Chamonix : un meublé de tourisme par propriétaire
Un. C'est le nombre de meublés de tourisme qu'un propriétaire peut exploiter à Chamonix-Mont-Blanc depuis le 1er mai 2025 (règlement communautaire, vallée de Chamonix). Même chose aux Houches. Deux à Servoz. Le deuxième appartement du même propriétaire, quelle que soit sa qualité, quel que soit son prix d'achat, ne peut pas être loué en courte durée.
Ce n'est pas un projet, ni une consultation. C'est en vigueur, et ça ne figure sur aucune annonce immobilière.
Le droit de louer a changé de nature
Jusqu'en 2024, l'autorisation de changement d'usage — le document qui permet de transformer un logement en meublé touristique — était réservée aux grandes villes et aux zones tendues. Elle s'obtenait une fois, et restait acquise.
La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a supprimé les deux verrous. Désormais n'importe quelle commune peut soumettre la location touristique à autorisation, sur simple délibération motivée invoquant un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements. Et l'autorisation devient temporaire, renouvelable.
Trois ans à Chamonix. Quatre ans au Grand Annecy. Un an à Vallorcine.
Le glissement est plus profond qu'un durcissement administratif. Le droit d'exploiter en courte durée n'est plus attaché au bien : c'est un contingent que la mairie distribue et reprend. Un actif transformé en licence à durée déterminée.
Ce que les communes ont réellement voté
Nous n'avons vérifié que deux territoires — ceux dont les délibérations sont publiées et lisibles. C'est déjà suffisant pour mesurer l'ampleur.
| Territoire | Règle | Durée de l'autorisation | Depuis |
|---|---|---|---|
| Chamonix-Mont-Blanc | 1 meublé par propriétaire | 3 ans renouvelable | 1er mai 2025 |
| Les Houches | 1 meublé par propriétaire | 3 ans renouvelable | 1er mai 2025 |
| Servoz | 2 meublés par propriétaire | 3 ans renouvelable | 1er mai 2025 |
| Vallorcine | 2 meublés par propriétaire | 1 an | 1er mai 2026 |
| Annecy — vieille ville | 460 autorisations au total | 4 ans | 1er juin 2025 |
| Annecy — rives du lac | 1 000 autorisations au total | 4 ans | 1er juin 2025 |
| Annecy — reste de la commune | 1 200 autorisations au total | 4 ans | 1er juin 2025 |
Deux logiques différentes, deux effets aussi radicaux.
La vallée de Chamonix plafonne par propriétaire. Le message est explicite : un habitant peut compléter ses revenus, un multipropriétaire n'a pas sa place. Les personnes morales, d'abord exemptées, sont soumises au même plafond depuis le 1er mai 2026 — la SCI ne contourne rien.
Le Grand Annecy plafonne le stock. 2 660 autorisations pour la ville d'Annecy, réparties en trois zones, là où le parc autorisé approchait 6 400 unités. Une coupe de près de 60 %, votée le 13 février 2025 et appliquée depuis le 1er juin 2025 sur 27 communes.
Les autorisations en cours restent valables jusqu'à leur expiration. Mais toute nouvelle transformation d'un logement en meublé touristique tombe immédiatement sous le nouveau règlement. Autrement dit : celui qui achète aujourd'hui entre dans le régime restreint, pas dans l'ancien.
Le risque que le rendement affiché ne voit pas
Un rendement locatif en station se calcule presque toujours sur une hypothèse de courte durée : tant de semaines à tant d'euros, taux d'occupation de tant. Ce calcul suppose implicitement que le bien sera louable en courte durée. Cette hypothèse était juste. Elle ne l'est plus partout.
Trois conséquences concrètes.
Le quota peut être saturé quand vous arrivez. À Annecy, 460 autorisations en vieille ville, c'est un stock. Quand il est plein, il est plein — le bien reste excellent et le business plan s'effondre.
L'autorisation expire. Trois ans à Chamonix, quatre à Annecy. Un investisseur qui modélise dix ou quinze ans de courte durée modélise en réalité une première période, puis un pari sur des renouvellements que rien ne garantit. Le risque de non-renouvellement appartient au TRI, pas aux notes de bas de page.
Le deuxième bien change de statut. À Chamonix, la stratégie classique — acheter un studio, apprendre, en acheter un second — est fermée en courte durée. Le second bien devra viser la location nue, la location à l'année meublée, ou une autre commune.
Le DPE est devenu un filtre d'entrée
Second effet de la loi Le Meur, moins commenté et tout aussi bloquant : dans les communes ayant instauré le changement d'usage, une nouvelle mise en location touristique exige un DPE compris entre A et E. Un logement classé F ou G ne peut pas obtenir l'autorisation. Dans la vallée de Chamonix, la règle s'applique à toute mise en location postérieure au 20 novembre 2024, et le seuil se resserre à A-D au 1er janvier 2034.
Cela se superpose au calendrier général : G interdit à la location depuis le 1er janvier 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034.
Le parc de station est particulièrement exposé. Les vagues de construction du plan neige, entre 1960 et 1980, ont produit des immeubles en altitude, souvent chauffés à l'électrique direct, rarement isolés aux standards actuels. Nous n'avons pas de mesure fiable de la part de F et G dans le parc de résidences secondaires en station — c'est une donnée qui manque à ce dossier, et nous préférons l'écrire que la deviner.
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
Dans cet ordre, avant même de discuter du prix.
- La commune impose-t-elle un changement d'usage ? La réponse est à la mairie ou sur le portail de déclaration de l'intercommunalité, pas chez l'agent immobilier.
- Un quota existe-t-il, et où en est-il ? Par propriétaire, par zone, en stock global. Un quota atteint annule la thèse courte durée.
- Le vendeur détient-il une autorisation, et est-elle transmissible ? Point aveugle majeur : selon les règlements locaux, l'autorisation est attachée au bien ou à la personne. Nous n'avons pas trouvé de règle générale — c'est à vérifier règlement par règlement, et ça détermine la liquidité du bien à la revente.
- Quel est le DPE, et quelle est sa date ? Un F ou un G bloque le changement d'usage. Les DPE établis avant le 1er juillet 2021 ont expiré le 1er janvier 2025.
- Que vaut le scénario de repli ? Si la courte durée est fermée, que rapporte le bien en location nue ou en meublé à l'année dans cette commune précise ? C'est le vrai plancher du rendement.
Ce que nous ne savons pas encore
Megève, Courchevel, Val d'Isère, La Plagne, Morzine, Les Gets, Avoriaz, Serre-Chevalier, Briançon, Montgenèvre : nous n'avons pas vérifié leurs délibérations. Elles ne sont pas centralisées, et beaucoup ne sont pas publiées en ligne sous forme exploitable.
Nous ne prétendons donc pas que ces stations ont voté des quotas. Nous ne prétendons pas non plus qu'elles n'en ont pas. La seule information solide est celle-ci : elles en ont désormais le pouvoir, et deux territoires alpins parmi les plus tendus s'en sont saisis dans les dix-huit mois.
Aucun quota n'est extrapolable d'une commune à sa voisine. Chamonix limite à un meublé, Servoz à deux, Vallorcine ne limitait rien jusqu'en 2026 — trois régimes différents dans la même intercommunalité de quatre communes.
Le verdict
Le risque réglementaire local est aujourd'hui le risque le moins pricé du marché immobilier de montagne. Il n'apparaît ni dans le prix au m², ni dans le rendement d'une annonce, ni dans les comparatifs de stations — y compris les nôtres.
Il ne rend pas l'investissement en station moins intéressant. Il déplace le travail d'analyse : avant de comparer deux stations sur leurs prix et leur enneigement, il faut savoir laquelle vous autorisera encore à louer dans cinq ans. C'est une question de mairie, pas de marché, et elle se pose maintenant.
Pour ceux dont la courte durée est fermée, il existe un régime qui devient soudain pertinent et que la montagne ignore largement : le déficit foncier.
Sources et méthode
Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) et décrets d'application n° 2026-196 et 2026-197 du 19 mars 2026. Quotas et durées d'autorisation : portails officiels valleedechamonix.declaloc.fr et grandannecy.declaloc.fr, page « Meublés de tourisme et PLU » de chamonix.fr, actualité du Grand Annecy sur le règlement du 1er juin 2025 — consultés le 30 juillet 2026. Calendrier DPE : loi Climat et Résilience. Le chiffre de 6 400 autorisations au Grand Annecy avant réforme provient de sources secondaires et n'a pas pu être recoupé sur le communiqué officiel ; le total de 2 660 est la somme des trois quotas de zone publiés.
Méthodologie complète, périmètre et limites : /methodologie