Un palmarès immobilier publié en décembre 2025 place Orelle cinquième des stations alpines et lui attribue 30,4 % de rentabilité locative (Le Figaro Placement, 16/12/2025). Orelle est un village de 324 habitants à 900 mètres, en fond de vallée de Maurienne.
Le chiffre n'est pas une coquille. Il est reproductible à la décimale près à partir des données publiées dans le même tableau. Ce qu'il faut regarder, c'est ce que l'opération suppose — et ce qu'elle suppose est vérifiable.
D'où vient le 30,4 %
Le palmarès publie, commune par commune, le tarif moyen à la nuitée, le taux d'occupation, le prix au mètre carré et le détail des taxes locales. Pour Orelle : 236 € la nuit, 60 % d'occupation, 2 571 €/m², 397 € de taxe foncière et 313 € de taxe d'habitation sur résidence secondaire.
Le bien de référence est un appartement de 65 m². Le calcul se refait de tête :
Revenu : 236 € × 60 % × 365 jours = 51 684 €
Taxes : 397 € + 313 € = 710 €
Prix : 65 m² × 2 571 €/m² = 167 115 €
Rentabilité = (51 684 − 710) / 167 115 = 30,5 %
Publié : 30,4 %. L'écart d'un dixième tient aux arrondis du tableau. La formule n'est écrite nulle part dans l'article, mais elle se retrouve sur 136 des 136 communes de la section appartements, sans exception.
Deux choses en découlent, et la seconde est plus gênante que la première.
Cette colonne n'est pas un rendement brut
La soustraction des taxes locales n'est pas anodine. Une « rentabilité » de palmarès est presque toujours brute, et un lecteur qui compare ce 30,4 % au rendement brut affiché ailleurs compare deux grandeurs différentes.
L'effet est modeste — les taxes pèsent 1,4 % du revenu à Orelle — mais il change la nature du nombre. Le rapprochement correct est un net contre un net. Nous avons ajouté une colonne dédiée à notre fichier d'audit le jour où nous l'avons découvert.
Le ×365 se mesure, et il ne tient pas
Un appartement de station proposé chaque nuit de l'année, du 15 août au 3 novembre comme du 14 février, c'est l'hypothèse implicite du calcul. Elle est testable.
Une seconde source de données de location courte durée publie, pour 38 communes alpines et 28 139 annonces actives, un revenu locatif annuel par annonce mesuré et non modélisé (AirROI, collecte du 05/08/2026). Confrontée au revenu du palmarès sur les mêmes communes, elle donne un rapport médian de 0,39.
| Commune | Revenu annuel publié au palmarès | Revenu annuel mesuré |
|---|---|---|
| Les Belleville (Val Thorens, Les Menuires) | 65 059 € | 22 404 € (1 481 annonces) |
| Méribel | 137 202 € | 27 491 € |
| Médiane des 38 communes | — | 0,39 × le palmarès |
Le facteur 2,5 n'est pas une opinion sur la méthode : c'est un tiers qui compte des nuits réellement louées là où le palmarès en suppose 365.
Le rapport 189/365 vaut 0,52. Une collecte de terrain menée sur quatre communes le 5 août 2026 donne un rapport revenu réel / revenu palmarès d'environ 0,5 sur trois d'entre elles. Les deux contrôles convergent sans se connaître.
Le même relevé, sur une saison
Le tarif à la nuitée et le taux d'occupation du palmarès sont bons. Ce sont les deux seules quantités qu'il mesure vraiment, et nous les reprenons telles quelles. Ce que nous changeons, c'est ce qu'on en fait.
Nous comptons 189 nuits, la fenêtre d'une saison de ski augmentée de l'été, et nous divisons par un prix acté — la médiane des ventes enregistrées chez le notaire — et non par un prix d'annonce.
Le point le plus parlant est ailleurs. Les deux calculs portent sur le même ticket. Le palmarès achète un 65 m² à 2 571 €/m² affichés, soit 167 115 €. Nous achetons un 45 m² à 3 200 €/m² actés (médiane appartements 2025, 22 ventes, DVF), frais et correctif de segment compris, soit 165 326 €. Un pour cent d'écart.
À budget identique, le palmarès compte 51 684 € de loyers annuels. Nous en comptons 14 500 €. Le rapport est de 0,28, et il se décompose entièrement :
| Ce qu'on change | Effet |
|---|---|
| 189 nuits au lieu de 365 | × 0,52 |
| Tarif ramené d'un 65 m² à un 45 m² | × 0,73 |
| Correction d'un tarif aberrant (ci-dessous) | × 0,74 |
| Total | × 0,28 |
Rien d'autre. Pas de prudence éditoriale, pas de coefficient d'ajustement : trois opérations nommées, chacune vérifiable.
Orelle n'est pas décrite par son tarif
Reste le troisième facteur, et c'est le plus intéressant, parce qu'il ne concerne qu'Orelle.
Un tarif de 236 € la nuit est celui d'une station des 3 Vallées. Un prix de 3 200 €/m² est celui d'un village de fond de vallée à 900 mètres. Le numérateur et le dénominateur ne décrivent pas le même bien. Rapporté à la relation entre tarif et prix observée sur les 42 stations que nous suivons, le tarif d'Orelle s'écarte de trois écarts-types — l'anomalie la plus forte du panel avec celle de Méribel.
Nous ne jetons pas la mesure, nous l'atténuons : l'écart est ramené de moitié en échelle logarithmique, ce qui revient à retenir la moyenne géométrique du tarif observé et de celui qu'implique le prix au mètre carré. Le tarif retenu tombe à 174 € pour un 65 m², soit 128 € pour le 45 m² sur lequel nous publions.
Ce qu'on sait d'Orelle explique l'anomalie mieux que n'importe quel modèle :
- 90 des 113 ventes d'appartements depuis 2021 sont dans une seule résidence, Le Hameau des Eaux d'Orelle, ouverte en 2007 — et non après la télécabine de 2021, la liaison vers Val Thorens existant depuis 1996.
- Sur 75 ventes actées entre 2023 et 2025, trois dépassent 50 m². La surface médiane est de 31 m².
- 9,2 % de logements vacants et 43,2 % de passoires thermiques, les deux pires chiffres du groupe des 3 Vallées.
Un détail achève de le montrer : à Orelle, le prix acté est supérieur au prix affiché — 3 200 € contre 2 571 €. C'est l'inverse du cas général, où l'annonce surplombe l'acte. Un indice d'annonces décrit mal un marché où presque toutes les transactions se font dans un seul immeuble.
Ce qu'un investisseur achète vraiment
À 8,8 % brut, Orelle reste le premier rendement de nos 42 stations, et de loin — la médiane du panel est à 5,7 %. Le fait n'est pas annulé par la correction, il est ramené à sa taille.
Ce rendement décrit un studio de 31 m² dans une résidence de 2007, dans une commune où un logement sur onze est vacant et où quatre biens sur dix sont classés F ou G. La revente ne s'appuie sur aucune profondeur de marché : 22 ventes d'appartements en 2025. Un rendement élevé décrit ici autant un actif difficile à revendre qu'un actif qui rapporte.
C'est le même mécanisme partout : le palmarès donne 26,5 % à Villard-Reculas et 19,7 % à La Toussuire. Les trois communes les mieux classées à la rentabilité sont trois marchés étroits, et le ×365 les avantage exactement dans la proportion où leur tarif à la nuitée est déconnecté de leur prix au mètre carré.
Le verdict
Le 30,4 % d'Orelle n'est pas un chiffre faux. C'est un chiffre dont l'hypothèse n'est pas écrite, et cette hypothèse — un appartement de station loué 365 jours par an — est démentie par la première source indépendante qu'on lui oppose.
La médiane de rentabilité du palmarès est de 12,2 % sur 143 communes. La nôtre est de 5,7 %. Le rapport entre les deux, mesuré à périmètre égal, est stable à 0,44 : nous ne mesurons pas la même chose, et nous ne la mesurons pas moins bien — nous la mesurons sur des nuits qui se louent.
Un investisseur qui monte un plan de financement sur 30 % de rentabilité à Orelle découvrira l'écart au premier hiver. Celui qui le monte sur 8,8 % découvrira autre chose : que le vrai sujet à Orelle n'est pas le loyer, c'est la sortie.
Sources et méthode
Palmarès immobilier des stations de ski, Le Figaro Placement (16/12/2025) — tarifs à la nuitée et taux d'occupation relevés par AirDNA sur octobre 2024 à octobre 2025, prix au m² MeilleursAgents, colonnes fiscales DGFiP ; formule de la colonne « rentabilité » reconstituée et vérifiée sur 136 communes. Prix actés : DVF/Etalab, médianes 2025 au périmètre de la station. Revenu locatif annuel de contrôle : AirROI, 38 communes et 28 139 annonces, collecte du 05/08/2026. Part de logements vacants et part de DPE F/G : colonnes du même palmarès. Collecte de terrain sur quatre communes, 05/08/2026. Méthodologie complète, périmètre, contraction des tarifs aberrants et limites connues : /methodologie