# Investir au Grand-Bornand en 2026 : 22 % moins cher que La Clusaz voisine > Le Grand-Bornand accueille le biathlon des JO 2030 à 40 minutes d'Annecy : 6 113 €/m² acté, 22 % sous La Clusaz. Prix, rendement mesuré et secteurs où acheter. **Publié le** 24 septembre 2025 · **Mis à jour le** 31 octobre 2026 · **Catégorie** JO 2030 · **Lecture** 9 min URL canonique : https://altivestir.fr/blog/investir-grand-bornand-jo-2030 --- Le biathlon domine les audiences hivernales en Allemagne et en Scandinavie. En 2030, ses caméras seront au Grand-Bornand. La station s'est signée à 6 113 €/m² en médiane sur les douze mois à fin juin 2026 (appartements, DVF), après +22 % entre 2020 et 2025. Surtout, elle se signe 22 % sous La Clusaz voisine (7 849 €/m²), pour le même massif et la même vallée. L'écart n'a pas encore été corrigé. --- ## Le biathlon, discipline phare des Jeux L'image des JO d'hiver reste le ski alpin. L'audience dit autre chose. En termes d'audience télévisuelle, le biathlon dépasse systématiquement toutes les autres disciplines en Europe du Nord : Allemagne, Norvège, Finlande, Suède, France. Les courses de biathlon durent entre vingt et trente minutes. Les athlètes alternent ski de fond et tir à la carabine. Le suspense est continu et le format convient à la télévision. C'est une discipline de masse, avec une base de fans fidèles dans cinq des dix pays européens les plus actifs sur l'immobilier alpin. Pour Le Grand-Bornand, l'effet est déjà mesurable. Le Chinaillon accueille déjà la Coupe du Monde de biathlon chaque décembre. En 2030, ce sera les Jeux. Le budget d'infrastructure dédié au site de compétition est de 16,6 millions d'euros (dossier de concertation 2026). --- ## Le Grand-Bornand, une station que le marché sous-estime Le Grand-Bornand et La Clusaz forment le massif des Aravis. À vol d'oiseau, elles sont à douze kilomètres l'une de l'autre et à 35–40 minutes d'Annecy. La Clusaz a longtemps bénéficié d'une meilleure image de marque. Le Grand-Bornand était "la station populaire" de la vallée. Cette perception change, et les actes le confirment. | Indicateur | Grand-Bornand | La Clusaz | Alpes Nord (médiane 88 communes) | |---|---|---|---| | Médiane actée (12 mois à fin juin 2026 ; Q1–Q3, DVF) | 6 113 € (5 380–6 902) | 7 849 € (6 781–9 142) | 4 496 € (2025) | | Évolution 2020→2025 (actes) | +22 % | +15 % (et -10,7 % depuis le pic 2023) | +34 % | | Domaine (km pistes) | 90 km | 125 km | | | Distance Annecy | ~40 min | ~40 min | | | Site JO 2030 | Biathlon | Ski de fond | | Le Grand-Bornand a progressé de 22 % entre 2020 et 2025 dans les actes, contre 15 % pour La Clusaz sur la même période. L'écart de prix entre les deux stations se resserre mécaniquement. Cette dynamique de convergence n'a pas terminé son chemin. --- ## Deux stations pour un même massif La vallée des Aravis a longtemps fonctionné comme un marché à deux vitesses. La Clusaz captait la clientèle aisée, les journalistes parisiens et les familles genevoises. Le Grand-Bornand captait les familles françaises à budget raisonnable, les sportifs nordiques et les locaux de la haute vallée de Thônes. Les JO 2030 rééquilibrent cette perception. La carte définitive validée par le CIO en juin 2026 confirme les deux sites et ajoute Saint-Jean-de-Sixt, entre les deux stations, comme village olympique du cluster des Aravis. La Clusaz est site de ski de fond, une discipline peu médiatisée. Le Grand-Bornand est site de biathlon, la discipline reine des Jeux nordiques. En termes d'exposition internationale, le Grand-Bornand va surpasser La Clusaz pendant les quinze jours des Jeux. C'est un retournement de notoriété potentiellement structurel. --- ## Les prix au m², avant l'effet olympique Au prix médian acté, un T2 de 42 m² revient à 257 000 € hors frais et un studio de 24 m² à 147 000 €. La moitié des ventes se signent entre 5 380 et 6 902 €/m² (Q1-Q3, DVF), soit 226 000 à 290 000 € pour le même T2. Le Chinaillon et les abords des remontées tiennent le haut de cette fourchette, le village et les hameaux bas le reste. Ce sont des entrées de marché rares dans les Alpes du Nord à moins de 40 minutes d'une ville de 130 000 habitants. La hausse accélère depuis 2023. Les acquéreurs d'Annecy et de Genève ont découvert le marché. La pression se concentre sur les biens proches du Chinaillon, secteur de la piste olympique de biathlon. --- ## Les rendements locatifs Le Grand-Bornand fonctionne sur une base de clientèle très diversifiée. Familles françaises en hiver, randonneurs et cyclistes en été, clientèle nordique pour les compétitions de biathlon en décembre. Cette diversité est un avantage de stabilité : le taux d'occupation ne dépend pas d'un seul profil de locataire. ### Hiver (décembre–avril, 16 à 18 semaines) | Type | Loyer hebdomadaire | Taux d'occupation | |---|---|---| | Studio 25 m² | 500–800 € | 70–80 % | | T2 42 m² | 800–1 300 € | 65–78 % | | T3 65 m² | 1 200–2 000 € | 60–72 % | ### Été (juillet–août, 8 à 10 semaines) Le Grand-Bornand est l'une des stations d'Alpes du Nord où l'été monte le plus vite. La Station des Aravis est aussi une destination VTT reconnue, avec des courses UCI au calendrier. En juillet-août, le taux d'occupation des biens gérés dépasse 70 %. ### Simulation T2 à 275 000 € Hypothèses : 42 m² au prix acté de 6 113 €/m², frais inclus, soit 275 000 €. Le financement combine 50 000 € d'apport et un crédit de 225 000 € sur 20 ans à 3,5 % (mensualité : 1 305 €). Les loyers sont retenus volontairement sous le tarif à la nuitée observé au Grand-Bornand (154 €), sur 16 semaines effectivement louées (112 nuits). Cela représente 62 % des 181 nuits que loue un logement suivi toute la saison au Grand-Bornand. ``` Loyers hiver : 800 €/sem × 11 semaines = 8 800 € Loyers été : 410 €/sem × 5 semaines = 2 050 € Total brut = 10 850 € Charges annuelles : Copropriété 80 €/m² 3 360 € Plateforme 15 % 1 628 € Conciergerie 25 % 2 713 € Taxe foncière 700 € Assurance PNO 450 € Entretien/divers 500 € Total charges 9 351 € Loyers nets = 10 850 - 9 351 = 1 499 €/an Mensualités crédit = 15 660 €/an Effort d'épargne = 1 180 €/mois ``` Rendement brut : 3,9 % · Rendement net avant impôt : 0,5 % En LMNP au réel, les amortissements annuels (murs + mobilier) sur ce bien approchent 11 000 €/an, au-dessus des loyers nets. Le résultat fiscal est nul, et un report d'amortissement court. La plus-value est estimée à +30–40 % sur dix ans. La convergence des Aravis la porte surtout, l'effet causal propre aux JO restant de l'ordre de +2 à +7 %. Le TRI reste porté par la revente. Sur la fiche station, calculée pour un logement suivi toute la saison, Le Grand-Bornand arrive sixième des dix sites olympiques, à égalité avec La Clusaz. Il affiche 6,6 % brut, 4,1 % au régime du parc moyen. Montgenèvre (10,5 %), Courchevel (9,2 %), La Plagne (8,8 %), Briançon (8,6 %) et Serre-Chevalier (7,5 %) font mieux. Val d'Isère (6,1 %), Bozel (6,0 %) et Saint-Jean-de-Sixt (5,4 %) restent en dessous. Sur l'ensemble des 60 stations, la commune partage la 44e place avec quatre autres. La thèse tient au prix d'entrée. --- ## Où acheter, Chinaillon ou Grand-Bornand Village Le Chinaillon (1 300 m). Secteur de la piste olympique de biathlon. Remontées mécaniques modernes, front de neige développé. C'est là que se déroulera l'essentiel de l'activité JO 2030. Prix dans le haut de la fourchette pour la station, mais toujours inférieurs à La Clusaz. Recommandé pour l'effet olympique maximal. Grand-Bornand Village (940 m). Village traditionnel, chapelle historique classée, marché du fromage renommé. Accès aux pistes par navette ou télécabine depuis le bas. Prix 10 à 15 % inférieurs au Chinaillon. Clientèle locative plus diverse (randonneurs estivaux, tourisme culturel). Exposition olympique moindre, rendement meilleur. Pour un premier achat dans les Aravis, le Chinaillon reste le secteur à privilégier. Son rapport prix/effet olympique est actuellement le meilleur des sites JO 2030. --- ## La proximité d'Annecy : un levier souvent négligé Le Grand-Bornand est à 40 minutes d'Annecy. Annecy est une ville de 130 000 habitants, siège de Salomon et d'une filière outdoor dense (Millet, Fusalp, Eider), avec un marché immobilier résidentiel tendu au-delà de 5 000 €/m². Cette proximité crée une demande locative de courte durée atypique : les cadres d'Annecy qui veulent un pied-à-terre à la montagne pour les week-ends. Ce profil diffère du locataire classique de station : plus fidèle, moins dépendant de la météo, souvent prêt à louer à l'année. Pour un investisseur résidant à Annecy ou dans le bassin genevois, le Grand-Bornand présente un avantage de gestion de proximité. Les conciergeries de qualité y sont désormais présentes : notre [comparatif des conciergeries des Aravis](/conciergeries/aravis) détaille les acteurs actifs sur le secteur et leurs services inclus. --- ## Les risques L'altitude. Le Grand-Bornand culmine à 2 100 m. Sous 1 200 m (dont une partie du village), l'enneigement peut être aléatoire en début et fin de saison. Les biens au Chinaillon (1 300 m) sont mieux exposés. La station dispose d'un bon réseau de neige de culture, mais l'effet altitude reste inférieur à La Plagne ou Val d'Isère. La revente. La Clusaz se revend plus vite que le Grand-Bornand. Le marché est plus étroit : moins d'acheteurs connaissent la station. Les JO 2030 vont élargir ce marché, mais la revente reste plus lente qu'à Méribel ou Val d'Isère. Horizon minimum recommandé : sept à dix ans. La concurrence de la résidence principale. La proximité d'Annecy et de Genève signifie que certains acheteurs cherchent une résidence secondaire plutôt qu'un investissement locatif. Ce profil d'acheteur « consommateur » fait monter les prix sans créer de rendement locatif : un facteur de valorisation à long terme, sans effet sur le rendement immédiat. L'effet JO reste modeste. L'effet causal mesuré des Jeux d'hiver sur les prix est de +2 à +7 % ([dix éditions le documentent](/blog/jo-hiver-prix-immobilier-10-editions)), concentré avant les Jeux. Le moteur du Grand-Bornand reste l'écart de prix avec La Clusaz. --- ## Le Chinaillon, acheté pour la revente Le Grand-Bornand est le moins cher des deux sites d'épreuves des Aravis : 6 113 €/m² acté contre 7 849 € à La Clusaz. Saint-Jean-de-Sixt, le village olympique entre les deux, se signe à 5 570 €. Sur l'ensemble de la carte 2030, la station arrive septième sur dix. Briançon (3 250 €), Serre-Chevalier (4 598 €), Montgenèvre (4 898 €), Saint-Jean-de-Sixt (5 570 €), La Plagne (5 660 €) et Bozel (6 083 €) sont moins chers. L'écart avec La Clusaz et la notoriété du biathlon portent la thèse. Le loyer, lui, reste sous la médiane du panel : 6,6 % brut et 4,1 % au régime du parc moyen, contre 8,1 % et 5,3 %. Un budget de 150 000 à 300 000 € achète un T2 de 42 m² au Chinaillon, autour de 6 113 €/m² acté, soit 257 000 € hors frais. Ce hameau d'altitude vaut mieux qu'un bien de village sous 1 200 m, exposé aux hivers médiocres. Le pic d'anticipation s'observe historiquement à deux ans des Jeux, ce qui place la signature en 2026 ou 2027. À crédit sur vingt ans, l'effort d'épargne tourne autour de 1 200 € par mois, et seule la revente à sept ou dix ans justifie l'opération. Elle prendra plus de temps qu'à La Clusaz. À 40 minutes d'Annecy, c'est aussi l'appartement où l'on monte un vendredi soir de janvier sans réserver. --- ## Sources et méthode DVF/Etalab, organisateurs des Jeux 2030. Méthodologie complète, périmètre et limites : [/methodologie](/methodologie) --- ## Réutilisation Publié par Altivestir, https://altivestir.fr/blog/investir-grand-bornand-jo-2030 Prix issus des mutations DVF/Etalab et de valeurs publiées, chaque point portant son niveau de qualité. Méthodologie complète, périmètre et limites : https://altivestir.fr/methodologie Citation courte autorisée avec mention de la source « Altivestir » et lien vers la page d'origine. Reproduction intégrale soumise à autorisation préalable : https://altivestir.fr/mentions-legales