026-05 |
| Population pointe saison (est.) | TODO: source manquante (ordre de grandeur : ~49 000 lits + population, à sourcer) | — | — |
| % résidences secondaires | 85 % (8 487 rés. secondaires, +7 % en 5 ans) | INSEE RP2022 logement | 2026-07 |
| Lits chauds vs lits froids | TODO: source manquante | — | — |
Vie hors saison : vrai bourg de vallée : commerces, écoles, services médicaux ouverts à l'année, club de hockey professionnel, 35+ hôtels. La commune vit toute l'année, contrairement à Avoriaz (fermée inter-saison). · OT Morzine · 2026-07
Lecture investisseur : population en baisse (−1 %/an) mais base permanente réelle (2 661 hab.) et économie de bourg — un marché locatif à l'année existe (saisonniers, actifs frontaliers Genève à 1h30), atout post-loi Le Meur. 85 % de rés. secondaires reste élevé : le moteur du marché demeure touristique, tiré par la clientèle UK (sensibilité £/€ à surveiller).