83 300 €/m². C'est le prix payé en mars 2026 pour le chalet le plus cher jamais vendu à Courchevel. Sept fois la médiane des actes notariés de la commune en 2025. Ce chiffre décrit un autre marché.
Trois records de vente se sont succédé à Courchevel en moins de trois ans. Val d'Isère a inscrit son propre sommet à 60 millions d'euros en 2024-2025. L'investisseur qui regarde ces deux stations avec 150 000 à 600 000 € n'achètera jamais dans ce segment. Les records lui disent pourtant où se loge la rareté du foncier, et ce qu'elle ne fait pas à son prix d'achat.
Trois records en moins de trois ans
Le quartier du Jardin Alpin, à Courchevel 1850, concentre depuis 2019 les transactions les plus chères jamais actées dans une station de ski française. Le rythme s'est accéléré depuis 2023 : un nouveau record tous les douze à dix-huit mois. Chacun est confirmé par au moins deux sources indépendantes, dont CFNEWS IMMO, la référence professionnelle sur les transactions immobilières.
Légende : chronologie des principales transactions au sommet du marché courchevelois depuis 2019.
| Bien | Acheteur | Prix | Prix/m² | Date |
|---|---|---|---|---|
| Chalet La Bergerie (2 600 m²) | Rinat Akhmetov | 77 M€ | 29 615 €/m² | 2019 |
| Edelweiss + Les Gentianes (2 800 m²) | Eduardo Saverin | 87,3 M€ | 31 200 €/m² | Oct. 2023 |
| Chalet Lalisar (2 040 m²) | Stéphane Courbit | 133,8 M€ | 65 600 €/m² | Juillet 2025 |
| 45 Altiport (1 537 m²) | Xavier Niel | 89,1 M€ | 58 000 €/m² | Oct. 2025 |
| Chalet Jardin Alpin, architecte Joseph Dirand (1 800 m²) | Ken Griffin | 150 M€ | 83 300 €/m² | Mars 2026 |
Le dernier record en date porte un nom : Kenneth Griffin, fondateur du hedge fund américain Citadel, identifié par trois sources convergentes. Le vendeur, Stephen Orenstein, avait acquis le terrain 17,5 millions d'euros puis engagé environ 60 millions de travaux. Plus-value brute de l'ordre de 70 à 75 millions sur cinq ans, portée par la signature de l'architecte Joseph Dirand, déjà auteur du palace L'Apogée Courchevel.
Eduardo Saverin, cofondateur de Facebook, a complété son achat de 2023 en août 2025 avec deux chalets supplémentaires dans le même hameau de Bellecôte, pour 73,2 millions d'euros. Quatre chalets en trois ans dans un seul hameau, environ 160 millions d'euros.
Une vague d'acheteurs identifiables
Courchevel se distingue aussi par la visibilité de ses acheteurs. Ken Griffin (Citadel), Xavier Niel (Free), Stéphane Courbit (LOV Hotel Collection, propriétaire des Airelles) et Eduardo Saverin (Facebook) forment une séquence continue d'acquisitions sur 2023-2026. Leur cumul dépasse 450 millions d'euros (CFNEWS IMMO).
Le vendeur du chalet Lalisar à Courbit est la famille Ojjeh, franco-saoudienne, propriétaire à Courchevel depuis les années 1960. Son patriarche Akram Ojjeh a fondé TAG Heuer avant de revendre la marque à LVMH en 1999. De l'argent ancien cède la place à de l'argent plus récent, au prix fort.
L'achat Courbit relève d'une autre logique que la résidence secondaire. Une reconversion du chalet Lalisar en hôtel de luxe est annoncée, sans date ni nom d'établissement à ce jour. C'est un investissement professionnel.
Val d'Isère joue un autre jeu
Val d'Isère détient son propre record, à 60 millions d'euros en 2024-2025, mais la transaction diffère nettement de celles de Courchevel. La « Maison Bellevarde » regroupe plusieurs appartements réunis en un seul bien au pied des pistes. Le prix au m² se situe entre 24 000 et 30 000 € selon la surface retenue, 2 000 ou 2 500 m² selon les sources.
L'acheteur, recoupé par trois sources dont CFNEWS IMMO, est Ian Osborne, fondateur du fonds de capital-risque britannique Hedosophia et propriétaire du club de rugby CA Brive depuis 2022. Osborne avait déjà acheté à Courchevel en 2023 : le complexe Les Florineiges, environ 64 millions d'euros, avec la même agence, Athena Advisers. Un acheteur, deux stations, plus de 120 millions d'euros cumulés.
Une deuxième transaction à Val d'Isère porte sur 38 millions d'euros. Un ensemble de 16 appartements a été racheté en bloc par une famille d'Asie du Sud-Est, selon Athena Advisers, l'agence qui l'a conduite.
Cette différence de structure reflète le parc immobilier des deux communes. Val d'Isère est dominée par les résidences de tourisme, avec peu de foncier pour bâtir un chalet isolé de plus de 1 000 m². Courchevel conserve encore quelques grandes parcelles dans le Jardin Alpin et à Bellecôte.
L'écart avec le marché où vous investissez
Le chiffre qui compte pour un investisseur au ticket de 150 000 à 600 000 € est la distance entre ces records et le marché réel, celui des actes notariés.
Légende : prix au m² des transactions record comparé à la médiane DVF de chaque commune sur les douze mois à fin juin 2026.
| Transaction | Prix/m² | Médiane DVF (commune, 12 mois à fin juin 2026) | Multiple |
|---|---|---|---|
| Griffin, Courchevel (2026) | 83 300 €/m² | 11 772 €/m² | x 7,1 |
| Courbit, Courchevel (2025) | 65 600 €/m² | 11 772 €/m² | x 5,6 |
| Niel, Courchevel (2025) | 58 000 €/m² | 11 772 €/m² | x 4,9 |
| Saverin, Courchevel (2023) | 31 200 €/m² | 11 772 €/m² | x 2,7 |
| Osborne, Val d'Isère (2024-2025) | 24 000-30 000 €/m² | 14 591 €/m² | x 1,6 à 2,1 |
| Ensemble 16 lots, Val d'Isère (2025) | 28 400 €/m² | 14 591 €/m² | x 1,9 |
Le tableau montre une hiérarchie que le montant en euros ne dit pas. À Courchevel, les trophées se négocient entre 2,7 et 7,1 fois la médiane communale, un écart qui s'élargit à chaque record. Le chalet Griffin se paie 2,5 fois le niveau prime de Courchevel 1850 (33 200 €/m², Knight Frank Alpine Index). Il existe donc un troisième étage au-dessus du prime, réservé à une poignée d'actifs neufs signés par un architecte reconnu.
À Val d'Isère, l'écart est plus resserré : entre 1,6 et 2,1 fois la médiane. Le record local occupe le sommet de l'échelle du marché sans la rompre. La structure du bien l'explique. Un empilement d'appartements suit une logique de densité. Un terrain de 1 800 m² dans le Jardin Alpin suit celle de la rareté absolue.
Deux marchés sous un même code postal
Trois records en trois ans à Courchevel ne créent aucun effet mécanique sur le studio à 300 000 € vendu à 1550 ou sur le T2 négocié à Bozel. La médiane communale de Courchevel recule même de 8,3 % entre 2024 et 2025 pendant que le Jardin Alpin bat des records. Les deux marchés partagent un code postal, pas un mécanisme de prix.
Ces transactions confirment un fait plus lent : la rareté du foncier constructible dans ces deux communes ne se limite pas au segment ultra-luxe. Quatre niveaux d'altitude contraints à Courchevel, un parc dominé par les résidences de tourisme à Val d'Isère. Les deux stations tirent leur valeur d'un stock de terrain qui ne s'agrandit pas, quel que soit le ticket d'entrée. Les records ultra-luxe en sont la preuve la plus visible.
Le profil des acheteurs ajoute une seconde lecture. Des fondateurs de hedge funds, des entrepreneurs tech et des familles de l'hôtellerie de luxe ne parient pas sur un cycle de deux ou trois ans. Griffin, Courbit, Saverin, Niel et Osborne achètent pour des horizons longs, souvent en accumulant plusieurs biens dans le même hameau. Ce vote ne garantit rien sur le rendement d'un investisseur locatif en 1550 ou à La Daille. Il confirme que ces deux marchés ne montrent aucun signe d'essoufflement au sommet.
Une médiane communale qui recule de 8,3 % en un an pourrait aussi annoncer un retournement que les trophées masquent. Les séries ne le montrent pas. Courchevel reste à 11 772 €/m² acté, en hausse de 25 % entre 2020 et 2025, et le recul de 2025 suit deux années de hausse rapide : un palier, lisible dans l'observatoire des prix.
La même rareté, sous la médiane
Ces ventes mesurent la rareté foncière, et elle agit sur tout le marché, studio en 1550 ou T2 de La Daille compris. Son délai et son intensité ne se lisent pas dans une transaction à 150 millions d'euros.
À Courchevel, la rareté se concentre sur une poignée de terrains et s'exprime par une escalade sans plafond visible. À Val d'Isère, elle se répartit sur un parc d'appartements, avec un sommet moins déconnecté du reste du marché.
Côté accessible, Courchevel s'aborde par les niveaux 1550 et 1650. Les biens s'y négocient sous la médiane communale de 11 772 €/m², sans prime de trophée. À Val d'Isère, la porte d'entrée est un appartement de résidence à La Daille, sur un marché à 14 591 €/m². L'erreur à éviter des deux côtés : payer au-dessus de la médiane un bien ordinaire parce que la commune fait la une. Le calcul se fait sur un cycle complet, soit une dizaine d'années.
Personne n'achète un chalet à 150 millions d'euros pour le rendement. Mais ceux qui le font confirment, sans le savoir, que la rareté sur laquelle repose un investissement à 300 000 € dans la même commune est réelle.
Pour approfondir chaque station sur le segment accessible : les fiches Courchevel et Val d'Isère. L'impact des JO 2030 est traité à part pour Courchevel et Val d'Isère.
Sources et méthode
DVF/Etalab, Knight Frank, presse spécialisée (CFNEWS IMMO). Méthodologie complète, périmètre et limites : /methodologie