Choisissez une station, le prix acté et le calendrier de location se pré-remplissent. Le résultat vit en direct : où partent les loyers, ce que change le régime fiscal, ce que laisse la revente. Rapport complet à emporter, sans inscription.
Chaque étape correspond à une décision de calcul que la plupart des simulateurs prennent à votre place, sans le dire.
Saisir le prix du bien, ou choisir une station pour pré-remplir le prix au m² médian issu des actes notariés. Un rendement calculé sur un prix de vitrine est structurellement surestimé, puisque son dénominateur est faux.
Renseigner le loyer par semaine en haute et basse saison, et le nombre de semaines louées. La saisonnalité hiver/été est traitée séparément : une hypothèse annuelle lissée efface la seule chose qui distingue la montagne de la ville.
Copropriété, taxe foncière, assurance, entretien, et surtout la conciergerie. La commission affichée ne couvre pas les frais de plateforme, et pas toujours le ménage ni le linge : compter 25 % de gestion locative et 15 % pour le canal de réservation, soit 40 % des loyers.
Apport, durée, taux et assurance emprunteur. Le cashflow mensuel après crédit est le chiffre qui décide de la tenue d'un dossier dans le temps, davantage que la rentabilité brute affichée dans les annonces.
LMNP au réel, micro-BIC, location nue au réel et SCI à l'impôt sur les sociétés sont calculés en parallèle sur les mêmes hypothèses. C'est l'écart entre régimes qui change le résultat.
Le TRI et la plus-value de cession se lisent à l'horizon choisi, amortissements réintégrés : depuis la loi de finances 2025, chaque euro déduit en LMNP au réel diminue le prix d'acquisition retenu à la revente. Un bien revendu à cinq ans n'a donc pas le même profil qu'un bien conservé vingt-deux ans.
Un rendement brut de 5 % annoncé sur une station de ski tombe couramment entre 1,5 et 3 % net une fois déduites la conciergerie, la copropriété, la taxe foncière, l'assurance et la vacance d'intersaison. La gestion déléguée et le canal de réservation pèsent à eux deux 40 % des loyers encaissés : 25 % pour la première, 15 % pour le second.
C'est la raison pour laquelle le simulateur exige les charges plutôt que de les estimer par un pourcentage forfaitaire. Un forfait de charges est faux dans les deux sens : trop bas sur une copropriété de résidence de tourisme, trop haut sur un chalet en pleine propriété.
Un bien de station se loue à un tarif de haute saison sur quelques semaines et à un tarif très inférieur le reste de l'année. Les deux semaines de Noël et les vacances de février concentrent une part majeure du revenu annuel, et l'intersaison d'octobre-novembre ne se loue quasiment pas.
Le simulateur traite donc haute et basse saison séparément, hiver et été. Un modèle qui applique un loyer mensuel moyen (la logique d'un simulateur urbain) surestime les recettes des stations à saison courte et sous-estime celles des villages qui ont construit une vraie fréquentation estivale.
Le LMNP au réel reste le régime le plus favorable pour une détention longue, parce qu'il permet d'amortir le bien et d'effacer le résultat imposable pendant des années. Le micro-BIC ne se défend que sur de petits revenus et depuis la loi Le Meur, ses abattements sur les meublés de tourisme non classés ont été fortement réduits.
La SCI à l'impôt sur les sociétés change complètement le profil : amortissement comptable, mais taxation de la plus-value sur la valeur nette comptable à la revente. Le simulateur les calcule sur le même dossier, parce que le classement dépend du montant, de la durée et du taux marginal.
Depuis la loi de finances 2025, les amortissements déduits en LMNP au réel se réintègrent dans le calcul de la plus-value de cession. L'exonération d'impôt sur le revenu reste acquise après 22 ans de détention, celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Une revente à cinq ans se paie donc à la sortie.
La hausse des prélèvements sociaux à 18,6 % prévue par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 ne concerne pas l'immobilier. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent à 17,2 %, et c'est ce taux que le simulateur applique.
Le résultat chiffre les hypothèses saisies : il n'estime pas un bien précis et ne promet aucun rendement. Depuis la loi Le Meur, une commune peut plafonner le nombre de meublés de tourisme par simple délibération.
Chamonix-Mont-Blanc et Les Houches limitent déjà à un meublé par propriétaire. Le droit de louer en courte durée est devenu un stock contingenté, un risque qui n'apparaît dans aucun rendement affiché et qui se vérifie en mairie avant l'achat.
Pour un logement suivi toute la saison, le rendement brut médian des stations suivies par Altivestir ressort à 8,1 %, sur environ 175 nuits louées par an. Le logement médian du parc se loue 113 nuits et rend 5,3 %. Plateforme, gestion, taxes, copropriété, assurance et provision de travaux déduites, le net d'exploitation médian tombe à 2,3 %.
Source : calculs Altivestir sur prix actésLe rendement station par station →
Le prix réellement négocié, frais de notaire inclus. À défaut, choisir la station pré-remplit le prix au m² médian issu des actes notariés, qui est inférieur de 15 à 25 % aux prix de vitrine sur les marchés les plus tendus. Saisir un prix d'annonce produit un rendement optimiste dont la seule cause est le dénominateur.
Source : DVF/EtalabLes prix actés par station →
La commission affichée d'une conciergerie de montagne tourne autour de 20 %, et elle ne couvre pas toujours le ménage ni le linge. Le simulateur retient donc 25 % de gestion locative, résiduel compris. La commission de la plateforme de réservation, 15 % du loyer, se saisit à part et tombe à zéro en réservation directe.
Source : relevés Altivestir, 21 offres publiquesLe comparatif des conciergeries →
Le simulateur d'Altivestir est gratuit, sans inscription et sans mur de saisie d'email. Les hypothèses restent dans le navigateur et le résultat est partageable par un simple lien. Aucun bien n'est proposé à la vente derrière le calcul, et aucune commission n'est perçue sur une transaction immobilière.
Source : fonctionnement du siteQui écrit Altivestir →
Ce simulateur-ci calcule la rentabilité d'un investissement complet : loyers, charges, fiscalité, cashflow, TRI et plus-value. Le simulateur de prêt d'Altivestir ne traite que le crédit : mensualité, TAEG estimé, coût total et tableau d'amortissement exportable. Les deux se complètent, l'un pour décider du bien, l'autre pour dimensionner le financement.
Source : outils AltivestirLe simulateur de prêt →
Brut, net, cashflow et TRI : ce que le moteur calcule
La rentabilité brute divise les loyers annuels par le prix d'achat frais inclus. La rentabilité nette en retranche les charges, la fiscalité et le coût du crédit : c'est la seule des deux qui dit quelque chose. En station, l'écart entre les deux atteint couramment trois à quatre points, principalement à cause de la gestion locative.
Le simulateur ci-dessus calcule les deux, plus le cashflow mensuel et le taux de rendement interne sur la durée de détention choisie. Toutes les hypothèses sont affichées et modifiables : aucune valeur n'est cachée dans le moteur.