Champagny-en-Vanoise — Knowledge
Slug :
champagny-en-vanoise| Màj : 2026-07 | Auteur : Agent IA + validation éditoriale
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data/stations/index.ts. Ajout TS suggéré :{ slug: "champagny-en-vanoise", priceMin: 3628, priceMax: 6796, yield: "5–6 %" }
1. Synthèse — En 3 phrases
- Champagny-en-Vanoise (1 250 m, 545 habitants) est le versant sud de La Plagne et une porte officielle du Parc national de la Vanoise (près de la moitié du territoire communal dans le parc) : village authentique relié à Plagne Centre en 8 minutes de télécabine.
- DVF 2025 : médiane appartement 6 054 €/m² (+67 % depuis 2014) sur seulement 26 actes — un marché confidentiel où la rareté (12 logements autorisés en 2025, offre quasi gelée) fait le prix plus que la décote.
- Recommandé en patrimonial bi-saison (ski Paradiski + été Vanoise, le plus solide des trois satellites) plutôt qu'en pur rendement ; attention au coût de détention (TFPB 43 %, la plus lourde des satellites Paradiski).
2. Prix marché
| Indicateur | Valeur | Source | Màj |
|---|---|---|---|
| Prix m² médian (actes) | 6 054 €/m² (appart, n=26 ⚠️) | DVF 73071 pipeline v2, 2025 | 2026-07 |
| Évolution 2014→2025 | +67 % (3 628 → 6 054 €/m²) | DVF pipeline v2 | 2026-07 |
| Évolution 10 ans (2015→2025) | +40 % | DVF pipeline v2 | 2026-07 |
| Maison 2025 | 6 796 €/m² (n=7 ⚠️ fragile) | DVF pipeline v2 | 2026-07 |
| Prix m² Alpes du Nord (réf.) | 6 133 €/m² (appt) | DVF 2020–2025 | 2026-05 |
⚠️ Prudence n faible : 26 mutations appartement en 2025 (292 cumulées 2014-2025) — la médiane est sensible au mix : les livraisons de résidences de tourisme récentes (CGH « Les Alpages de Champagny », Pierre & Vacances) tirent les actes vers le haut. La médiane 6 054 €/m² au-dessus de La Plagne Tarentaise (5 338) ne signifie pas que le village ancien se paie plus cher que Belle Plagne. Prix annonces village à documenter (MeilleursAgents/SeLoger : TODO: fetch dédié).
Commentaire marché : Marché de rareté : vallée en cul-de-sac (accès par Bozel, 10 min), urbanisation contrainte par le Parc national, 87 logements autorisés seulement sur 2023-25 (SITADEL). Typologies : fermes/chalets de village, petites copropriétés, résidences de tourisme récentes en amont. Adret plein sud — ensoleillement maximal, mais neige de bas de versant plus fragile que côté Montchavin (nord).
3. Rentabilité locative
| Type de bien | Rendement brut | Notes | Source |
|---|---|---|---|
| Studio (courte durée) | 5,5–6,5 % | demande hiver + été Vanoise | estimation Altivestir |
| T2/T3 (courte durée) | 5–6 % | cœur du marché familial | estimation Altivestir |
| Chalet (courte durée) | 4,5–5,5 % | produit rare, clientèle rando/alpinisme l'été | estimation Altivestir |
Saison : Hiver 13/12/2025 → 18/04/2026 ; été fort (juin-septembre, Parc de la Vanoise) Taux d'occupation estimé : TODO: [source manquante] — la bi-saisonnalité Vanoise devrait allonger la saison vs satellites purs ski Loyer hebdo saison haute : TODO: [source manquante] Plateformes dominantes : résidences gérées (CGH, Pierre & Vacances, maeva) + Gîtes de France (été) + Airbnb — mix inhabituel, poids gîtes/été supérieur aux autres satellites.
4. JO 2030
Site olympique confirmé : NON Rôle : Halo — versant sud du domaine de La Plagne (site bob/luge/skeleton, 80 M€ SOLIDEO) ; vallée de Bozel voisine = Village des Athlètes Savoie. Discipline(s) : — Budget SOLIDEO alloué : 0 Statut travaux : Non applicable
Impact immobilier attendu : Double halo : (1) domaine La Plagne olympique ; (2) proximité immédiate de Bozel (10 min), village olympique officialisé 29/06/2026 avec ascenseur valléen Bozel ↔ Courchevel — la vallée de Bozel entière gagne en visibilité et en infrastructures. Effet attendu de second ordre (+2-7 % à l'annonce selon littérature académique), déjà partiellement dans les actes (+67 % 2014→2025).
5. Projets infrastructure & catalyseurs
| Projet | Budget | Date prév. | Statut | Impact |
|---|---|---|---|---|
| JO 2030 — bob/luge La Plagne (même domaine) | 80 M€ | 2030 | En cours | Faible-Moyen (halo) |
| Village des Athlètes Bozel + ascenseur valléen Bozel↔Courchevel (vallée voisine) | 25-27 M€ (ascenseur) | 2029-2030 | Annoncé/En cours | Moyen (halo vallée) |
| Télécabine Roche de Mio (La Plagne) | 45 M€ | Déc. 2025 | Livré | Faible (attractivité domaine) |
| Projet propre à Champagny | — | — | — | Aucun projet publié identifié (2026-07) |
6. Analyse investissement
Badge Altivestir : Opportunité Ticket moyen : 110 000 € à 350 000 € Profil investisseur cible : patrimonial bi-saison / diversification résidence secondaire + revenu locatif ; sensible à l'authenticité village + Parc national ; horizon > 10 ans.
Fenêtre d'achat recommandée : 2025 → début 2028 (halo JO Tarentaise) — sans urgence propre : le vrai moteur est la rareté structurelle, pas un catalyseur daté. Points forts :
- Versant sud ensoleillé de La Plagne, liaison Plagne Centre en 8 min de télécabine — Paradiski entier (425 km)
- Le meilleur « été » des trois satellites : porte du Parc de la Vanoise, Champagny-le-Haut (23 km de ski de fond, tour de glace de 22 m unique en Europe), rando glaciaire, via ferrata
- Offre neuve quasi gelée (12 autorisations en 2025) → rareté qui soutient les prix, profil Sainte-Foy
- Vallée de Bozel : double halo JO (La Plagne + village olympique Bozel) Points de vigilance :
- TFPB globale 43,0 % — la plus lourde des satellites Paradiski (vs Peisey 28,1 %) : −0,2 à −0,4 pt de rendement net vs hypothèse naïve
- Marché confidentiel (26 actes/an) : liquidité de sortie lente, médianes volatiles
- 1 250 m plein sud : neige de village fragile, dépendance au retour télécabine
- Population en légère baisse — services à l'année limités (1 école, commerces réduits hors saison)
Scoring Altivestir — /100
| Critère | Score | Notes |
|---|---|---|
| Rendement (brut + net visé) | 15/25 | 5-6 % estimé (grille : 15 si 5-6 %) ; TFPB 43 % pèse sur le net |
| Potentiel valorisation 5–10 ans | 15/25 | double halo JO sans projet propre chiffré ; rareté d'offre = soutien structurel |
| Liquidité marché (sortie) | 10/20 | marché local/confidentiel, n=26 actes appart 2025 |
| Qualité actif (parc, réglementation) | 12/15 | village préservé + résidences récentes ; urbanisme contraint par le Parc = protection |
| Risque (climat, dépendance ski, gouvernance) | 9/15 | 1 250 m adret, mais bi-saison Vanoise réelle et accès glacier — meilleure diversification été des trois satellites |
| Total | 61/100 | somme = 15+15+10+12+9 |
7. Comparatif stations similaires
| Station | Prix m² (DVF 2025) | Rendement | Évol. 14→25 | Score Altivestir |
|---|---|---|---|---|
| Champagny-en-Vanoise | 6 054 €/m² (n=26 ⚠️) | 5–6 % (est.) | +67 % | 61/100 |
| Montchavin-Les Coches | 4 707 €/m² (annonces) | 6–7 % (est.) | +52 % (commune) | 67/100 |
| Peisey-Vallandry | 5 961 €/m² (n=26) | 5–6,5 % (est.) | +54 % | 68/100 |
| Pralognan-la-Vanoise (comparable Vanoise) | 4 918 €/m² (n=38) | — | +42 % | —/100 |
Verdict comparatif (1 phrase) : le satellite « rareté + bi-saison » — moins de rendement que Montchavin, plus de résilience été, dans le marché le plus étroit des trois.
8. Pull quotes
« 12 logements autorisés en 2025 : à Champagny, c'est la rareté qui fait le prix. »
« Un village à 8 minutes de télécabine de Plagne Centre, la moitié du territoire dans le Parc de la Vanoise. »
« +67 % d'actes depuis 2014 sur le versant sud de La Plagne — sans un seul grand projet local. »
9. Articles Altivestir utilisant cette station
| Article (slug MDX) | Données utilisées | Màj nécessaire si |
|---|---|---|
bozel-investissement-opportunite-jo-2030 (mention vallée possible) | halo vallée de Bozel | officialisation programmes héritage |
10. Sources consultées
| Source | URL / Référence | Date | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| DVF pipeline v2 Altivestir (73071) | data/prix-immo/dvf_stats_2014_2025.csv via themes/prix-immo-series-longues.md | 2026-07 | officielle (actes) |
| La Plagne (officiel) | la-plagne.com — liaison télécabine 8 min, forfaits, tour de glace | 2026-07 | officielle |
| Skipass La Plagne (officiel billetterie) | skipass-laplagne.com — La Plagne 70 €/j, 359 €/6j ; Paradiski 76 €/j, 401 €/6j | 2026-07 | officielle |
| presse-laplagne.com — chiffres clés | 60 % des pistes < 1 800 m équipées en neige de culture ; La Plagne 57 175 lits (77 % marchands) ; 300 chalets à Champagny ; 133 pistes / 225 km | 2026-07 | officielle (station) |
| INSEE — Champagny-en-Vanoise 73071 | insee.fr dossier complet / comparateur (545 hab. 2022) | 2026-07 | officielle |
| Skiinfo / ski-planet / remontees-mecaniques.net | secteur, télécabine Champagny (TCD8/10 Poma), 11 RM | 2026-07 | presse/agrégateur |
| Alti-Mag — fiche Champagny | alti-mag.com (altitudes 1 250-3 080 m ⚠️) | 2026-07 | presse |
| locationski-laplagne.com | forfait village Champagny 56 €/j adulte | 2026-07 | presse/commercial (à recouper billetterie) |
| webvilles / ville-data (chiffres INSEE relayés) | 77,3 % rés. secondaires ; est. pop. 2026 | 2026-07 | presse (relais INSEE, millésime à préciser) |
| REI/DGFiP 2025 | themes/fiscalite-locale-stations.md (TFPB 43,0 %, surtaxe RS 40 %) | 2026-07 | officielle |
| SITADEL | themes/offre-neuve-sitadel.md (398 logements autorisés 2013-25, 12 en 2025) | 2026-07 | officielle |
| franceinfo / guides-courchevel | tour de glace 22 m Champagny-le-Haut, unique en Europe | 2026-07 | presse |
11. Notes brutes
- Accès : par Bozel (D91), ~10 min — Champagny appartient à la vallée de Bozel, pas à la vallée de l'Isère comme Peisey/Montchavin. Moûtiers à ~25 min.
- Champagny-le-Haut : vallée glaciaire classée (1 450 m), site nordique 23 km, tour de glace artificielle de 22 m (structure acier/bois arrosée, déc.-mars, présentée comme unique en Europe) — spot national d'escalade glaciaire, notoriété niche mais réelle.
- Télécabine Champagny : TCD 8/10 places Poma, du village (1 250 m) vers le secteur ensoleillé puis Plagne Centre via Verdons Sud ; retour station par piste ou télécabine.
- Résidences de tourisme récentes : CGH « Les Alpages de Champagny », Pierre & Vacances, maeva — poids notable dans les actes DVF (biais haussier sur médiane, cf. §2).
- Altitude max : 3 080 m retenu (Live 3000, point haut officiel du domaine La Plagne — presse-laplagne.com, confirmé 2026-07-14), résout le conflit avec 3 175 m (sommet TS Glacier, champagny-sureaux) et 3 250 m (ancienne communication La Plagne, glacier de la Chiaupe démonté depuis).
- Près de la moitié du territoire communal dans le Parc national de la Vanoise (source OT/la-plagne.com) — contrainte d'urbanisation = protection de la rareté.
12. Domaine skiable & exploitation
12.1 Chiffres clés
| Indicateur | Station seule | Domaine relié | Source | Màj |
|---|---|---|---|---|
| Km de pistes | TODO: secteur non publié | 225 km (La Plagne) / 425 km (Paradiski) | la-plagne.com | 2026-07 |
| Nombre de pistes | TODO (secteur) | ~139 / 236 | skiinfo / paradiski.com | 2026-07 |
| Remontées mécaniques | 11 (dont TCD Champagny) | ~100 / ~130 | ski-planet / remontees-mecaniques.net | 2026-07 |
| Altitude ski (min–max) | 1 250 – ~2 500 m (secteur) ⚠️ borne à sourcer | 1 250 – 3 080 m (Live 3000) — confirmé 2026-07-14, résout conflit 3080/3175/3250 | presse-laplagne.com (officiel) | 2026-07 |
| % enneigement artificiel | 60 % des pistes du domaine La Plagne situées sous 1 800 m sont équipées d'enneigeurs (secteur Champagny = 1 250 m, concerné) — chiffre secteur Champagny seul non publié | 60 % du domaine sous 1 800 m (La Plagne) | presse-laplagne.com (chiffres clés officiels) | 2026-07 |
| Ouverture saison 2025-26 | 13/12/2025 | Paradiski (liaison) : 13/12/2025 | laplagne-tarentaise.fr / presse-laplagne.com | 2026-07 |
| Fermeture saison 2025-26 | 18/04/2026 (secteur vallée Champagny ; sites altitude La Plagne jusqu'au 25/04) | Paradiski (liaison Vanoise Express) : 18/04/2026 | laplagne-tarentaise.fr / presse-laplagne.com | 2026-07 |
Opérateur RM : SAP — Société d'Aménagement de la Plagne, groupe Compagnie des Alpes (DSP : TODO) Domaine relié : La Plagne skis aux pieds OUI (télécabine Champagny → Verdons Sud → Plagne Centre en 8 min) ; Paradiski via Vanoise Express (versant opposé)
12.2 Remontées mécaniques — investissements récents & prévus
| Équipement | Type | Année | Budget | Statut |
|---|---|---|---|---|
| Aucun investissement propre publié identifié (2026-07) | — | — | — | — |
12.3 Forfaits saison 2025-26
| Forfait | Adulte | Enfant | Notes |
|---|---|---|---|
| Journée (village Champagny) | 56 € | 45 € (5-12 / 65-74 ans) | secteur seul |
| Journée (La Plagne) | 70 € | TODO | 225 km |
| Journée (Paradiski) | 76 € | TODO | 425 km |
| 6 jours (La Plagne / Paradiski) | 359 € / 401 € | TODO | |
| Saison (Paradiski) | 846 € (early bird) | — | à confirmer plein tarif |
Positionnement prix : identique aux autres portes La Plagne — l'accès complet au domaine ne coûte pas plus cher depuis le satellite.
12.4 Événements récurrents
| Événement | Période | Portée |
|---|---|---|
| Saison d'escalade glaciaire — tour de glace Champagny-le-Haut | déc.–mars | nationale (niche) |
| Animations Parc national de la Vanoise (été) | juin-sept. | régionale |
12.5 Montagne été
RM ouvertes été : OUI — télécabine piétons/VTT (période à préciser) Offre : randonnée Parc de la Vanoise (lac de la Glière, cascade du Py, refuges), via ferrata, escalade, rando glaciaire encadrée, ski de fond l'hiver à Champagny-le-Haut — l'été le plus consistant des satellites Paradiski Poids de l'été dans la fréquentation : TODO: [source manquante — donnée G2A/OT]
12.6 Typologie & lecture investisseur
Typologie : Satellite grand domaine (versant sud de La Plagne, porte du Parc de la Vanoise)
Thèse d'arbitrage domaine/prix : L'arbitrage Champagny n'est pas une décote d'entrée — c'est un arbitrage rareté/domaine. Chiffres : médiane DVF 2025 6 054 €/m² (n=26 ⚠️, biaisée par les résidences récentes), au niveau de la moyenne Alpes du Nord (6 133) et AU-DESSUS des médianes communales de La Plagne Tarentaise (5 338) et BSM/Les Arcs (5 457), pour le même Paradiski à 425 km. Ce que l'investisseur achète ici : (a) un village ancien dont le prix réel est vraisemblablement sous la médiane communale (à confirmer par annonces — TODO), (b) une offre neuve quasi gelée (12 autorisations 2025, 87 sur 2023-25 : profil « rareté Sainte-Foy », qui a fait +51 %/10 ans), (c) la seule vraie bi-saisonnalité des trois satellites (Parc de la Vanoise). Comparaison intra-vallée parlante : Champagny 6 054 €/m² vs Bozel 6 164 €/m² à 10 min — la vallée de Bozel price déjà son double halo olympique de façon homogène ; Champagny y ajoute l'accès skis aux pieds à Paradiski que Bozel n'a pas.
12.7 Activités hors ski (hiver + 4 saisons)
| Activité | Présent | Détail (équipement, portée) |
|---|---|---|
| Ski de randonnée (itinéraires balisés) | OUI | Itinéraires vers le Parc national de la Vanoise (Champagny-le-Haut, vallée glaciaire classée) · la-plagne.com · 2026-07 |
| Raquettes / nordique | OUI | Site nordique de Champagny-le-Haut (23 km de fond), sentiers raquettes · la-plagne.com · 2026-07 |
| Patinoire / piscine / spa-thermes | OUI | Espaces bien-être/spas en résidences gérées (CGH « Les Alpages de Champagny ») ; pas de thermes ; patinoire olympique à Belle Plagne (domaine) · la-plagne.com / CGH · 2026-07 |
| Luge (piste dédiée, luge sur rail) | OUI | Espace luge village + accès piste de bobsleigh de La Roche (domaine La Plagne) · la-plagne.com · 2026-07 |
| Golf | NON | Pas de golf ; le plus proche est le golf 18 trous d'Arc 1800 (Paradiski) · presse-laplagne.com · 2026-07 |
| Parapente / activités aériennes | OUI | Vols biplaces sur le domaine La Plagne · la-plagne.com · 2026-07 |
| Autres (escalade, via ferrata, chiens de traîneau…) | OUI | Tour de glace artificielle de 22 m à Champagny-le-Haut (escalade glaciaire, déc.-mars, présentée comme unique en Europe), via ferrata, randonnée glaciaire encadrée, VTT · franceinfo / la-plagne.com · 2026-07 |
Score multi-activités (lecture qualitative) : Fort — la meilleure diversification 4 saisons des trois satellites Paradiski : porte du Parc de la Vanoise (été consistant : rando, alpinisme, glacier) et tour de glace de rang national à Champagny-le-Haut, qui allongent la saison locative au-delà du seul hiver.
13. Démographie & vie à l'année
| Indicateur | Valeur | Source | Màj |
|---|---|---|---|
| Population permanente | 545 hab. | INSEE pop. légale 2022 | 2026-07 |
| Évolution population (10-15 ans) | légère baisse (est. 513 en 2026, extrapolation ville-data — série INSEE officielle à extraire) | INSEE / ville-data | 2026-07 |
| Lits touristiques | ~5 500 lits (station-village ; ~300 chalets au village) — sources tourisme convergentes (travelski, france-voyage, guide-tourisme), non recoupé sur donnée OT/préfecture officielle | sources tourisme (à recouper OT) / presse-laplagne.com (300 chalets) | 2026-07 |
| Population pointe saison (est.) | TODO: [source manquante — OT/G2A] | ||
| % résidences secondaires | 77,3 % | INSEE logement (relais webvilles, millésime à préciser) | 2026-07 |
| Lits chauds vs lits froids | TODO (poids notable des résidences gérées CGH/P&V = lits chauds) |
Vie hors saison : 1 école, mairie, commerces de base ; services complets à Bozel (10 min) et Moûtiers (25 min). Village qui vit à l'année à petite échelle, adossé au bassin de vie de la vallée de Bozel.
Lecture investisseur : 77 % de résidences secondaires + population en légère érosion = dépendance touristique classique, tempérée par la proximité de Bozel (bassin d'emploi JO/Courchevel en croissance) — le locatif à l'année pour saisonniers et travailleurs de vallée est un débouché crédible en repli (loi Le Meur).