Déficit foncier en montagne : 21 400 € par an, mais trois ans en location nue
À 41 % de tranche marginale, le déficit foncier majoré efface 8 774 € d'impôt par an. Sur trois ans, plus de 26 000 € — de quoi financer une part substantielle d'une rénovation énergétique. Le dispositif est prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026.
Et pourtant, en station de ski, il est presque toujours écarté. Pour une raison qui n'a rien de fiscal.
Le mécanisme en trois lignes
Le déficit foncier concerne la location nue au régime réel — pas le meublé. Quand les charges déductibles dépassent les loyers encaissés, le déficit apparaît.
Ce déficit, hors intérêts d'emprunt, s'impute sur le revenu global : salaires compris. C'est ce qui fait sa force — il ne se contente pas d'annuler des revenus fonciers, il attaque directement la base imposable du foyer. Le surplus et la part venant des intérêts d'emprunt se reportent dix ans, sur les revenus fonciers seuls.
Charges éligibles : travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété. Pas les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.
Deux plafonds, et un écart de 11 000 €
| Plafond | Montant imputable | Condition | Économie à 30 % de TMI | À 41 % |
|---|---|---|---|---|
| Standard | 10 700 €/an | Location nue au réel | 3 210 € | 4 387 € |
| Majoré rénovation énergétique | 21 400 €/an | Le bien passe de E, F ou G à A, B, C ou D | 6 420 € | 8 774 € |
Le plafond majoré a été créé par la loi de finances 2023 et prorogé jusqu'au 31 décembre 2027 par la loi de finances 2026, adoptée le 19 février 2026. Il exige un saut de classe réel : sortir du statut de passoire pour atteindre au moins la classe D. Les dépenses doivent être payées avant la date butoir.
À ces économies d'impôt sur le revenu s'ajoutent les prélèvements sociaux évités sur les revenus fonciers effacés — 17,2 %, taux inchangé pour l'immobilier après la loi de financement de la Sécurité sociale 2026, contrairement à ce que beaucoup de guides ont écrit en début d'année.
L'obligation qui bloque tout en station
Le déficit foncier a une contrepartie : le bien doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. Basculer en meublé, revendre ou reprendre le logement pour soi avant ce terme fait tomber l'imputation sur le revenu global.
Trois ans de location nue à l'année. En station, c'est précisément ce que personne ne veut faire.
Un T2 en front de neige loué à la semaine en haute saison produit sur une seule saison ce qu'un bail nu annuel rapporte en douze mois — parfois davantage. L'écart n'est pas de 10 ou 20 %, il est d'un facteur deux à trois selon la station et le taux d'occupation. Renoncer à trois saisons pour économiser 26 000 € d'impôt est rarement un bon échange.
C'est la raison, et la seule, pour laquelle le déficit foncier reste marginal dans l'investissement de montagne. Ce n'est pas un problème de plafond. C'est un problème de coût d'opportunité.
Les quatre cas où le calcul s'inverse
Quand le marché locatif à l'année existe vraiment. Briançon, Bozel, Saint-Jean-de-Sixt, la périphérie d'Annecy : des communes où vivent des résidents permanents, des employés de station, des saisonniers logés à l'année. Le loyer nu n'y est pas une punition, c'est le marché normal. Et l'écart avec la courte durée s'y réduit fortement — parfois jusqu'à disparaître, une fois la conciergerie, la vacance et la rotation déduites.
Quand le bien est une passoire à rénover lourdement. Le plafond de 21 400 € est fait pour ce cas précis. Le parc de station bâti entre 1960 et 1980, souvent chauffé à l'électrique direct et mal isolé, y est éligible en nombre. Le déficit foncier finance alors une rénovation qui devait de toute façon être faite : G est interdit à la location depuis le 1er janvier 2025, F le sera au 1er janvier 2028.
Quand la tranche marginale est à 41 ou 45 %. L'effet de levier est mécaniquement maximal, et le report sur dix ans trouve un emploi si le foyer détient déjà des revenus fonciers.
Quand la commune a fermé la courte durée. C'est le cas nouveau, et il change la donne. À Chamonix-Mont-Blanc et aux Houches, un propriétaire ne peut exploiter qu'un seul meublé de tourisme. Le Grand Annecy a ramené son stock d'autorisations à 2 660 pour la ville d'Annecy. Quand le quota est saturé ou l'autorisation refusée, la location nue n'est plus un choix par dépit : c'est le scénario par défaut, et autant qu'il soit fiscalement optimisé.
Déficit foncier ou LMNP : ce n'est pas un arbitrage de taux
Les deux régimes s'excluent sur un même bien. Le meublé relève des BIC et de l'amortissement ; le nu des revenus fonciers et du déficit. On ne cumule pas.
| Déficit foncier (nu au réel) | LMNP au réel (meublé) | |
|---|---|---|
| Ce qui réduit l'impôt | Déficit imputable sur le revenu global | Amortissement du bien, imputable sur les seuls BIC |
| Plafond annuel | 10 700 € — 21 400 € si sortie de passoire | Aucun |
| Effet sur les salaires | Oui, direct | Non |
| Contrainte | Location nue 3 ans | Aucune contrainte de durée |
| À la revente | Pas de reprise | Amortissements réintégrés dans la plus-value depuis le 15/02/2025 |
| Loyer atteignable en station | Bail nu annuel | Courte durée, 2 à 3× supérieur |
La vraie différence est là : le déficit foncier attaque le revenu global, l'amortissement LMNP non. Pour un cadre à 41 % de TMI sans revenus fonciers, c'est le seul des deux qui produit une économie immédiate sur ses salaires. Mais il exige de renoncer au loyer de courte durée, quand le LMNP le conserve.
Une combinaison revient souvent dans les conversations : acheter une passoire en vallée, imputer 21 400 € pendant les travaux, louer nu trois ans, puis basculer en LMNP une fois l'obligation de conservation purgée — le DPE remis à niveau débloquant au passage le changement d'usage en courte durée. La logique se tient. Nous ne l'avons trouvée documentée dans aucune de nos sources comme une pratique établie, et le traitement de la bascule du nu vers le meublé — notamment la valeur d'entrée amortissable — mérite l'avis d'un fiscaliste avant tout engagement. Nous la mentionnons comme une piste, pas comme une recommandation.
Le micro-foncier, pour mémoire
Il existe un régime simplifié côté nu : le micro-foncier, plafonné à 15 000 € de revenus fonciers bruts, abattement de 30 %. Il n'a d'intérêt qu'en l'absence de travaux et d'emprunt — deux conditions rarement réunies dans un projet d'investissement. Dès qu'il y a des intérêts à déduire, le réel gagne. L'option pour le réel est irrévocable trois ans.
Le verdict
Le déficit foncier n'est pas un outil de montagne. Il devient un outil de montagne dans trois situations : une rénovation lourde à financer, une commune qui a contingenté la courte durée, ou un bien de vallée où la location à l'année est le marché réel plutôt qu'un pis-aller.
Ces trois situations étaient rares. Les deux premières deviennent nettement plus fréquentes — l'une par le calendrier DPE, l'autre par les quotas communaux. Un régime qu'on pouvait ignorer en 2023 mérite d'être calculé en 2026.
Sources et méthode
Article 156 du Code général des impôts pour le mécanisme d'imputation ; loi de finances 2023 pour la création du plafond majoré, loi de finances 2026 (adoptée le 19 février 2026) pour sa prorogation au 31 décembre 2027 ; loi de financement de la Sécurité sociale 2026, article 12, pour le maintien des prélèvements sociaux immobiliers à 17,2 %. Plafonds, conditions et exemples chiffrés recoupés sur guides patrimoniaux convergents (Terralyse, Hagnéré Patrimoine, GPS Patrimoine, CPIM, Hellowatt) — consultés le 30 juillet 2026. Quotas communaux : valleedechamonix.declaloc.fr et grandannecy.declaloc.fr. Les textes primaires n'ont pas été relus article par article sur Legifrance : à faire avant tout chiffrage opposable.
Méthodologie complète, périmètre et limites : /methodologie