La Clusaz a perdu 10,7 % entre son pic de 2023 et 2025 : 9 215 €/m² alors, 8 231 €/m² en 2025. Sur les douze mois à fin juin 2026, la médiane DVF des appartements s'établit à 7 849 €/m² (77 ventes). C'est pourtant l'un des marchés les plus chers des Alpes du Nord, et un site olympique 2030.
La station accueillera le ski de fond des Jeux. Le village des athlètes des Aravis, lui, sera à Saint-Jean-de-Sixt, le bourg-carrefour entre La Clusaz et Le Grand-Bornand, officialisé le 29 juin 2026 avec la carte définitive. Et pendant que la Tarentaise olympique monte dans les actes, les Aravis restent sous leur pic de 2023. Investir à La Clusaz en 2026, c'est négocier dans un creux, sur un marché patrimonial cher, en s'appuyant sur ses fondamentaux bi-saisonniers.
Ce que disent les actes notariés
Oublions les fourchettes d'agences. En médianes d'actes DVF, La Clusaz est passée de 6 285 €/m² en 2015 à 8 231 €/m² en 2025 : +31 % sur dix ans. La progression sur cinq ans est plus modeste (+15 % entre 2020 et 2025). La fin de période est négative : -10,7 % entre le pic 2023 (9 215 €/m²) et 2025.
Deux explications coexistent. La première : le marché corrige après l'emballement post-Covid, comme presque toute la Haute-Savoie (Megève -4,9 %, Les Gets -8,4 %, Manigod -12,2 % sur 2023→2025). La seconde : sur dix ans, La Clusaz a sous-performé les stations d'altitude en pourcentage, Tignes a fait +153 %, Val d'Isère +110 %, quand La Clusaz faisait +31 %. Les deux sont vraies. Le cachet village s'est payé cher dès 2015 ; il n'a pas été le moteur de la décennie.
Point décisif pour la thèse JO : les actes des Aravis ne portent aucune trace olympique. Entre 2024 et 2025, La Clusaz reprend 5,5 % sans retrouver son pic, Le Grand-Bornand fait +0,1 % et Saint-Jean-de-Sixt perd 8,9 % (DVF). La hausse pré-JO existe ailleurs, sur l'axe Tarentaise/Briançonnais : Tignes +10,8 %, Val d'Isère +10,4 %, Briançon +9,2 %, Bozel +7,0 % sur la même année.
Deux marchés distincts dans les Aravis
La confusion est fréquente. Les deux stations sont dans le même massif, à douze kilomètres l'une de l'autre, dans la vallée de Thônes. Elles partagent le même village olympique : à Saint-Jean-de-Sixt, à mi-chemin. Pourtant, leurs marchés ont des caractères distincts.
Le Grand-Bornand était historiquement perçu comme la station populaire des Aravis. La Clusaz captait la clientèle aisée : familles genevoises, Parisiens, quelques Britanniques. Cette hiérarchie s'estompe, sous l'effet du biathlon qui a propulsé Le Grand-Bornand sur le devant de la scène internationale.
| Indicateur | La Clusaz | Le Grand-Bornand | Saint-Jean-de-Sixt |
|---|---|---|---|
| Médiane appartements (DVF, 12 mois à fin juin 2026) | 7 849 € (77 ventes) | 6 113 € (104 ventes) | 5 570 € (35 ventes) |
| Évolution 2015→2025 | +31 % | +32 % | +51 % |
| Évolution depuis le pic 2023 | -10,7 % | -7,2 % | -8,9 % (sur un an) |
| Domaine (km pistes) | 125 km | 90 km | |
| Rôle JO 2030 | Ski de fond | Biathlon | Village des athlètes |
La Clusaz a le plus grand domaine et les prix les plus élevés. Le Grand-Bornand a la meilleure exposition médiatique JO : le biathlon est la discipline phare des Jeux nordiques. Et le village olympique, avec son héritage logements, est à Saint-Jean-de-Sixt.
Le village olympique est à Saint-Jean-de-Sixt
La carte définitive du 29 juin 2026 place le village des athlètes à Saint-Jean-de-Sixt, avec reconversion en logements après les Jeux. Le lauréat du programme a été désigné le 31 juillet 2026.
Pour La Clusaz, c'est une nuance importante. La station garde l'épreuve, la visibilité télévisée et les investissements du cluster nordique : près de 80 M€ de travaux dans les Aravis, dont 30 M€ sur les deux sites de compétition (Le Grand-Bornand 16,6 M€, La Clusaz 13,5 M€) et 50 M€ pour le village de Saint-Jean-de-Sixt. Mais l'infrastructure permanente (logements, services) se construira cinq kilomètres plus bas, sur un foncier à 5 570 €/m² acté, contre 7 849 à La Clusaz.
Historiquement, le village-relais à ticket bas capture le meilleur gain rapporté au prix d'entrée. Dix éditions de JO d'hiver le documentent. Pour qui raisonne « effet JO maximal par euro investi » dans les Aravis, le dossier Saint-Jean-de-Sixt mérite d'être ouvert à côté du dossier La Clusaz.
Un marché cher, dans les actes
À 7 849 €/m² en médiane d'actes sur douze mois, La Clusaz se classe parmi les marchés chers des Alpes du Nord. Elle se place un cran sous Megève (9 336 €/m²) et au-dessus de Morzine (7 019 €/m²) ou des Menuires (6 803 €/m²). Le récit du « marché encore accessible » ne survit pas aux actes notariés.
Pour un studio de 30 m², le ticket d'entrée réel tourne autour de 200 000 à 280 000 euros selon le secteur et l'état. Le repli depuis 2023 redonne du pouvoir de négociation à l'acheteur : c'est là que se joue l'entrée, sur le prix négocié.
Les chalets restent rares et chers : c'est structurel dans un vrai village à architecture réglementée.
Les résidences des années 70–90 dominent le marché des appartements. Les charges de copropriété méritent une vérification attentive avant tout achat : ravalement et rénovation thermique génèrent des appels de fonds significatifs.
Un vrai village, avantage structurel rarement quantifié
La Clusaz n'a pas été construite pour être une station. C'est un village savoyard qui s'est ouvert au ski. L'architecture est réglementée : chalets, bardages bois, toits à deux pans. Il n'y a pas de tours de béton. Il n'y a pas d'urbanisme de station intégrée.
Cette caractéristique a un effet direct sur le marché locatif. Les locataires choisissent La Clusaz aussi pour l'atmosphère : les ruelles, l'église, le reblochon vendu sur le marché du mardi. Cela se lit dans les taux d'occupation d'été.
Les stations intégrées des années 70 peinent à maintenir leurs taux d'occupation estivaux. La Clusaz n'a pas ce problème : juillet et août y sont aussi actifs que dans n'importe quelle destination montagne de Haute-Savoie. Ce socle justifie le niveau de prix, bien plus que les Jeux.
La bi-saisonnalité : l'argument financier concret
Un bien à La Clusaz génère des revenus en hiver et en été. C'est une différence fondamentale avec les stations purement hivernales.
En hiver (mi-décembre à fin mars) : 700 à 2 500 € par semaine selon la surface et le standing. Taux d'occupation 85 à 95 % en haute saison (Noël, février, mi-mars).
En été (juillet–août) : 500 à 1 500 € par semaine. Taux d'occupation 70 à 85 % pour les biens bien positionnés. Clientèle de randonneurs, cyclistes (col des Aravis), familles.
Sur l'année, un appartement bien géré tourne sur 16 à 20 semaines d'occupation, contre 12 à 16 pour une station purement hivernale. L'effet sur le rendement brut est direct, mais il part d'un prix d'acquisition élevé.
| Type de bien | Rendement brut estimé | Base calcul |
|---|---|---|
| Studio (25–35 m²) | 5–7 % | 16 semaines/an (112 nuits), hiver et été |
| T2 (40–55 m²) | 4–6 % | 20 semaines/an |
| T3 chalet (80–120 m²) | 3,5–5 % | Forte demande familiale été |
Au régime du parc moyen de la commune, le rendement brut retombe à 4,4 %, contre 6,6 % pour un logement suivi toute la saison : l'écart tient au calendrier.
Le ski de fond : la discipline olympique la moins médiatique
C'est le revers de la carte. Le ski de fond n'a pas l'audience du biathlon. En audience télévisuelle française, il se situe loin derrière la descente, le biathlon et le saut à ski.
L'exposition médiatique de La Clusaz pendant les JO sera réelle, mais moindre que celle de Courchevel (vitesse, saut), de Val d'Isère (slalom, géant) ou du Grand-Bornand (biathlon).
La présence des athlètes nordiques à Saint-Jean-de-Sixt pendant quinze jours génère toutefois une couverture orientée vers des marchés européens précis (Norvège, Suède, Finlande, Allemagne). Ces pays sont aussi des marchés actifs pour l'achat immobilier alpin.
Le LMNP à La Clusaz : la mécanique post-loi Le Meur
La mécanique fiscale LMNP au réel s'applique dans toutes les configurations usuelles. En courte durée avec services para-hôteliers (linge, ménage, accueil), la TVA à 20 % sur l'acquisition est récupérable (en résidence neuve ou résidence de tourisme). Le statut ouvre aussi droit aux amortissements et à la déduction de l'ensemble des charges.
Sur un bien à 250 000 € HT en résidence de tourisme : 50 000 € de TVA récupérée, soit un coût net de 200 000 €. Les amortissements génèrent 8 000 à 12 000 € de charges comptables par an selon le composantage. Ils ramènent souvent le résultat fiscal à zéro pendant 10 à 15 ans.
Attention aux seuils micro-BIC, réformés par la loi Le Meur. Pour le meublé de tourisme classé, ils atteignent 83 600 € de recettes sur 2026 et 50 % d'abattement. Pour le non classé, c'est seulement 15 000 € et 30 %. L'ancien régime, 188 700 € et 71 % pour le classé, 77 700 € et 50 % pour le non classé, ne s'applique plus. Le détail est dans notre analyse de la loi Le Meur. Le régime réel reste systématiquement recommandé pour les biens d'investissement montagne.
Le simulateur Altivestir permet de modéliser chaque situation avant engagement.
Négocier dans le creux, 2025-début 2028
Sur les précédents olympiques, l'essentiel du mouvement d'anticipation se joue entre T-5 et T-2. Pour les Alpes, cela donne 2025 à début 2028, sur les marchés où l'anticipation se lit déjà. Dans les Aravis, elle ne se lit pas encore : Le Grand-Bornand est plat sur un an, Saint-Jean-de-Sixt recule, La Clusaz reste 10,7 % sous 2023. Et l'effet causal des Jeux mesuré par la littérature académique reste modeste, +2 à +7 % : pas de quoi retourner seul un marché en repli.
À La Clusaz, cette lecture prend le contre-pied du discours ambiant : le creux se négocie. Avec 200 000 à 400 000 €, on vise un studio ou un T2 côté village, à pied des commerces et des remontées. On choisit la copropriété après avoir lu ses trois derniers PV d'assemblée générale. La discussion part de la médiane actée (7 849 €/m²) et du repli entre 2023 et 2025 (-10,7 %), jamais du prix affiché. Le rendement plafonne à 6,6 % brut, 4,4 % au régime du parc moyen, et l'opération repose sur la rareté du bâti et la double saison, sur dix ans.
Si la correction se prolonge dans les Aravis pendant que la Tarentaise monte, seul un prix d'achat serré protège le propriétaire. Saint-Jean-de-Sixt, à 5 570 €/m² avec le village olympique, donne plus d'effet JO par euro investi. Le village de La Clusaz à 7 849 € garde l'avantage pour qui achète l'atmosphère et l'été.
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
Les PV d'assemblée générale (trois derniers) : les copropriétés des années 70–90 accumulent souvent des travaux différés. Ravalement, chauffage collectif, ascenseurs. Un appel de fonds non anticipé de 15 000 à 30 000 € efface deux ans de rendement brut.
Le gestionnaire locatif : La Clusaz dispose de plusieurs conciergeries locales et de grands opérateurs nationaux. La différence de taux d'occupation entre un bon et un mauvais gestionnaire peut atteindre 20 à 30 %. Comparer les références avant de signer.
La commission de gestion : entre 20 et 35 % des loyers selon l'opérateur. Au-delà de 30 %, le rendement net est significativement comprimé. Négociable.
Le secteur exact : les biens côté village (accès à pied aux commerces et remontées) se louent mieux en été. Les biens pied de piste se louent mieux en hiver. Pour un bien bi-saisonnier, la position centrale au village prime.
Le prix de départ : dans un marché à -10,7 % depuis 2023, un prix affiché au niveau de 2023 se négocie. Les médianes d'actes DVF sont l'outil de cette négociation.
Sources et méthode
DVF/Etalab, organisateurs des Jeux 2030, décisions du CIO. Méthodologie complète, périmètre et limites : /methodologie