Saint-Gervais Mont-Blanc — Knowledge
Slug :
saint-gervais| Màj : 2026-07 | Auteur : Agent IA (STATION), validation éditoriale attendue
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data/stations/index.ts. Ajout TS suggéré :{ slug: "saint-gervais", priceMin: 4332, priceMax: 6000, yield: "5,5 %" }(fourchette = Q1-Q3 DVF appart 2025, n=190 ; yield = estimation Altivestir à valider)
1. Synthèse — En 3 phrases
- Opportunité d'arbitrage : Saint-Gervais offre le même domaine relié que Megève (263 km, Évasion Mont-Blanc) à 5 217 €/m² acté contre 9 603 € à Megève (−46 %) et 9 913 € à Chamonix (−47 %).
- Marché profond et fiable (190-250 ventes d'appartements/an en DVF), +65 % sur 10 ans en appartement et +88 % en maison (meilleure progression maison du panel Mont-Blanc), catalyseur récent livré : ascenseur valléen + télécabine du Bettex, 45 M€, 2024.
- Recommandée pour l'investisseur ROI (150-400 k€) cherchant un actif bi-saisonnier dans une vraie ville à l'année (5 755 hab. en croissance, thermes, Tramway du Mont-Blanc) — à condition d'accepter un village à 850 m (le ski se joue entre 1 400 et 2 353 m).
2. Prix marché
| Indicateur | Valeur | Source | Màj |
|---|---|---|---|
| Prix m² appart (fourchette Q1-Q3) | 4 332 – 6 000 €/m² | DVF pipeline v2 (74236), 2025, n=190 | 2026-07 |
| Prix m² appart médian | 5 217 €/m² | DVF pipeline v2 | 2026-07 |
| Prix m² maison médian | 8 206 €/m² (n=54, Q1 5 931 – Q3 10 396) | DVF pipeline v2 | 2026-07 |
| Évolution 10 ans appart (2015→2025) | +65 % (3 200 → 5 217 €/m² depuis 2014 : +63 %) | DVF pipeline v2 | 2026-07 |
| Évolution 10 ans maison | +88 % — meilleure progression maison du panel | DVF pipeline v2 | 2026-07 |
| Prix m² Alpes du Nord (réf.) | 6 133 €/m² (appt) | DVF 2020–2025 | 2026-05 |
Commentaire marché :
Marché très liquide pour une station (≈ 2 562 mutations d'appartements cumulées 2014-2025, n annuel 190-400) — donnée DVF de confiance maximale, contrairement à Megève (n faible en v1). Le marché est segmenté par altitude : ville thermale du Fayet (580 m) et bourg (850 m) moins chers, Le Bettex (1 400 m, skis aux pieds) et Saint-Nicolas-de-Véroce plus valorisés — la médiane communale agrège l'ensemble. TODO: fourchette par secteur (Bettex vs bourg) — source agence manquante. L'écart maison/appart (+57 % en actes) signale un vrai parc de chalets recherché, profil « village bi-saisonnier Mont-Blanc » identique à Chamonix/Megève/Contamines.
3. Rentabilité locative
| Type de bien | Rendement brut | Notes | Source |
|---|---|---|---|
| Studio (courte durée) | 5–7 % | Bettex/pied des pistes, ticket bas | estimation Altivestir |
| T2/T3 (courte durée) | 5,5 % | Valeur proposée pour data/ | estimation Altivestir |
| Chalet (courte durée) | 4–6 % | Demande familiale + curistes | estimation Altivestir |
Saison : Hiver (déc–avr) + été réel (alpinisme via TMB, thermes à l'année, curistes = 3 semaines de séjour moyens).
Taux d'occupation estimé : TODO: source manquante — le thermalisme (cures 18-21 jours) et la vie à l'année lissent l'inter-saison, atout rare dans le panel.
Loyer hebdo saison haute : TODO: source manquante
Plateformes dominantes : Airbnb/Abritel + agences locales. TODO: mix précis à documenter
4. JO 2030
Site olympique confirmé : NON Rôle : Neutre — hors carte des épreuves (carte définitive CIO 29/06/2026). Bénéfice indirect : médiatisation massif Mont-Blanc.
Impact immobilier attendu : Aucun effet JO direct. Les catalyseurs de Saint-Gervais sont propres : ascenseur valléen livré 2024, thermes, TMB — décorrélés du cycle olympique, ce qui en fait une diversification par rapport aux paris Tarentaise.
5. Projets infrastructure & catalyseurs
| Projet | Budget | Date prév. | Statut | Impact |
|---|---|---|---|---|
| Ascenseur valléen « Le Valléen » (TCD10 Le Fayet ↔ Saint-Gervais, à l'année) | 18,5 M€ | Sept. 2024 | Livré | Fort |
| Télécabine « L'Alpin » (Saint-Gervais ↔ Le Bettex, remplacement TC 1983) | 26,5 M€ | Déc. 2024 | Livré | Fort |
| (Ensemble Valléen + Alpin : 45 M€, dont 31,2 M€ subventions Département/Région, 13,8 M€ STBMA, constructeur Poma) | 45 M€ | 2024 | Livré | Fort |
| Thermes de Saint-Gervais — rénovation complète + spa « Les Bains du Mont Blanc » (3 000 m² int.) | TODO: budget | 2018 (livré) | Livré | Moyen |
| Grands Montets Chamonix (~150 M€, 2026-27) — halo vallée de l'Arve | ~150 M€ | 2026-2027 | En cours | Indirect |
| Tunnel Lyon–Turin (halo) | 10 000 M€ | 2030-2032 | En cours | Indirect |
Lecture : 45 M€ de remontées neuves livrées en 2024 = signal fort au sens Altivestir (>20 M€), avec la particularité d'être un équipement urbain à l'année (le Valléen fonctionne comme transport public gare SNCF Le Fayet → centre-ville) — il dessert la vie permanente autant que le ski.
6. Analyse investissement
Badge Altivestir : Opportunité Ticket moyen : 180 000 € (T2 bourg) à 900 000 € (chalet) Profil investisseur cible :
- Cashflow LMNP (rendement net > 4 % atteignable grâce au ticket d'entrée bas)
- Diversification résidence secondaire + revenu locatif (accès Megève à moitié prix)
- Primo-investisseur montagne (ticket < 250 k€, marché liquide, vraie ville)
Fenêtre d'achat recommandée : 2026-2027 — l'effet des télécabines 2024 n'est pas encore pleinement lisible dans les actes (2025 : +2 % vs 2023) ; la consolidation Haute-Savoie (Megève −5 % depuis 2023) offre un point d'entrée avant re-convergence éventuelle avec les voisines. Points forts :
- Décote de −46 % vs Megève pour le même domaine relié skis aux pieds (263 km)
- Vraie ville à l'année : population EN CROISSANCE (+0,5 %/an — rare dans le panel), thermes, gare SNCF (Le Fayet, TGV saisonniers), 20 min de l'autoroute
- Bi-saisonnalité réelle : Tramway du Mont-Blanc (départ voie normale du mont Blanc l'été), thermalisme à l'année, UTMB passe par la commune
- 45 M€ de remontées neuves livrées 2024 ; DVF profond et fiable (n≈200/an) Points de vigilance :
- Village à 850 m, bas du domaine à ~1 150 m : dépendance à la neige de culture en bas de saison, risque climat supérieur à la Tarentaise d'altitude
- Rendements locatifs non documentés par des sources agences (estimations à valider)
- La décote vs Megève est structurelle (image, standing) : la thèse est une réduction partielle de l'écart, pas un rattrapage complet
- Marché chalet (8 206 €/m²) déjà bien valorisé après +88 % en 10 ans
Scoring Altivestir — /100
| Critère | Score | Notes |
|---|---|---|
| Rendement (brut + net visé) | 15/25 | ~5-6 % estimé (ticket bas, demande bi-saisonnière + curistes) — non confirmé par source agence |
| Potentiel valorisation 5–10 ans | 15/25 | Projets >20 M€ livrés (45 M€, 2024) ; pas de JO ; décote vs voisines = marge de convergence |
| Liquidité marché (sortie) | 15/20 | Demande FR forte + n DVF ≈ 200/an (marché profond) ; clientèle moins internationale que Chamonix |
| Qualité actif (parc, réglementation) | 10/15 | Parc mixte : copropriétés Bettex années 70-80 + chalets + immeubles thermaux Belle Époque au Fayet |
| Risque (climat, dépendance ski, gouvernance) | 10/15 | Village 850 m (pénalisant) MAIS diversification réelle : thermes à l'année, été TMB/alpinisme, vie permanente en croissance |
| Total | 65/100 | Opportunité : le meilleur ratio prix/domaine du massif Mont-Blanc |
7. Comparatif stations similaires
| Station | Prix m² appart (DVF 2025) | Rendement | Évol. 10 ans | Score Altivestir |
|---|---|---|---|---|
| Saint-Gervais | 5 217 € | ~5,5 % (est.) | +65 % | 65/100 |
| Megève (même domaine relié) | 9 603 € | 4,5 % | +29 % | — /100 |
| Chamonix (vallée voisine) | 9 913 € | 5,8 % | +71 % | — /100 |
| Les Contamines-Montjoie (même forfait) | 5 362 € | — | +56 % | — /100 |
| Combloux (même forfait, versant Jaillet) | TODO | — | — | — |
Verdict comparatif (1 phrase) : Saint-Gervais est au massif Mont-Blanc ce que Brides-les-Bains est aux 3 Vallées — l'accès au grand domaine à prix cassé — mais avec deux atouts que Brides n'a pas : la liaison skis aux pieds (via Bettex/Mont d'Arbois) et une économie de ville à l'année (thermes, croissance démographique).
8. Pull quotes (réutilisables dans articles MDX)
Le même domaine skiable que Megève, à moitié prix : 5 217 €/m² contre 9 603 €.
45 M€ de télécabines neuves livrées en 2024 — et elles roulent toute l'année.
Une des rares stations des Alpes dont la population augmente : +0,5 %/an depuis 2017.
9. Articles Altivestir utilisant cette station
| Article (slug MDX) | Données utilisées | Màj nécessaire si |
|---|---|---|
| (aucun pour l'instant) | — | — |
Candidat évident : article d'arbitrage « Saint-Gervais vs Megève » (données sections 2, 6, 12.6).
10. Sources consultées
| Source | URL / Référence | Date | Fiabilité |
|---|---|---|---|
| DVF pipeline v2 (74236) | data/prix-immo/dvf_stats_2014_2025.csv — appart 2025 : 5 217 €/m² (n=190, Q1 4 332 – Q3 6 000) ; maison 8 206 €/m² (n=54) ; +65 %/+88 % sur 10 ans | 2026-07 | Officielle |
| INSEE — Comparateur de territoires 74236 | insee.fr/fr/statistiques/1405599?geo=COM-74236 — pop 5 755 (RP2023), +0,5 %/an, 67,8 % rés. sec., 2 090 emplois, chômage 4,1 %, 345 étab. | 2026-07 | Officielle |
| forfait.megeve.com — PDF tarifs Évasion 2025-26 | Journée 63,50 €, 6 j 318 €, saison 1 165,50 € ; ouverture 13/12-20/12/2025 | 2026-07 | Officielle (opérateur) |
| ski-saintgervais.com (STBMA, site officiel) | Domaine, forfaits, télécabines Valléen/Alpin, promos « Première Neige » 13-19/12/2025 et printemps 21/03-06/04/2026 | 2026-07 | Officielle (opérateur) |
| tourism.saintgervais.com / saintgervais.com | Évasion : 400+ km, ~110 RM, 850-2 353 m (Mont Joly), >900 enneigeurs ; ski 54 pistes / 26 RM secteur ; thermes/Bains du Mont Blanc | 2026-07 | Officielle (OT) |
| groupe-ecomedia.com + lemoniteur.fr + remontees-mecaniques.net | Valléen + Alpin : 45 M€ (18,5 + 26,5), 31,2 M€ subventions, Poma, mises en service sept. et déc. 2024 | 2026-07 | Presse pro / spécialisée |
| Wikipédia « Évasion Mont-Blanc » | Megève–Saint-Gervais relié = 263 km, 7e domaine français | 2026-07 | Encyclopédique |
| Skiinfo.fr Saint-Gervais | 54 pistes, 26 RM (secteur), saison 13/12/2025 → 05/04/2026 | 2026-07 | Portail spécialisé |
| thermes-saint-gervais.com / tourism.saintgervais.com | Rénovation complète des thermes 2018, spa « Les Bains du Mont Blanc » (int. ~3 000 m², bords du Bonnant) | 2026-07 | Officielle (exploitant) |
| Alti-Mag (alti-mag.com/stations/saint-gervais) | ~30 000 lits touristiques (jusqu'à 32 000 selon d'autres sources) | 2026-07 | Presse spécialisée |
11. Notes brutes
- Saint-Gervais = commune immense (le sommet du mont Blanc est sur son territoire, partagé avec Chamonix côté nord) — argument marketing « plus haute commune d'Europe occidentale » utilisé par l'OT.
- Le Tramway du Mont-Blanc (TMB, plus haut train à crémaillère de France) part du Fayet : l'hiver il dessert le ski des Houches/Prarion-Bellevue (versant nord de la commune), l'été il monte au Nid d'Aigle (2 380 m), point de départ de la voie normale du mont Blanc par le Goûter — Saint-Gervais capte ainsi une partie du flux alpinisme de la vallée de Chamonix. Exploitant : Compagnie du Mont-Blanc.
- Structure en 3 étages : Le Fayet (580 m, gare + thermes), Saint-Gervais bourg (850 m), Le Bettex (1 400 m, skis aux pieds) + Saint-Nicolas-de-Véroce. Depuis 2024, les trois étages bas sont reliés par télécabines urbaines à l'année (Valléen + Alpin).
- L'eau thermale (gorge du Bonnant) est exploitée depuis 1806 ; orientation dermatologie/voies respiratoires ; partenariat historique avec L'Oréal (gamme « Saint-Gervais Mont Blanc ») — signal de marque au-delà du ski.
- UTMB : le parcours passe par Saint-Gervais/Les Contamines (premier gros ravitaillement) — visibilité trail internationale chaque fin août.
- FNE Haute-Savoie a contesté l'utilité de l'ascenseur valléen (« un projet pour rien ») — controverse locale à connaître, sans effet sur la livraison (2024).
12. Domaine skiable & exploitation
12.1 Chiffres clés
| Indicateur | Station seule (secteur St-Gervais/St-Nicolas) | Domaine relié (Évasion) | Source | Màj |
|---|---|---|---|---|
| Km de pistes | TODO: km secteur seul (54 pistes) | 263 km reliés St-Gervais–Megève ; 445 km sur forfait Évasion (confirmé 2026-07-14, résout fourchette 400-445) | Skiinfo / Wikipédia Évasion MB ; ski-saintgervais.com/fr/domaine (confirmé 2026-07-14) | 2026-07-14 |
| Nombre de pistes (V/B/R/N) | 54 TODO: répartition couleurs secteur seul — non trouvée 2026-07-14 | 230 (48V/63B/85R/34N) — résout TODO répartition couleurs Évasion | Skiinfo / forfait.megeve.com ; ski-saintgervais.com/fr/domaine (confirmé 2026-07-14) | 2026-07-14 |
| Remontées mécaniques | 26 | 110 (confirmé, résout fourchette 109-110) | Skiinfo / tourism.saintgervais.com ; ski-saintgervais.com/fr/domaine (confirmé 2026-07-14) | 2026-07-14 |
| Altitude ski (min–max) | 850 m (village) / ski ~1 150 – 2 353 m (Mont Joly) | idem (point haut Évasion = Mont Joly, versant St-Gervais/St-Nicolas) | tourism.saintgervais.com | 2026-07 |
| % enneigement artificiel | TODO | >900 enneigeurs (Évasion) | tourism.saintgervais.com | 2026-07 |
| Ouverture saison 2025-26 | 13/12/2025 (promo « Première Neige » 13-19/12) | ouverture générale Évasion 20/12/2025 | ski-saintgervais.com / forfait.megeve.com | 2026-07 |
| Fermeture saison 2025-26 | 05/04/2026 (ski de printemps −20 % dès 21/03) | Rochebrune/Mont d'Arbois 06/04/2026 | ski-saintgervais.com | 2026-07 |
Opérateur RM : STBMA (Société des Téléportés Bettex – Mont d'Arbois) pour le versant Bettex/Mont d'Arbois/Mont Joly ; Tramway du Mont-Blanc (versant Prarion/Bellevue, hiver) : Compagnie du Mont-Blanc. · ski-saintgervais.com / remontees-mecaniques.net · 2026-07 Domaine relié : OUI — liaison skis aux pieds Bettex/Mont d'Arbois vers Megève et Saint-Nicolas-de-Véroce (cœur Évasion 263 km). Les Contamines/Hauteluce sur le même forfait mais non reliée.
12.2 Remontées mécaniques — investissements récents & prévus
| Équipement | Type | Année | Budget | Statut |
|---|---|---|---|---|
| « Le Valléen » — Le Fayet ↔ Saint-Gervais (TCD10 Poma, 1 200 p/h, 6 m/s, à l'année) | Télécabine urbaine | Sept. 2024 | 18,5 M€ | Livré · groupe-ecomedia / remontees-mecaniques.net · 2026-07 |
| « L'Alpin » — Saint-Gervais ↔ Le Bettex (remplacement TC 1983, gare commune avec le Valléen) | Télécabine | Déc. 2024 | 26,5 M€ | Livré · idem · 2026-07 |
| Total programme (subventions 21,2 M€ Département 74 + 10 M€ Région ; 13,8 M€ STBMA) | — | 2023-2024 | 45 M€ | Livré · groupe-ecomedia · 2026-07 |
12.3 Forfaits saison 2025-26
| Forfait | Adulte | Enfant (5-14) | Notes |
|---|---|---|---|
| Journée Évasion | 63,50 € | 54 € | Tarif dynamique web (Megève skideal dès 32 €) · forfait.megeve.com · confirmé 2026-07-14 |
| 6 jours Évasion | 318 € (284 € promo J-10) | 270,50 € | « 6 jours au prix de 5 » · confirmé 2026-07-14, forfait.megeve.com PDF |
| Saison Évasion | 1 165,50 € (872,50 € prévente) | 990,50 € | idem |
| Mini-domaines / débutants St-Gervais | tarifs réduits dédiés | — | ski-saintgervais.com · 2026-07 TODO: montants exacts |
Positionnement prix : 63,50 €/j pour l'accès 263-445 km — sous la moyenne grands domaines (~70-80 €/j) ; rapport €/km skiable parmi les meilleurs des Alpes du Nord, argument locatif concret face aux 81,80 € des 3 Vallées.
12.4 Événements récurrents
| Événement | Période | Portée |
|---|---|---|
| UTMB (passage/ravitaillement Saint-Gervais – Les Contamines) | Fin août | Internationale · utmb.world / OT · 2026-07 |
| Saison thermale (cures conventionnées dermato/ORL, flux à l'année) | Toute l'année | Nationale · thermes-saint-gervais.com · 2026-07 |
| Événements trail/alpinisme liés au TMB et à la voie du Goûter | Été | Nationale TODO: agenda précis 2026 |
12.5 Montagne été
RM ouvertes été : OUI — Tramway du Mont-Blanc jusqu'au Nid d'Aigle (2 380 m, départ voie normale du mont Blanc), télécabines Valléen/Alpin à l'année, RM Bettex/Mont d'Arbois piétons-VTT. · tourism.saintgervais.com · 2026-07
Offre : alpinisme (accès Goûter/mont Blanc), thermes + spa Les Bains du Mont Blanc, randonnée, VTT, via ferrata, parapente. · tourism.saintgervais.com · 2026-07
Poids de l'été dans la fréquentation : TODO: donnée G2A/OT manquante — le thermalisme et le TMB donnent un vrai flux estival, atypique pour une station de ce prix.
12.6 Typologie & lecture investisseur
Typologie : Ville-porte / vallée — ville thermale à l'année (5 755 hab., population croissante) qui est aussi porte d'un domaine relié de 263 km. Thèse d'arbitrage domaine/prix : LA thèse d'arbitrage du massif Mont-Blanc : même domaine relié que Megève pour −46 % au m² acté (5 217 vs 9 603 €), avec liaison skis aux pieds via Le Bettex (contrairement à Brides-les-Bains vs Méribel : −62 % mais sans retour skis aux pieds). Le différentiel se paie en image/standing, pas en accès ski. Catalyseur de réduction d'écart : les télécabines 2024 (45 M€) fluidifient exactement le maillon faible historique (Fayet → bourg → Bettex). Décote de repli limitée : Saint-Gervais a déjà fait +65 % en 10 ans — la thèse est une convergence partielle, pas un doublement.
12.7 Activités hors ski (hiver + 4 saisons)
| Activité | Présent | Détail |
|---|---|---|
| Ski de randonnée | OUI | Itinéraires Mont Joly/Véroce ; proximité massif du Mont-Blanc · OT · 2026-07 |
| Raquettes / nordique | OUI | Sentiers Bettex/Saint-Nicolas · OT · 2026-07 |
| Patinoire / piscine / spa-thermes | OUI — atout signature | Thermes de Saint-Gervais (rénovés 2018) + spa Les Bains du Mont Blanc (~3 000 m² int., gorge du Bonnant) ; ouvert à l'année · thermes-saint-gervais.com · 2026-07 |
| Luge | OUI | Pistes de luge Bettex TODO: préciser équipement |
| Golf | NON sur la commune | Golf du Mont d'Arbois (Megève) à ~10 min · megeve-tourisme.fr · 2026-07 |
| Parapente / aérien | OUI | Sites Bettex/Mont d'Arbois · OT · 2026-07 |
| Autres | OUI | Tramway du Mont-Blanc (excursion 4 saisons), via ferrata, escalade, alpinisme (voie normale mont Blanc) · OT · 2026-07 |
Score multi-activités : Fort — le seul « prix doux » du panel avec thermes à l'année + accès alpinisme mont Blanc : résilience hors ski nettement supérieure à son niveau de prix.
13. Démographie & vie à l'année
| Indicateur | Valeur | Source | Màj |
|---|---|---|---|
| Population permanente | 5 755 hab. | INSEE RP2023 (74236) | 2026-07 |
| Évolution population | +0,5 %/an entre 2017 et 2023 (naturel −0,0, migratoire +0,5) — en croissance, rare dans le panel | INSEE RP2017/RP2023 | 2026-07 |
| Lits touristiques | ~30 000 (estimation ; jusqu'à 32 000 selon certaines sources) | Alti-Mag / guides station | 2026-07 |
| Population pointe saison (est.) | TODO: source manquante | — | — |
| % résidences secondaires | 67,8 % (9 228 logements ; 30,9 % rés. principales, 1,3 % vacants) | INSEE RP2023 logement | 2026-07 |
| Lits chauds vs lits froids | TODO | — | — |
Vie hors saison : vraie ville : 2 090 emplois au lieu de travail, chômage 4,1 %, 345 établissements, écoles, commerces, gare SNCF au Fayet, thermes ouverts à l'année, niveau de vie médian 28 750 € (comparable à Chamonix 28 930 €). Le ratio rés. secondaires (67,8 %) est le plus bas du trio Mont-Blanc (Chamonix 69,2 %, Megève 83,1 %). · INSEE RP2023/Flores · 2026-07
Lecture investisseur : population croissante + 31 % de résidences principales = marché locatif à l'année réel (loi Le Meur exploitable : bascule possible courte durée ↔ année) et meilleure liquidité de sortie vers des résidents. Profil « ville qui a aussi une station » — le risque station-dortoir est le plus faible du panel Mont-Blanc. · INSEE · 2026-07